公寓式办公价格定位报告华侨城苏河湾OCTSUHECREEK第一部分项目均价建议基于本案独特的高端项目价值，从市场角度出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回报市场，确定本案在目前市场下的合理价格市市场场比比较较法法价格初步确定二手房价格二手房价格参参考考投投资资回回报测报测算算价格修正确定定价思路市场比较法初步确定本案合理入市价格二手房价格参考参考未来投资回报空间，确定本案价值预期实现下的合理价格范围，投资回报测算最终确定本案合理入市价格市场比较法类比项目选取范围全市销售型高端类住宅1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性总价竞争的高端公寓项目1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性4.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性市场比较法全市销售型高端类住宅选择全市销售型高端类住宅项目进行对比：?城市一品苑城市一品苑?日月光中心日月光中心选取原则：——全市高端销售型类住宅——有在售大面积产品——近一年内有成交记录市场比较法全市销售型高端类住宅类比项目本案城市一品苑日月光中心闸北苏河湾板块，市中心核心地段，内环卢湾淮海中路板块，市中心核心地段，卢湾打浦桥板块，市中心核心地段，内环区位板块内内环内内100120105地面交通便利，公交配套完善，距地铁地面交通发达，公交、轨交配套齐全地面交通发达，地铁、公交配套齐全交通配套有一定距离100100100区位价值紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距淮海路商圈，周边配套较齐全，但距离主要依托自身商业配套，商业配套档次一生活配套离1公里以内，自身配套有高端商业较远般；周边配套较少且档次低1009590苏州河一线河景资源+3街坊集中景观区景观资源欠缺，有一定人文资源（紧邻无强势环境资源，有一定人文资源（紧邻环境资源+局部黄浦江远景马勒别墅等老洋房）田子坊）1008590注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分市场比较法全市销售型高端类住宅类比项目本案城市一品苑日月光中心建筑规模28.211.6530，2栋酒店式公寓3.6万方（万方）10080100超高层公寓、别墅、LOFT/SOHO、商业、酒店+高层酒店式公寓酒店式公寓、办公、商业物业组合类型酒店；综合体物业类型丰富1008090项目价值规划布局围合式规划设计，A栋南北向，B栋东融合历史景观与城市景观，打造地标式都西向，但C栋办公超高层在南面，对A、市综合体单栋高层+酒店，无亮点B栋采光遮挡严重1008090内部景观空间小，以硬质铺装为主，结合无内部景观内部硬质铺装为主，景观空间较小内部景观打造绿栽营造景观体系1009095法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店（全球第四星级城市酒店，会所泳池、健无单独会所，主要依靠14万方购物中心会所/配套四家）、高端精品商业身、SPA等配套商业配套1009090市场比较法全市销售型高端类住宅类比项目本案城市一品苑日月光中心立面视觉冲击强、标识记忆深刻的立面设计风格Art-Deco风格现代风格，石材+玻璃幕墙，公建感较强石材干挂+玻璃幕墙1009090复式无煤气，平层通煤气，户型功能性及采光上均7-26层为4+1梯10户，27层以上4+1梯6户，不3梯4户，通煤气，采光面多开间设计，户型较为有一定不足，但在舒适度及产品设计上有亮点（三通煤气，户型设计较方正，功能性产品为主，舒适正气，功能性较佳，赠送阳台面积，附加值较高户型价值层双复式）度一般，部分户型赠送阳台，有一定附加值100115105产品价值装修标准：10000元/㎡（工程造价6000元装修标准：7000元/㎡，软硬装全配装修标准：5000元/㎡装修价值/㎡）选用博德宝、杜拉维特、汉斯格雅等国外品选用博德宝、米勒、唯宝等国际一线高端品选用西门子、科勒、弗兰卡、汉斯格雅等常牌，品牌规格档次较高，整体装修品质一般牌，材质档次较高，细节处理较好，整体装规高端品牌，品牌规格较低，材质使用档次；法国ARTEOR智能中控系统，智能化有亮修品质高端，但厨房电器配置少一般，整体装修品质较差点1009580市场比较法全市销售型高端类住宅城市一品苑日月光中心依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格类比项目细项标准权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数，得出，本案公寓式办公目前合理毛坯入市价格约为区位板块81209.61058.4：交通配套710071007区位价值生活配套8957.6907.252300元/㎡环境资源9857.65908.1　城市一品苑日月光中心建筑规模7805.6100711年至今成交价格（元/5620853786物业组合7805.6906.3㎡)项目价值规划布局8806.4907.2装修标准70005000内部景观打造6905.4955.711年至今毛坯价格（元/4920848786㎡)会所/配套10909909价格比较系数93.9%93.3%立面9908.1908.1实际参考价格（元/㎡)5240552289产品价值户型价值1011511.510510.5项目权重系数0.50.5装修价值119510.45808.8本项目参考价格（元/㎡)合计　100　93.9　93.352347市场比较法类比项目选取范围全市销售型高端类住宅1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性总价竞争的高端公寓项目1.全市范围内售价较高（单价5W）以上、主售户型面积与本案接近的高端公寓项目2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性4.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性市场比较法总价竞争的高端公寓项目5W级以上高端公寓成交排名（2011.7.1至今）总价竞争的高端公寓项目选取原则：?千万级总价项目（考虑价格弹性，区间选择为700-1300W）?主力成交户型面积接近（面积有弹性区间不宜超过180㎡）?目标客户需求考虑，户型功能相同或相近（本案主力为二房产品，相似户型面积产品功能不宜超过三房）?目标客户关注点和项目核心价值对比考虑，选取市中心热点地段项目综合考虑，选取竞争参考项目为：远中风华园、尚海湾豪庭市场比较法总价竞争的高端公寓项目选择全市与本案总价级相当的高端住宅项目进行对比：?远中风华园?尚海湾豪庭远中风华园尚海湾豪庭市场比较法总价竞争的高端公寓项目类比项目本案远中风华园尚海湾豪庭闸北苏河湾板块，市中心核心地北静安板块，市中心核心地段徐汇龙华滨江板块，内中环区位板块段，内环内，内环内10011095地面交通便利，公交、轨交配地面交通发达，公交、轨交配套地面交通、轨交配套均较优越，套齐全；但进入城市主干道时齐全公交配套弱交通配套间相对较长1009595紧邻大悦城，与人民广场、南京周边生活配套目前较欠缺，目前区位价值近南京西路、梅泰恒商圈，生路商圈距离1公里以内，自身配仅有卜峰莲花；自身规划有大体活配套完善，但有一定距离生活配套套有高端商业量商业1009580苏州河一线河景资源+3街坊集中一/二线江景资源+河景，资源欠缺，有一定人文氛围环境资源景观区+局部黄浦江远景优越10080110注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分市场比较法总价竞争的高端公寓项目类比项目本案远中风华园尚海湾豪庭建筑规模28.211062（万方）10090110超高层公寓、别小高层/高层公寓、凯宾斯基五星小高层/高层公寓、联排别墅，墅、LOFT/SOHO、商业、酒店；级酒店、写字楼、下沉式风情商业纯住宅社区物业组合类型综合体物业类型丰富高端街、幼儿园10090100项目价规划布局值融合历史景观与城市景观，打造兵营式排布错落式排布，景观面最大化地标式都市综合体10080100聘请美国顶级大师级设计，内内部景观打造，特色水景、露天泳内部景观空间小，以硬质铺装为部景观打造较佳，品质感较强，池、艺术风雨廊、特色小品等欧洲主，结合绿栽营造景观体系内部景观打造但无突出景观亮点和主题皇家中央景观园林1001051152000㎡法式会所，设置室内泳每栋楼的一楼均为6米挑高的多主法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店池、壁球馆、棋牌室、健身房、题泛会所，凯宾斯基五星级酒店、（全球第四家）、高端精品商业会所/配套桑拿房等幼儿园、12万方下沉式商业10080100市场比较法总价竞争的高端公寓项目类比项目本案远中风华园尚海湾豪庭立面视觉冲击强、标识记忆深刻的立面设计风现代法式风格，面砖搭配燕尾槽设计，新古典主义风格，全天然石材格，公建感较强品质差+玻璃幕墙+恒盛金顶10075100办公属性，复式无煤气，户型功能性、居住体验住宅产权，居住体验感较佳，户型设计较方住宅产权，居住体验感佳，户型采光户型价感及采光上均存在不足，但在舒适度及设计上有正，采光、功能性均有优势，但边套设计较及功能性均有一定优势，但户型设计值亮点（三层双复式）差，舒适度上不如本案及方正程度上略有不足产品价100105110值装修价装修标准：10000元/㎡（工程造价6000装修标准：8000元/㎡装修标准：8000元/㎡值元/㎡）选用博德宝、米勒、唯宝等国际一线高端SMEG全套厨具，DURAVIT全套卫浴，使选用博德宝、库博仕、汉斯格雅品牌，材质档次较高，细节处理较好，整用系列档次较低，装修品质较差等国际顶