报告逻辑框架「长虹世纪城项目定位及营销策略报告」长虹世纪城商务标思源经纪合肥公司2013.02在房地产领域，我们一直在帮助客户成功报告逻辑框架目标理解2013年开盘保底目标360套，1.62亿冲刺目标400套，1.8亿2报告逻辑框架目标理解如何传递区域大盘形象完成长虹品牌落地3报告逻辑框架目标理解2013年9月28日开盘如何在短期内实现销售目标4报告逻辑框架报告框架第一部分：项目理解第二部分：市场研究第三部分：客户判断第四部分：项目定位第五部分：推广策略第六部分：思源优势5报告逻辑框架区域认知项目解读6报告逻辑框架1区域认知/现状分析新站区——中心城区东北门户，主城区边缘板块?看城市——合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。?看地势——新站区位于合肥市东北部城郊新站板块结合部，四面分别与长丰县、肥东县、瑶海区、庐阳区毗邻。地势平坦，1992年成立，辖区面积204.73平方公里，目前是安徽省区域面积最大的开发区。?看区位——新站作为合肥中心城区的东北方门户，扼守要位。已建成集“战略新兴产业、现代服务业、现代商贸业”为一体的现代化新城区。报告逻辑框架1区域认知/现状分析宜居宜业的产业新城，但区域形象和客户认知一般核心区位位于大合肥建设的黄金轴上，地铁1号线起始站，扼守东北门户。功能定位?定位“宜居宜业的产业新城”，形成多个功能板块新中心。?合肥三大国家级开发区，重点发展信息技术、新能源、现代制造、生物医药、新材料等产业。?北部远期综合发展片职教城规划为政治、经济、文化、教育、旅游“新中心”。发展方向南有滨湖，北有新站，依托京东方等新兴陶冲湖片区产业龙头企业带动和职教城的搬迁，成为南部近期、中期职教城片区“宜居宜业的产业新城”。综合发展片提升功能、拓展空间、优化环境、重点突发展方式破。8报告逻辑框架1区域认知/经济现状新站区产业集群，GDP连续增速位居全市首位?新站区目前已经形成新型平板显示、光伏太阳能、半导体照明等三大新兴产业集群为主的产业片区。?将来以安徽大中专院校为主打造教育片区；以蓝鼎世纪商贸城为主打造商贸物流片区。海润光伏?彩虹十二五期间，全区生产总鑫虹光电职教城值将达3000亿。科技?未来区域将集聚更多产业乐凯鑫京人口、进城人口和教育人口，科技晟东产业光方居民可支配收入大幅增长。电科技报告逻辑框架1区域认知/交通条件区域路网发达，交通便利，地铁一号线将使区位优势更加明显?区域内路网发达，交通便捷，咫尺合肥火车站；?地铁一号线起始站，10分钟可通达市区；?163、127、121、130、139、25等多路公交车提供便捷的出行条件。报告逻辑框架1项目解读/品牌认知长虹置业已完成绵阳、景德镇、深圳、东莞、成都、宜宾城市布局，下一个……就是长三角。树立中国综合地产旗舰品牌11报告逻辑框架1项目解读/品牌认知本项目是长虹置业深耕合肥、深化长三角布局的关键一步278亩新站大盘，60万㎡的品质新锐社区1212报告逻辑框架1项目解读/项目四至地块内部平整，较为方正，外部具有天水公园和二十埠河等景观资源，但同时受到高压线影响N报告逻辑框架1项目解读/环境认知项目周边发展相对滞后——配套低端匮乏，居住氛围不佳，城市感差区域周边居住现状情况世纪天乐广场乐活广场乐活广场世纪天乐广场本案紧邻京东方等厂区，周边住房较少，以老旧小区为主，配套设施水平相目前区域内配套相对匮乏且落后，对滞后，整体居住氛围不浓厚。不能满足周边驻留人群的生活需求14报告逻辑框架1项目解读/项目配套项目区域配套不完善，档次不高，但交通条件相对便利，随着未来区域发展、配套完善及居住氛围形成，项目价值将有较大提升皇藏峪路一六八中学东校区三十中京东方产业基地本案星火小学天水路乐活广场七里塘小学世纪天乐广场新海公园第二医院京东方瑶海公园生态公园邮政储蓄竹溪小学15报告逻辑框架1项目总结区域：区域发展规划利好，但目前区域发展情况欠佳，认知度低；区域居住环境、生活氛围较差、配套服务不完善；区域产业聚集，经济稳步增长，带来大量产业人群；本体：长虹置业首次进入合肥，本案承载企业品牌落地的重任；本案宗地现状良好，开发条件成熟；本案为区域内大体量项目，具备成为区域领导者条件。新站区发展落后的现状与其规划定位严重不符，亟待全面提升区域价值；长虹品牌此时以区域大盘形象进入合肥、落户新站，有条件成为区域市场领导者。16报告逻辑框架宏观政策合肥房地产市场新站区房地产市场本案市场竞争格局价格预判17报告逻辑框架2宏观政策/政策解读2011年楼市调控呈持续收紧状态；2012年尤其是6月份以来，存贷利率及存款准备金率下调，政策向首置客群倾斜，通过银行调查合肥居民购房意愿逐步升高?2012年以来，限购延续，政府继续推行“调控不放松”的言论，但各地微调不断；尤其6月份以来，继本年存款准备金率两次下调之后，降低存贷款基准利率，并规定个人住房贷款利率最低七折，同时合肥市场出现首套房贷利率85折优惠……种种迹象表明，2013年政策对刚需客群利好明显。?人民银行最新发布的第四季度城镇储户问卷调查报告显示，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”，在当前物价、利率及收入水平下，居民消费意愿增强。18报告逻辑框架2宏观政策/市场预测2013年整体市场会稳中有升，但不排除在市场持续回暖和地王频出的情况下，在上半年出台新政的可能性，快速出货在2013年仍将是主旋律19报告逻辑框架2合肥市场/土地市场2012年合肥土地市场成交量达到5年以来的高峰，后续市场供应压力巨大20报告逻辑框架2合肥市场/住宅市场2012年市场继探底之后出现了量价小幅上扬，自调控以来首次呈供不应求的局面2008-2012年合肥市商品住宅成交均价走势2008-2012年合肥市商品住宅供销走势700066234514001.4616662881.241.2811851.2012001.256003640.41000925905933.47143910.954200384127775.69746.06800722712.230.80.76699.69563.866000.628001814.34000.410.1140091.935.32000.200002008年2009年2010年2011年2012年20082009201020112012成交均价（元/㎡）同比增幅（%）供应量（万㎡）成交量（万㎡）供销比21报告逻辑框架2新站区市场/土地市场2012年，由于陶冲湖地块出让面积较大，使得新站区供应与成交面积均位列全市之首，成交面积2824亩（商业地块为主，无纯住宅用地），占全市土地成交面积的26.75%2008-2012年新站区土地供求对比3000250000250020000020001500001500100000100050000500002008年2009年2010年2011年2012年供应量（亩）95.457.063.7236.72624成交量（亩）71.033.463.7212.22824成交总金额（万元）10791.633737.97336.844775.720068022报告逻辑框架2新站区市场/住宅市场2012年新站区住宅市场呈现供不应求局面，但受调控影响，成交均价略有下降。2008年-2012年新站区商品住宅供销走势70005058541401.85964600042.3657221.640120116.71.56106.4107.81.450003010041121.2400037951.1078.1801.0212066.23000600.850.2108.350.610.630.6200035.74033.132.51.88022.40.4100020-4.050.20-10002008年2009年2010年2011年2012年2008年2009年2010年2011年2012年成交均价（元/㎡）同比增幅（%）供应量（万㎡）成交量（万㎡）供销比23报告逻辑框架2市场竞争格局/区域板块分析?陶冲湖片区：近千亩的陶冲湖公本案界定：陶冲湖园有望今年完工，将打造为城北重要的人文生态景点；蓝鼎国际片区除回迁房外暂无住商贸城的启动使得该片区将成为城市商贸物流中心。宅开发，职教城片区也仅一个楼盘在售，因此，区域竞争主要集中职教城片区：片区内拥有新站区在七里塘片区。管委会、少荃湖、大专院校等，距离城区较远且交通条件一般，目前片区发展主要依托片区内不断引入的教育产业人口及学生。注：根据区域的发展成熟七里塘片区：紧邻老城区，是发度、核心驱动因素，目前展最早、最成熟的片区，区域认知较强；依托生态公园、瑶海公新站区房地产可以划分为园、新海公园、天水公园等资源三个片区——七里塘片优势以及成熟配套，居住环境优区、职教城片区以及陶冲越。湖片区。24报告逻辑框架2市场竞争格局/竞品分析区域内以中小体量项目为主，产品面向刚需，去化效果一般建筑主力当前年去版块项目建筑首期开面积面积均价化量竞争力名称名称类别盘时间（万㎡）（㎡）（元/㎡）（万㎡）金辉26高层80-10056002011.123.40悦府小高层昊博园1180-10060002010.101.43+高层七里塘小高层片区+高层38;家天下6073002007.126.08+loft公130寓光盛5高层7653002011.51.48豪庭高层+33-43;职教城圣联梦38公寓+48-64；50002012.60.95片区溪小镇别墅96-12925报告逻辑框架2市场竞争格局/竞品分析区域市场供需主力户型集中在70-90㎡，中小户型