第一章市场研究与方案构思一、宏观环境因素分析(一)柳州地理情况柳州又称龙城，位于广西中部偏东北，广西盆地中部，柳江中游，是我国南方的一座古老而美丽的城市。西南距自治区首府南宁市265公里，东北距桂林市246公里。介于北纬23°54′～24°50′，东经108°14′～109°45′之间。东连鹿寨县、象州县，西邻罗城仫佬族自治县、宜州市，北靠融水苗族自治县、融安县，南界来宾县、忻城县。东西最大横距72.5公里，南北最大纵距40.5公里，总面积5307.24平方公里，其中市区面积651平方公里，城市建成区面积82平方公里。现辖柳北区、城中区、鱼峰区、柳南区、郊区、柳江县、柳城县等5个区2个县。总人口172.82万人，其中市区人口86.16万人。地势西北高，中部低，向东南倾斜，三面环山，南面为岩溶盆地，具有典型的岩溶地貌特征。它具有良好的人文历史景观和丰富的旅游资源，是国家甲级旅游城市和历史文化名城，也是广西最大的工业基地和经济中心。柳州属于典型的喀斯特地貌，形成了“拔地奇峰画卷开”的山水特点。这里石山奇特秀美，岩洞瑰丽神奇，泉水幽深碧绿，江流弯曲明净。清澈的柳江穿越而过、绕城如壶，故有"壶城"别称。像一条绿色的玉带，把市区环绕成一个“U”字形半岛。地形平坦微有起伏，海拔85～105米之间。全市最高点为柳城县的海山，海拔774.2米。市区最高点为文笔山，海拔419米。唐代著名文学家柳宗元在柳州任刺史时，曾用“越绝孤城千万峰”、“江流曲似九回肠”的诗句，来描绘这个美丽的城市。（二）、柳州经济现状柳州是中国西部区域性工业重镇。全市目前已拥有3400多家工业企业，其中规模以上430户，11家国家大型企业，柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团有限公司、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等5户企业跻身工业企业全国500强。柳州全市年销售收入超100亿元的企业1家，超50亿元的3家；拥有4个中国名牌产品、4个国家免检产品、40个广西名优产品，成为全国少数民族地区拥有名牌产品数量最多的地级城市。2007年是建设富裕文明和谐新柳州的关键之年。——地区生产总值706亿元，增长12%以上；——全社会固定资产投资241亿元，增长20%以上；——财政收入107亿元，增长12.5%以上；——工业总产值1300亿元，增长20%以上；——单位生产总值能耗减少3.2%以上，主要污染物排放总量减少10%以上；——社会消费品零售总额263亿元，增长14%以上；——外贸出口5.2亿美元，增长15%以上，实际利用外资8150万美元，增长13%以上；——城镇居民人均可支配收入12100元，增长10%以上。农民人均纯收入3200元，增长10%以上；——城镇新增就业人数4.5万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内——人口自然增长率控制在自治区下达指标内。柳州已进入工业化中期，具备了发展大产业、大工业的基础和条件，有志成为全区率先实现工业化的示范城市。而地处中国—东盟自由贸易区、大湄公河次区域、泛珠三角区、泛北部湾经济区、南贵昆经济带等多区域合作结合点的地缘优势，使其有望成为中国内地与东盟经贸往来的产品加工基地和物流中转基地，发展地位突出，优势明显。柳州虽然是一个小城市，但是作为广西的重要工业城市发展潜力仍然不可小觑。柳州市素有“桂中商埠”的美称，五星商厦、工贸商厦、飞鹅市场、奇石市场、建材市场、柳邕农副产品批发市场等交易活跃。（三）柳州的交通情况柳州市是中国十大铁路枢纽之一，是中国中西南地区的重要交通枢纽和区域货运中心，交通便利。湘桂、黔桂、枝柳三条铁路干线交汇于此。主要担负湘桂、黔桂、焦柳三大干线五个方向的客货列车到发、通过作业。柳州铁路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并与越南铁路相连，已开通了国际联运。?高速公路穿境而过；国道209、322、323线贯穿柳州。柳州绕城高速公路建设现已进入全面施工阶段，柳州绕城高速公路辐射柳州市鹿寨县、柳北区、柳城县、柳江县的7个乡镇，连接桂柳高速公路及宜柳高速公路，是柳州市外环公路的重要组成部分。?铁路：柳州市是中国十大铁路枢纽之一，湘桂、黔桂、枝柳三条铁路干线交汇于此。?航空：位于东南郊的柳州白莲机场，可满足MD—82及波音737、757飞机全天候起降，目前已开通的航线有柳州至北京、上海、广州、深圳、海口、汕头、北海等城市。?水运：柳江（西江水系）可直通梧州、广州、港澳等地，全年可通航250吨级船只。随着城市的不断扩大，将有更多的外来人口定居柳州，农村人口也不断的向城市迁移。柳州是以工业为主、综合发展的区域性中心城市和交通枢纽。全市总人口有351.3万市区人口有大约有90多万人。随着城市人市人口的不断扩大，土地资源的价值不断上涨，我国又是个人口大国，在城市化建设的过程中，房地产行业成为了一个高利润的行业。二、柳州房地产市场分析(一)柳州房地产现状与未来发展概况柳州商业实施构建“桂中新商埠”战略：城市内环路以内：以大型中心商厦、商贸城为中心，特色商业街为框架，连锁超市、社区便利店、特营店为网络，构建河南河北两个一级商业中心、四个城区二级商业分中心、若干个社区中心，组成多层次、多中心组团式的市区商业流通格局。在两级商业区规划中，一级商业中心包括五一路、龙城路、鱼峰路、飞鹅路以及屏山大道西段等城中中心组团。区内应分布有购物中心、邮政电信中心、娱乐中心、金融中心、科教文化中心、中介服务中心、电子商务中心等，形成功能配套的一级商贸中心。二级商业中心为城区管理商贸区。城市内环路以外：是大中型专业市场合理布局、大型购物中心分布其间、大型物流基地配套设置的大型商品集散交易圈。柳东新区规划范围柳东新区,位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。总规划控制范围103.1平方公里。柳东新区规模：?用地规模：本区规划用地面积131.5平方公里，其中城市建设用地面积84.1平方公里。?人口规模：2020年柳东新区规划人口52万，规划期末2050年，柳东新区总人口72万，规划结构本区遵循中心强化、轴向延伸、组团发展的规划理念，采用核轴组团规划结构，柳东新区将形成“一轴、一带、两区、多核”的功能结构布局，其中以官塘片区为主体，滨江带为跳板，构建新区三路并进的建设格局。（二）柳州房地产发展态势分析统计部门数据显示，2207以来，广西房地产开发投资继续保持高速平稳发展趋势。1-10月，广西房地产开发完成投资突破400亿大关，达到402.82亿元，超过去年房地产开发投资总量32.84亿元，比去年同期增长43.6%。据了解，今年前10个月广西商品住宅投资260.01亿元，增长38.2%；办公楼投资7.02亿元，增长24.3%，商业营业用房投资36.84亿元，下降1.4%；其他用房投资98.94亿元，增长1倍。从分市房地产投资情况看，投资总量位居自治区首位的是南宁市，完成147.37亿元；第二、三位是柳州市和桂林市，分别为59.01亿元和55.69亿元。柳州市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面。2007年柳州的房地产市场逐渐趋于缓和，由于国家的宏观调控，相继出台的一系列法规将对房地产市场进行大规模的洗牌。柳州市面上的房地产经济经过10多年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。柳州近年开发了阳和开发区，高新开发区等多个新区，不断的扩大了城市范围。原先的飞鹅路也在改建中，建成的新时代商业港，温州商贸城，谷埠街国际商城等大型的商贸中心。无星商圈一直都是商业的繁茂地。河东新区CBD的建成加大了对原来的这些商贸中心的竞争，房价也是一路上飚。随着河东区的配套设施不断的完善，这里将是一个炙手可热的地盘。(三)市场供求分析河东新区目前在售楼盘的存量以及预售楼盘的预计开发量，2007年整合河东新区将推出的楼盘有【江岸明轩·印象外滩】、【兴佳·山水福地】、【居上·好人家】、【阳光100·东区国际】、【桂中花苑·君庭】、【中房·金博园】、【兴佳·尚城】、【文源华都】、【文博帅府】、【居上·V8城】、【阳光100·城市广场】、【东郡】、【南亚名邸】、【华林君邸】、【嘉年华庭】等项目，以一个楼盘一年销售量4万㎡（柳州一个楼盘正常的年销售量）来计算，2007年河东房地产市场的放量会达到60万㎡。对市场上民众比较喜欢的户型调查,采用调查问卷的方式对一些民众进行了采访,我们得一下结果：?在选择买多大的房子的选择上有34.5％的人选择80－100平方米；12％的人选择60－80平方米；28.4％选100－200平方米；仅有1.5％的人选择了60平方米以内的住房，1.4％的人选择面积超过160平方米。现在市场上较多的是小户型和中户或比较大户的。选择小户型的大多为30岁以下的年轻人。房屋无论租用还是自用，单身公寓的使用群体主要是较年轻的单身者做为一个过度期的暂时用房。这些人对未来有良好的预期，但是积蓄不多，比较喜欢离闹市较近的地方，所以反映到吸引这些人群购买单身公寓的特点时，最关注的要素是地段好、配套齐全、总价低、升值潜力大、入住方便等。中档户型或着大户的结构相对来说则更受消费者欢迎。这一档的住户已经具备了一定的购买的能力，不管是第一次置业还是另用做投资，都是升值潜力相当大的。现在的家庭成员结构使得更多的消费者倾向于三房两厅结构的房型，其次就是两室两厅的结构。?愿意购买的住房类型仍以多层为主，占45.6％，其次是小高层占41.8％，高层占12.6％。在选择平面结构上，消费者对复式（跃层）的占30.8％