信和自由广信和自由广场场商商业业策略案策略案20062006年年77月月2727日日项目周边商业概况项目定位理念项目业态规划建议项目租售模式建议一、一、项项目周目周边边商商业概况业概况一、项目所属片区商业概况:南山三大商圈主要以南海大道为轴线串起,本项目位于三大商圈的核心位置；项目周边商业经营业态种类齐全，品牌商家林立,已逐渐形成区域性商业中心的现状；一、一、项项目周目周边边商商业概况业概况二、项目片区品牌商家分布图:序号商场名称经营业态1友谊城富客斯中高档服装皮具2儿童世界童装、玩具3海雅百货大型女装百货4南山书城　图书、音像制品5新一佳超市6金晖家居家居、家私7集美堂家居、装饰、永乐电器8新街口苏宁电器、屈臣式9禾丽名店龙浩、国美电器10花园城MALL以超市、建材、餐饮、服装、影院为主11人人乐超市11崇尚百货服装、皮具精品等12保利文化广场以百货、超市、剧院、餐饮、数码产品为主一一、、项项目周目周边边商商业概况业概况2.1项目片区百货业态的分布情况建筑面积经营品编号商家名称（平米）牌档次友谊城富客18000中高档斯3海雅百货36000中高档9禾丽名店12000中高档10花园城中心70000中高档11崇尚百货25000中档12岁宝百货38000中高档合计189,000一一、、项项目周目周边边商商业概况业概况2.2项目片区超市业态分布情况:营业面积编号商家名称（平方米）3海雅约20005家乐福600010沃尔玛2500011新一佳约1000012岁宝约300013南油人人乐2000014前海人人乐800015学府人人乐1000084000一一、、项项目周目周边边商商业概况业概况2.3电器、数码业态的分布情况:营业面积编号商家名称（平米）5一本电器60007顺电30008国美创业店37009苏宁新街口店500010铭可达南油店640011永乐电器近2000012国美约800013南山赛格数码8000合计60000一一、、项项目周目周边边商商业概况业概况2.4家居家私建材业态的分布情况:建筑面积编号商家名称（平方米）6金晖家居150007集美堂2000010蛇口百安居600012世纪中心16000合计57000一一、、项项目周目周边边商商业概况业概况2.5文化产业的分布情况:编号商家名称1南山文化活动中心2南山书城3保利剧院4南油文化活动中心5花园城洲立影院一一、、项项目周目周边边商商业概况业概况2.6大型餐饮的分布情况:编号商家名称7胜记1巴蜀风2海港城3老院子4毛家6东北人家5春满园一一、、项项目周目周边边商商业概况业概况总结总结：：品牌主题百货依然有春天，将是南山商业未来的发展趋势；家居家私在本区域市场仍有空间，但需要错位经营；品牌特色餐饮、SPA、健身等在南山市场仍有发展空间；品牌超市在本区域已达到饱和状态，相互竞争激烈；电器、数码业态在本区域市场达到饱和状态，经营状况一般，相互竞争激烈；文化产业在本区域市场达到饱和状态，区域性消费比较明显。项目周边商业概况项目定位理念项目业态规划建议项目租售模式建议二、二、项项目定位理念目定位理念竞争竞争激烈激烈群雄群雄并并起起---本案机遇与挑战并存以百货为代表的——崇尚、友谊城、天虹、岁宝百货等；以超市为代表的——沃尔玛、新一佳、家乐福、人人乐等；以专业市场为代表的——集美堂、金晖家居广场、百安居、世纪中心等；以大型购物中心为代表的——花园城、保利文化广场、海岸城等；以家电、数码为代表的——赛格、顺电、永乐、国美、苏宁、铭可达等；二、二、项项目定位理念目定位理念寻寻找市找市场场核心核心竞争竞争力！力！---USP（独特营销主张）的提炼》如何使本项目从市场脱颖而出，并形成自己的竞争优势？》从竞争对手和市场空缺中寻找机会，深度挖掘与众不同的营销价值，形成独特超前的优势，才能在激烈的商业竞争中立于不败之地。二、二、项项目定位理念目定位理念主主题题体体验验式消式消费费！！---未来商业发展的必然趋势！契机在那里？契机在那里？二、二、项项目定位理念目定位理念深深圳圳最强大的消最强大的消费费主力主力军军---女性是深圳各商圈中永恒的消费主题》深圳――年轻男女比例为1：7；》据统计女性占总消费人群的81％；》家庭日常购物75％以上的主动权掌握在女性手中…》毫无疑问，女性消费是永远的、最大的商机！》找准主力消费群体，永远享有最大的市场容量。二、二、项项目定位理念目定位理念本项目构想案正是基于以上原理，将本项目以鲜明的主题定位个性推向市场，力求通过独特的定位构思及经营特色获得消费者、经营者及投资者三个不同层次的目标客户群体的认同，从而最终实现该项目的市场价值及商业价值。二、二、项项目定位理念目定位理念主主题题定位定位引领时尚消费文化领袖地位打造女性消费主题商业旗舰★功能定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的时尚女性主题体验式消费广场★品牌内涵：专业、体贴、健康、时尚、文化项目周边商业概况项目定位理念项目业态规划建议项目租售模式建议三、三、项项目目业态规划业态规划建建议议业态业态定位定位规划规划理念理念三大主要功能+两大业态业态分布特点分布特点三、三、项项目目业态规划业态规划建建议议三大主要功能三大主要功能::1、销售功能通过品牌主力带动及合理的业态规划，在不影响后期物业持续经营的基础上，满足商铺的销售功能；三、三、项项目目业态规划业态规划建建议议三大主要功能三大主要功能::2、应用服务功能在满足购物的同时，辅以女性的美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体、医学整容等为主流产品应用服务功能，并配套女子选美堂、女子健身房、女子会所等特色服务；三、三、项项目目业态规划业态规划建建议议三大主要功能三大主要功能::3、餐饮功能南山片区比较兴旺的业态之一，一方面满足项目住宅的基本配套，另一方面通过餐饮辐射周边消费群体，带动项目整体消费。三、三、项项目目业态规划业态规划建建议议两大业态业态分布特点：分布特点：硬件上：通过项目建筑特点，加入装修中的光环境、音乐环境、玻璃环境、色彩环境的揉合，让女性在购物中通过听觉、视觉、触觉的美好享受真正体验“逛”的乐趣；软件上:通过特色购物、特色服务、特色配套方面的作用，加强本项目“专业、体贴、健康、时尚、文化”的主题定位理念。外贸服装、体育用品、小食潮流服装健身器材特色音像店负一层负一层业种搭配示意图业态规划消费力分解：目标客户群12－20岁之间的新新人类一族购物频率高；关注潮流动态；喜欢群体购物属“淘宝一消费特征族”消费群分析消费力单次消费总金额相对较低消费关注点潮流款式；潮流活动；最新产品等香水皮具化妆品珠宝眼镜店药妆店BB一AACC层银行7。11麦当劳一番拉面业态一层业态规划示意图规划消费力分解：目标客户群年轻、时尚女性消费特征购物频率较高；关注潮流动态；喜欢群体购物消费群分析消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；折扣活动；最新产品发布女人世界名店工艺品、饰品B二AABCC层业态二层业态规划示意图规划消费力分解：目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费特征购物频率较高；单次消费时间较长；喜欢小群体购物消费群分析消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性女人世界名店餐饮B三AABCC层业态三层业态规划示意图规划消费力分解：目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；喜欢小群体购物消费群分析消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性女性的美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等女性沙龙（教插花、健身、心理理疗等）餐饮B四AABCC层业四层业态规划示意图态规划消费力分解：目标客户群高素质、高收入、成熟、成功女性消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；节假日消费高消费群分析消费力单次消费总金额较高消费关注点注重服务性；社交性；文化性整体业态规划平面图Ａ区Ｂ区Ｃ区美容、美体、香薰、４层女性餐饮沙龙SPA水疗、纤体等３层女人世界名店餐饮饰品、女人世界名店２层工艺品１层珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等特色餐饮、外贸服装、潮流服饰、体育用品健身器材、－１层音像制品等项目周边商业概况项目定位理念项目业态规划建议项目租售模式建议四四、、项项目租售模式建目租售模式建议议1、租售模式建议——销售模式比较销售方式适合类型优点缺点与项目契合度发展商无须后适合于投资回报率发展商需组建经营管理街铺较好直接销售续麻烦资金一公司，负责后期业态规高的街铺内铺一般步到位划及管理适合于做主题专业委托经营期限发展商需组建经营管理街铺一般2－3年委市场普遍适用于街短，发展商压公司负责招商、业态规－1F、1F、2F内铺托经营销售铺与一、二层内铺力小，达到快划及管理较好居多速销售适合于大型品牌主提升一层商铺商家承租面积大，租金5-10年委价值，促进项低，发展商压力大，一力商家进驻，一般目快速销售，2F以上内铺较好托经营销售给予主力店的区域发展商迅速回旦商家撤场，后续问题在2层以上。笼资金较多，有一定风险。发展商负担较大国家政产权式适合于大型品促进项目快速销售，发展商策限制，后续问题较多2F以上较好商铺销售牌主力商家进驻迅速回笼资金操作风险极大。四四、、项项目租售模式建目租售模式建议议2、项目租售方式比例建议为更好解决发展商资金回笼和物业持续经营，以及结合南山目前商业市场现状，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，将会造成商业形态无法统一协调，从而影响物业的持续经营，物业的价值无法提升，使项目难以稳定经营。根据中原以往操作商业的成功经验，结合本项目特征。建议：本项目商业租售黄金比例为7：3四四、、项项目租售模式建目租售模式建议议3、项目各区域租售示