目录一.项目背景八.四季春城物业管理方式1.项目概况1.物业管理的操作模式2.项目优势2.物业管理的收入结构二.老年市场状况分析九.四季春城未来描绘（连锁发展）三.老年公寓的市场分类1.消费发展趋势四.项目定位2.产品发展趋势1.功能定位3.不可忽视的市场外影响因素2.经营定位及目标十.人力资源的规划五.项目规划十一.项目推广（这里简略）1.老年公寓的划分十二.财务计划（经济效益评估）2.功能规划十三.工程装修（精）建筑及系统要求六项目经营模式十四.附件（老年公寓建筑要点）1.国内老年住宅经营模式分析2.项目拟定模式3.行政管理架构图七.项目物业管理体系1.服务管理体系2.生活服务体系3.服务宗旨4.项目服务内容及费用5.提供的服务方式（宣传使用）四季春城--国际退休生活社区商业经营全案（草）四季春城--国际退休生活社区是"全新退休生活的领跑者"，是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的一个崭新的人文环境。让老年人晚年生活的更幸福、更美满。老年人在晚年最需要的，不仅仅是物质上的享受，更多的是精神上的需求。四季春城—国际退休生活社区的建筑设计，充分满足了老年人以上几方面的需求。完美的建筑设计，使老人既有自己独立充裕的生活空间，又能享受天伦之乐；社区内的文化娱乐中心，为老年人的晚年文化生活创造了更加优越的条件，五彩缤纷的社区服务项目为老有所学、老有所乐提供了丰富多彩的文化舞台。四季春城--国际退休生活社区旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念一.项目背景:四季春城--国际退休生活社区项目简介--------南京城郊大型老年退休生活社区(项目地点、占地面积、周边环境、建筑理念等)内容略1.项目概况退休生活社区占地面积约80亩，总建筑面积4万平方米，容积率1.1，绿化率50%国际退休生活社区的建筑设计(略),老年公寓的建筑规划(略)2.四季春城--国际退休生活社区项目优势----以老年公寓立项,老年公寓的优点（一）有利于老年人身心健康；（二）为儿女减轻负担，提高社会效率；（三）老年公寓不寂寞。（四）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；（五）老人仍拥有自己的居所，让老人有家的感觉，又能享受一般住家所无法达到的配套服务。项目其它描述(略)二.老年市场状况分析：未来子女所要承担养老的社会责任（图表）高龄爷爷奶奶外公外婆爷爷奶奶外公外婆平均2个高龄在世岳父岳母父母4个人少子夫妻孩子1个孩子一对夫妻至少供养或照顾4个老人1个小孩这是一个多么严峻的社会问题!在当前的社会变革时期，传统的家庭养老模式也已经在悄然改变。由于生育率持续下降，“家庭小型化”和“空巢家庭”越来越加剧，高龄化和少子化之间形成了强烈的社会冲击，一对夫妇需赡养或照顾2位甚至6位老人和1个小孩的状况逐渐成为社会问题，子女面对日益激烈的社会经济竞争压力，并且承担着抚养老人的重大责任，成为不可调和的矛盾。目前养老模式图表居家养老（传统型、空巢化）养老院养老模式国办国营三无老人敬老院机构养老国办民营中低收入高龄老人福利院民办民营老年公寓高知识型中高收入老年生活社区市场化运作，企业化管年轻老人理适合高知识型、中高收入、年轻老人，适宜中国国情和未来发展的全新养老模式目前还是市场空白1.根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。2.目前南京市60岁以上老年人已有80多万人，而到2025年，南京每4个人中就有1人超过60岁。应该说南京老年人的递增速度远远超过全国平均水平，并且高龄化程度日渐严重。南京近100多家老年公寓的上万张床位，住了近7000人，其中有约5000位老人属于五保户性质，这个数字占南京老年人口比例不到10%。以上数据充分说明中高端老年公寓具有良好的潜在市场。3.目前南京市的养老方式有：家庭养老、社区养老、机构养老三部分组成。其中以家庭养老为主，现在约有70%%的老人是以这种最传统的方式在家养老的。而社区养老和机构养老则是家庭养老的补充，南京有30%的老人享受的是后两种养老方式。南京的家庭养老主要由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老护理。社区养老则是举办托老所、老人饭桌，提供入户陪护、钟点工等中介养老护理。机构养老则专门为入住老人提供养老护理，目前南京有社会福利院、老年公寓等养老机构120多家，其中，公办的只有十来家，绝大部分为民办性质。三.老年公寓的市场分类按物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同老年公寓可分为三类。1.自住型老年公寓向一个有生活自理能力的老人提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施（含必要的医疗，保健），所有老年人喜爱的娱乐设施。2.陪助型老年公寓向老人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。3.特护型老年公寓除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供需求。结合现有市场三种老年公寓的经营情况分析以及公司的实际情况，自助型老年公寓具有较强的操作性和良好的盈利能力。四．四季春城--国际退休生活社区项目定位1.项目功能定位为老年人提供“老有所养，老有所乐”的健康快乐的晚年生活。2.项目经营定位及目标?中高端自助型非养老院式的老人专属社区；?让老人老有所医、老有所乐；?以老人为本的关怀理念。?我们最终的目标是：让年轻人为事业去打拼，把你们的父母交给我们我们比您的子女更孝顺五．四季春城--国际退休生活社区项目规划1.老年公寓的划分（从销售角度）“十年回购型”老年公寓；“三年返租型”老年公寓。公寓集康复、养老、疗养、娱乐为一体，为老年人提供全方位的晚年健康生活方式。（具体销售方案略）1.1老年公寓的划分（从经营角度）本项目包括可出售型公寓、管理型公寓(5栋)，公寓集理疗康复、养老、疗养、学习娱乐为一体，全方位服务于老年人。公寓的工作人员以精明能干为基本要求，控制在入住老人的10-15%左右。2.项目功能（经营架构）规划公寓管理中心：老年公寓的管理结构，负责老年公寓的日常管理及运营。社区服务中心：包括乒乓球室、羽毛球室、老年歌舞厅、棋牌室、垂钓场、小型酒店、阅览室等。老年康复中心：包括疗养院和医院等。小型儿童娱乐中心：老年人的晚年生活和小孩有密切关系，小型儿童娱乐中心可以满足节假日小孩与老人见面时，老人可以带着孙子尽情玩耍。社区发展部：在社区（拟定）提供了以下多项老人服务项目：1.交友服务2.辅导与顾问服务3.旅游服务中心4.餐食服务5.老人俱乐部6.健康教育╱健康检查7.家庭护理8.老人优待9.居住照顾社区商业拓展部:商业、酒店开发经营、老年服务用品促销、市场开拓等。六．项目经营模式1．国内老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。2．本项目拟订模式（建设与管理相分离的经营模式）这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。本项目模式的产品以出售为主要的模式，部分留置作为经营。本公司将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。本项目物业管理全新经营理念四季春城--国际退休生活社区经营理念总结为退休生活的四个现代化环境生活自然化起居生活便捷化社区生活丰富化家庭生活层次化专业公司统一经营管理本案需要专业经营管理公司统一经营，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，同时具备自己的医疗服务人才。3.四季春城国际退休生活社区行政管理架构七.项目物业管理体系1.服务管理体系1座春城，近100项服务管理体系门禁系统温度感测仪可视对讲湿度感测仪区域可视对讲舒适度感测仪电子监控卫星电视接收电梯监控安全管制居家维安有线电视入户巡更人员数字电话设备消防喷淋有线/无线宽带入户紧急逃生索…灾害感知系统…服务管理体系感应式照明系统污水排放处理停电紧急照明垃圾中央处理110连线119连线智能管理双路供电系统紧急应变水质活化设备120绿色直通车…185速递…小结：全方位服务您能想到的我们尽力为您做到2.项目生活服务体系1位主人，100位仆人洗浴服务休闲健身乒羽室钟点工服务棋牌室家政礼仪阅览室餐饮外卖俱乐部洗衣服务多功能厅打扫服务居家服务休闲服务特色旅游代叫/代订/代送/代购/代缴服文化服务务兴趣小组预报、点播服务…园艺心理健康服务生活服务系统