新闻稿：请实时发放华北区物业市场2013年回顾及2014年展望写字楼物业市场租值下跌，下行趋势或将持续商铺物业市场活力犹存，但同样面临挑战【2014年1月8日–北京】-全球首屈一指的商业房地产服务公司于今日召开华北区物业市场2013年回顾及2014年展望新闻发布会，对北京的写字楼、商铺、工业及住宅物业市场、以及天津、沈阳、大连和青岛等二线城市的写字楼及商铺物业市场，进行了回顾分析，并对未来发展趋势进行了预测。关于2013年物业市场整体表现状况，英国皇家特许测量师、高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇概括到：“华北区写字楼物业市场向租户方倾斜，租值下跌。若干个主要二线城市中，供过于求的市场状况更为明显，为大部分业主带来巨大的出租压力。相比之下，华北区内的商铺物业市场活力犹存，北京市场租金上升而其他二线城市市场之租金在较小范围内波动。”对于2014年的市场走势，谢靖宇预测：“考虑到2014年内几近所有区内的写字楼市场都将跃现大量的新增供应，预计空置率会攀升，尽管攀升的幅度于每个城市内的表现不一，各城市租金都将进一步下滑。然而，商铺物业市场大量新增供应即将入市，同样面临挑战。北京商铺市场的空置率仍将在低位盘旋，租值上升。但二线城市的商铺市场内，整体而言，市场租赁竞争越发激烈，空置率上升，租值降低的压力更大。”2013年市场回顾甲级写字楼物业市场北京2013年期间，中国整体经济增速的放缓致使北京甲级写字楼物业市场向租户方倾斜。虽然市场平均空置率保持在低位（前三季度均低于5％，第四季度末为6.6%)，但在许多租户企业租赁预算收紧的背景下，租赁需求有所减弱。这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓，如制造、电子及媒体行业等。同时，年内的一个亮点是内资基金、担保及投资公司租赁需求的上升。这主要得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。继2010年和2012年大量新增供应入市后，2012年北京甲级写字楼市场无新增供应。该情况在2013年出现变化，共计三个写字楼总建筑面积为254,000平方米的项目于年底前完工入市。其中，位于金融街子市场的丰铭国际大厦于第一季度入市；位于CBD子市场的财富金融中心及位于燕莎子市场的润世中心双双于第四季度内入市。年内，虽然市场主要活跃行业（金融、专业服务、IT等）无重大变化，但租户结构出现显著转变——内资公司的租赁行为较跨国公司而言更为活跃，这部分是由于其相对灵活的决策流程及政府审批流畅。2013年北京甲级写字楼市场净吸纳量为83,901平方米，较2012年同比减少13.7％。年内的代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦（78,000sqm）平方米；新浪在理想国际大厦续租8,000平方米；汇丰银行在财富金融中心新租10,000平方米；汉能集团在北辰世纪中心承租10,000平方米等。截至2013年第四季度,整体平均净有效租金为人民币311元每月每平方米.高力国际新闻稿2/23/2014第2页与租赁市场呈现鲜明对照，2013年北京写字楼投资市场非常活跃，全年共录得十一个整售交易成交。其中，第二及第三季度的成交最为活跃，各有三个整售交易成交。国际和国内的机构投资者均有交易完成，由以来自金融行业（投资、银行、保险、证券）的机构投资者为主。重要整售交易包括：招商银行以总价人民币39亿元向金融街控股收购一写字楼物业；太平保险以总价人民币36亿元收购广安中心B地块＃写字楼，并以总价人民币18.8亿元收购京汇大厦。二线城市2013年内，报告所追踪的华北区二线城市（大连、青岛、天津及沈阳）均受到全国经济放缓的冲击，导致租赁市场向租户方倾斜，与北京甲级写字楼物业市场的情况相似。然而，这些二线城市租赁活动的减少更为明显，其中大连、天津及沈阳市场各自的全年净吸纳量均低于33,000平方米。青岛市场的全年净吸纳量为56,039平方米，但亦是该市自2009年上半年以来录得的最低点。截至年底，华北区二线城市中青岛空置率最低，为13.0%。在上述四个华北区二线城市中，天津市场平均租金维持最高水平，截至2013年末为人民币112.1元每月每平方米，随后依次为沈阳（人民币96.7元每月每平方米）、青岛（人民币87.1元每月每平方米）及大连（人民币82.4元每月每平方米）。年内，由于业主提供如免租期等在内的租金优惠措施以期提高入驻率，这些城市均面临租金下跌压力。由于下半年内入市的项目为市场带来共计逾113,000平方米新增供应，占到原有存量的16％，沈阳市场年内供应过量的情况尤为明显。大连市场亦呈供应过量态势，高力国际研究部2013年下半年的市场研究结果显示，该市优质写字楼物业市场内约77％之业主认为当地市场存量“过高”。2013年内，出于对供应过量和租金下跌的担忧，投资者对这些二线城市的投资机会持审慎态度。天津、大连、青岛及沈阳市场年内仅有个别整售交易向市场公布。上述市场内的投资交易均为散售形式，主要买家为来自金融、制造、能源、电子及基础建设等行业的内资企业。商铺物业市场北京尽管全市消费品零售总额及城市居民消费性支出增长放缓，2013年北京商铺物业市场继续保持稳定发展。在以时尚及餐饮行业零售商为首的强劲需求推动下，至2013年底，平均租金同比上涨5.8%至人民币862元每月每平方米。大量国内及国际品牌继续在北京扩张业务线，加大对优质零售面积的需求。在审慎消费态度、限制公费高端餐饮消费的政府政策及线上零售竞争的共同影响下，整体需求在第三季度内有所放缓。然而，市场在2013年末以强劲表现收尾，空置率降至7.5%。2013年时尚及餐饮零售商仍是北京商铺物业市场最主要的需求方。值得注意的是，老佛爷在中国的第一家百货商场开业。该项目位于西单子市场，建筑面积为48,000平方米，是老佛爷除其在巴黎的旗舰店之外最大的商铺物业。继15年前在王府井关闭其业绩欠佳的门店之后，老佛爷此次与经验丰富的香港零售商I.T.集团以平分股权的方式联手打造新项目。老佛爷重归中国市场反映出北京消费者理念的进步，这也吸引了部分国际品牌，如：PaulSmith、JilSander。高力国际新闻稿2/23/2014第3页面向大众市场的时尚及餐饮品牌在租赁市场内最为活跃，快时尚品牌如优衣裤、Gap及H&M年内有多家新店开业。餐饮大众品牌如辉哥火锅、青柠泰餐厅及新元素餐厅均开设新店扩张业务。王府井和西单商圈租金水平仍保持全市最高，分别为人民币1,968元每月每平方米及人民币1,600元每月每平方米。金融街商圈平均租金位列全市第三，为人民币1,275元每月每平方米。租金水平排名第四、第五位的是CBD及燕莎商圈，分别为人民币880元每月每平方米及人民币839元每月每平方米。虽然核心商圈租金水平维持全市最高水平，但“其它”商圈录得季内最大租金增幅，显示该子市场业主通过提升租金增加现金流的情况最多。为了适应不断变化的消费需求，若干零售物业在2013年进行改造，同时，第一季度有两个新项目入市——位于CBD商圈的侨福芳草地和远洋未来广场的开业为整体市场增加117,000的零售面积，使北京中高端购物中心物业市场的总存量在2013年底达到510万平方米。北京商铺物业市场吸引了国内外机构投资者及一些本土企业的投资兴趣。在众多买家积极寻找交易机会的背景下，第三季度内录得一宗值得瞩目的整售个案：凯德置地中国购得位于丰台区的首地大峡谷购物中心，成交价为人民币18.2亿，每平方米均价约为人民币26,000元。该物业将成为凯德商用在北京的第十个购物中心。二线城市强劲的消费需求为华北区二线城市的零售物业市场的积极表现提供有力支持。2013年大连、青岛、天津及沈阳的社会消费品零售总额均录得或接近13%的同比增长率，而同期北京的增长率为约9%。截至年底，上述二线城市零售物业市场空置率普遍位于4.7%至6.7%之间，显示出强劲的市场需求，但沈阳市场是唯一的例外，受2010年以来超过200百万平方米新增供应的影响，其空置率截至年底为17.1%。四个二线城市的平均租金均保持平稳或在较小范围内波动。截至2013年底，大连平均租金达人民币651元每月每平方米，为各城市中最高，其余城市平均租金在人民币515至525元每月每平方米之间。投资市场方面，散售交易因地段、价格和面积的灵活性仍然是最受欢迎的投资方式。2013年华北区二线城市仅录得一笔整售交易。麦格理购得青岛乐都汇购物中心（该物业曾由乐购持有并运营），成交总价为人民币42.5亿元，折合每平方米均价约人民币9,400元每平方米。住宅物业市场由于住宅供不应求且年内地价快速上涨（季内由融创中国购买的北京三环附近一块住宅用地成为国内新单价地王），2013年末北京住宅售价高涨之势不减。来自国家和市级层面、旨在改善住宅市场供应结构不平衡以及稳定市场价格预期的降温措施和不动摇的调控政策见于重要政策文件，如2013年10月23日颁布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》等。在全国层面，于2013年11月三中全会召开之后公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》亦引发了呼之欲出的关于通过要求征收房产税以及持续改革和城镇化等手段，引导住宅市场向更可持续方向发展的讨论。虽然这些调控政策对整体住宅市场产生影响，导致销售总量下降14%，但北京高端住宅销量上升32%。高净值个人及家庭是高端住宅市场需求的主要来源，他们将此领域的投资作为规避风险的投资工具。在租赁市场，经济放缓导致需求减弱，服务式公寓、高端别墅及豪华公寓三个板块的租金同时下跌，同比分别下降3.2%、6.1%及2.8%。高力国际新闻稿2/23/2014第4页物流物业市场2013年北京物流市场的特点依旧是供应有限且需求强劲。主要