玩具总动园(暨上海国际小商品城)项目营销策略初步方案二oo五年前言上海6000平方公里的大都市圈计划，带动了上海市郊乃至周边地区的城市化发展进程。围绕产业及区域特色的城市多中心多组团发展，为潜在的资源提供了更为广阔的释放平台。我们看到，松江以大学城为机遇带动了居住价值的提升而快速发展，安亭以汽车工业为依托实现产业链的综合发展；而青浦，又以什么产业机遇实现快速发展？今天，我们有幸借玩具总动园(暨上海国际小商品城项目)，与各位领导做一次简要的沟通，汇报一下我们对于商业项目与区域经济提升双效发展的看法。玩具总动园(暨上海国际小商品城)，地处上海青浦区东北隅的华新镇，东与闵行区接壤，南与松江区相连，北与嘉定区相邻。总规划面积2800亩，分三期开发，一期600亩，总建筑面积约45万平方米。玩具总动园(暨上海国际小商品城)按照现代经济学的理论，衡量一个城市的核力竞争力，在于以下几个指标：经济体制、产业结构、生产力与生产关系、科技与人口素质、信息力、对外交流能力。而我们面对的2800亩地，既是一座独立的城，又隶属于中国上海——这座国际化的大都市，准确的说，它是一座辅城，是一座城中之城，一座主题经济城。对于它的研究与定位，必须依托上海的城市地位及政治利基、结合青浦的产业与地区优势；同时，超大的规模又赋予它独立的经济使命，在实现自身可持续化发展之际促进城市及产业升级。这两方面息息相关，环环并存。研究思路宏观政策经济运行产业基础市场机遇2800亩——大上海之辅城竞争博弈600亩城中之城自身发展城市运营经济主题产业链结构城市政策城市建设城市文化本报告主要内容：第一章：战略研判一、上海—青浦—华新二、专业市场研究第二章：项目定位一、市场定位二、行业研判第三章：实施计划一、做活二、招财三、招商四、招客第四章：政府扶持一、政策倾斜二、市场引导第一章第一章战略研判战略研判上海--青浦—华新专业市场研究项目核心竞争力之区位核心优势胸怀上海聚焦青浦立足华新项目核心优势之一国际性商贸平台上海…上海…国民经济综合实力进一步增强2004年全国GDP136515亿元，比上年增长9.5%，上海GDP达7740亿，增幅13.5%，占全国的5.67%，而北京GDP为4283亿元，占3.1%。居民可支配收入不断增长人均可支配收入14000元，比上年增长10.2%。固定资产投资总额逐年增加，房地产投资总额持续增长2004年3084.66亿元，比上年增长632.55亿元，房产投资1175亿元增长273.76亿元。社会消费品总额和批发零售贸易业商品销售总额近年来持续上升2004年分别达到2452.61亿元和6150亿元，增长594.7亿和233.97亿元。上海，世界第六大都市圈之中心国际经济、金融、贸易和航运中心世界第六大都市圈——“长三角都市圈”共有15座城市。包括上海，江苏的南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州，浙江的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山。这15座城市土地面积约占全国的1%，人口占全国的5.8%，创造了全国国内生产总值的18.5%，贡献了全国财政收入的22%和全国出口总额的28.4%。上海四大中心的城市定位，将进一步带动“长三角”地区和整个长江流域的发展。2010年世博会花落上海，从各方面给上海带来了良机，上海正努力成为“世界城市”。　大上海产业经济圈层城市内外环线之间的地区城市内外环线之间的地区城市外环线以外的地区。。内环线以内的地内环线以内的地提高经济规模和集约化以发展高科技、高增值、以发展高科技、高增值、区。以发展第三区。以发展第三水平，集中建设市级工无污染的工业为重点，调无污染的工业为重点，调产业为重点，适产业为重点，适业区，积极发展现代化整、整治、完善现有工业整、整治、完善现有工业当保留都市型工当保留都市型工农业和郊区旅游业。??区区业业上海6000平方公里的大都市圈计划上海商业2005年上海商业五大预测社会消费品零售总额同比增长9%左右，达到约2700亿元。商品销售总额仍可维持11%的增幅，达到6850亿元左右。商业增加值可望增长10%，达到860亿元左右，对全市生产总值的贡献率10.5%。商业投资增长势头不减，商业设施还将迅速增加。——2004年上海商业设施的施工面积为869.7万平方米，其中新开工的面积为288.5万平方米，竣工面积仅为218.6万平方米，2004年各区在建的1万平方米以上的大型商业设施有66个，建筑面积为598万平方米。可以预计2005年上海将有更多商业设施竣工并投入营运。发展郊区商业将成为上海商业工作的重点，郊区商业预计仍将出现大幅增长，平均增幅将不会低于15%。上海四大中心的城市定位及国际地位，加之全球第六大都市圈内周边省市地区强大的经济、产业实力，为我们创造全球化的商贸运营战略提供了最广阔的平台。随着城市化进程的进一步加速与发展，在政府新一轮的商贸政策中，郊区化商业的发展、物流型大型批发贸易的发展已列入重点发展计划——难得的历史良机。郊区化商业发展所强调的工贸一体化，商贸与产业集聚联动战略，以及加强市级工业园区建设的发展战略，应作为本案——一座大上海的主题经济城的战略考量因素之一。而加强批发贸易的全球化集聚与辐射功能、以会展为先导、发展生产型服务业等政策方向，也为本案的功能、产品、市场规划指明了方向。宏观格局催宏观格局催生区生区域域核心竞争力核心竞争力Hello!Shanghai上海，正在以前所未有的力度参与全球化经济。6000万平方公里的国际大都市发展战略出台，旨在将上海打造成最具活力的国际综合大都市。城市规模的扩大，必定带动周围区域的城市化进程与经济发展，同时将各区域直接推上大经济圈竞争舞台与国际发展接轨。对区域的发展方向及经济特色提出了新的考验。核心竞争力成为城市发展乃至国家发展的根本利益。上海各区域独特的经济发展模式逐步形成。项目核心优势之二交通枢纽网络、成熟的产业环境青浦…青浦…在长三角各地招商引资风声水起之时，上海市政府于上海市郊的嘉定、青浦、松江三个区分别设立了工业园区，规划用地总面积173平方公里，通过打造“商务成本盆地”来增强对外资的吸引力，同时制定一系列财税优惠政策，与周边地区形成竞争之势…崇明嘉定宝山青浦浦东新区闵行南汇松江奉贤金山解读解读青浦青浦TheFutureOfQingpu地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。青浦区共有朱家角镇、华新镇、等8个镇和3个街道办事处。2004年末，全区户籍人口45.6万人。陆路交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。青浦在上海9个郊区（县）中，土地面积列第4位，户籍人口数列第9位，外来人口列第5位。主要经济总量指标跻身中上位置。增加值区（县）级工业总产值吸引外资合社会销费品城乡居民储财政收入同零售总额蓄余额郊县名次454487指标值258.9亿元68.9亿元704亿元9.8亿美元85.8亿元131.3亿元青浦区是个很有潜力的近郊板块，但是商业发展相对滞后！青浦的产业青浦的产业工业提出“1+5”工业园区，形成“一园五区”的工业园区布局市级工业园区的电子信息、精密机电、现代纺织新材料等高科技产业徐泾工业园区的电子信息、精细化工产业华新工业园区的摩托车整车及配套产业，白鹤工业园区的汽车配套产业朱家角工业园区的文体休闲产业，练塘工业园区的高档家具产业农业发展了一批特色农产品，形成了具有区域特色的生产基地建办了一批龙头企业，形成了多种多样的产加销一体化模式开展了农业招商引资，形成了多元投入农业的新机制青浦青浦工工业业园园区区?青浦工业园区位于青浦城区北侧，紧邻城区，规划总用地面积61.5平方公里。其中工业园区用地面积56.2平方公里，外围区域道路面积1.4平方公里，外围林地及其他用地面积3.9平方公里。?园区内部通过漕俞路、外青松公路。、华青路、胜利路等区级道路与青浦新城城区保持紧密联系。青浦新城城区规划总用地约25平方公里，现状人口约为11万人，规划居住人口规模（2020年）将达30万人。?园区产业布局共分为五大产业区和一科技服务区，另规划了两片工业发展备用地作为后期园区发展建设用地。?五大产业区包括生物医药产业区、精密机械及装备制造产业区、电子信息产业区、现代纺织及新材料产业区、出口加工区。各园区均是以主导产业为兼容相关项目的产业区，各园区引进的企业应有相容性，相互之间不应有不良影响。青浦商贸业青浦商贸业国际小商品城、国际农副产品交易中心、OUTLETS国际品牌直销广场、文体休闲、家具等形成青浦主要商贸交易平台优越的交通环境奠定跨区域贸易乃至国际贸易的基础具备文体休闲、家具、玩具、摩配、农副产业等产业环境先决条件规模及总体量在华东地区是罕见的商贸成为青浦的新亮点，也是青浦经济的新增长点呈呈现上海现上海郊郊区国际商品贸易区国际商品贸易集集散散地地态态势势项目核心优势之三巨大的商业发展空间华新…华新…华新…地理：位于青浦区东北部，东与闵行区接壤，南与徐泾、赵巷镇相邻，西与重固、白鹤镇交界，北与嘉定区相望。人口与面积：全镇总面积47.6平方公里，常住总人口33742人，其中农村劳动力17064人，外来流动人口近5万。交通：华新镇水陆交通便捷，基础设施完善。距虹桥国际机场仅12公里，浦东国际机场38公里，沪宁高速公路、北青公路(机场路)、纪鹤公路横跨全镇东西，嘉松公路、徐华公路包括在建的嘉金高速公路贯穿南北。华新镇的经济华新镇的经济人口工业总吸收外外贸出财政社会消固定资产值资口额收入费零售产投资2004年各项指标3.41003378.73.035.72.66.5万人亿元万美元亿美元亿元亿元亿元名次63453104（9镇+2街+1园