天津蓟县新城州河湾商业中心市场调研报告北京瑞景阳光商业管理有限公司2013-11目录?项目初步定位回顾?区域竞争分析?消费者需求分析?商业业态规划及平面设计建议项目初步定位回顾项目初步定位回顾购物中心项目初步定位回顾项目位于天津市蓟县距天津市区较远，发展相对独立?项目位于蓟县，天津市最北端，距天津市中心约115公里，距北京中心城区约90公里，距承德约220公里，地处项目位置京、津、唐、承四市之腹心。全县总面积1593平方公里；?蓟县历史悠久，有古代文化特色，县内自然环境比较丰富，有一定旅游特色，是天津“后花园”，亦吸引周边城市旅游客群到达，如北京、天津城区人群。项目初步定位回顾?蓟县宏观经济蓟县宏观经济指标2012年序号项目名称数值增幅1GDP(亿元)283.715.3%2社会消费品零售总额(亿元)121.220.4%3城镇职工年人均工资收入(元)45513--4农村居民年人均可支配收入（元）12580--5全县户籍人口（万人）84.2--6其中，全县农业人口（万人）68.8--项目初步定位回顾?项目地块项目整体为综合物业，主要包括住宅和商业；项目自身住宅人路新建道群将给商业带来稳定项目驻点客群商业?项目商业位于中昌南路中与新建道路交汇处；一期住宅昌二期住宅约2.7万人南约4.6万人2013年陆续交付路预计未来3年左右时间完成?项目主体商业建筑面积约66976平米(不含停车场），计划2014年12月底开业，目前在进行商业建筑设计阶段；商业街建筑面积22765平米，在建；?住宅一期2013年下半年开始入住。项目初步定位回顾?项目宏观道路项目距城市主要道路—中昌南路较近，有一定通达性南环路?项目东侧距城市主要道路—中昌南路较近;?未来项目南侧将修建小区道路，北侧将修建跨河中行车桥梁，车流可直接从昌中昌南路通达至本案。南路路新建道跨河桥规划项目划路小区规划规道河项目初步定位回顾?项目公共交通蓟县共有4条公交线路，其中3条可到达本项目，公共交通有可达性较好划桥规跨河中?蓟县内共开通4条公交线路，项目昌南以连通蓟县内区域为主，其中三划路路小区规条可至本案周边。八里铺村-公交车站531、532、533项目初步定位回顾?项目可视性及展示性项目东侧商业可视性及商业展示性最佳路新建道?新建道路与中昌南路交汇口的文化化宫文划宫虽占据了项目最佳位置，但为开发桥规跨河商自用，未来可与购物中心互动发展；项目中昌?目前文化宫作为售楼处使用，未规划路南来将作为社区活动中心。小区路文化宫项目初步定位回顾?项目定位依据S优势?项目区域约30万消费人群，以居住为主，有一定消费人口；?项目整体为住宅、商业等综合物业开发，可互助发展，带来驻点客群；?项目有机会建成为蓟?项目宏观道路交通有一定通达性。县首家大型一站式购O机会物中心?蓟县未来短期内缺乏具有良好商业形象的购物中心，项目商业有先期入市占领市场的机会；?项目区域未来新增约20万人口，将带来更多消费客群。项目初步定位回顾?项目定位依据W劣势?项目辐射范围将受到?项目周边公园、绿化、河道规划将对本案造成一定阻隔，步行人群通达便利性较弱；抑制?项目不属于区域中心，区位无明显竞争优势。S优势?项目区域约30万消费人群，以居住为主，有一定消费人口；??项目整体为住宅、商业等综合物业开发，可互助发展项目应以自身及新兴，带来驻点客群；?项目宏观道路交通有一定通达性。居住人群生活及配套O机会需求为主，适当加强?项目区域未来新增约20万人口，将带来更多消费客群时尚零售消费需求。项目初步定位回顾W劣势?项目所在城市级别较低，经济发展及商业整体水平较为滞后，品牌资源有限；?项目受城市级别、区?项目周边商业氛围还未形成；?项目不属于区域中心，区位无明显竞争优势。域发展、所处区位、竞争威胁等影响，未T威胁来商业需要一定培育期及给予品牌商户一?项目区域内新城区的规划实现周期较难把握。定优惠政策项目初步定位回顾?项目发展初判?项目所在区位：天津市蓟县新城区?项目商业体量：66975.77万平米（建筑面积，不含地下停车场）?项目商业楼层：F1-F4?项目商业类型：蓟县首家大型一站式购物中心?商业主题：家庭生活+休闲聚会?主力目标客群：以自身及周边新兴居住人群为主，蓟县常住人群为辅?项目档次：当地中高档商业为主?商业业态：向业态多元化发展，以生活配套主力店、餐饮和娱乐业态为基础，升级蓟县零售业态品牌通过对项目概况及初步定位的简要回顾，项目将建成蓟县第一家一站式购物中心，考虑到目前区域市场无竞争对手和项目自身体量，我们将对一站式购物中心必备业态在蓟县当地市场竞争环境进行分析，以得出本项目最佳业态组合。区域竞争分析区域竞争分析?主力业态市场机会超超市市电电玩玩影影院院KTVKTV家家电电儿儿童童娱乐娱乐休休闲闲餐餐饮饮特色特色餐餐饮饮大型大型酒酒楼楼正餐正餐连锁连锁服服饰饰区域竞争分析?超市竞争环境图：项目周边主要超市分布蓟县超市目前无大型知1名超市，急待有较强知名度和良好形象的超市进入该区域23编号现有主要项目1家乐超市建筑面积1.5万平米1（2012年销售额2.7亿2元）2鼓楼商街地下超市新世联华建筑面积0.9万平米3（2012年1-9月销售额3800万元）编号未来主要项目项目1天一绿海超市2美域广场超市区域竞争分析?影院竞争环境图：项目周边主要影院分布蓟县目前只有一家影剧院，现代化影院业态有一定市场机会及发展空间1编号现有主要项目1蓟县影剧院项目区域竞争分析?KTV竞争环境图：项目周边主要KTV分布蓟县目前KTV业态主要分布在老城区，但现代1化量贩式KTV较为匮乏2，有一定市场机会及发展空间编号现有主要项目431甲天下娱乐城2奥斯迪音乐广场53金色年华4圣派嘉华KTV5盘古KTV?项目区域竞争分析?电玩竞争环境图：项目周边主要电玩分布蓟县目前无真正意义的电玩业态，有一定市场空白及机会点项目区域竞争分析?儿童娱乐竞争环境图：项目周边主要儿童娱乐分布蓟县目前儿童娱乐档次较低且面积较小，具有较好体验性的儿童娱乐业态有一定市场发展机2会13编号现有主要项目1小精灵儿童乐园2淘气堡儿童乐园3淘气堡儿童乐园项目区域竞争分析?家电竞争环境图：项目周边主要家电分布蓟县目前家电业态有一定竞争，苏宁、国美均已入驻，市场机会一般1234编号现有主要项目1苏宁电器2国美渔阳大厦店3华阳电器4家乐电器项目区域竞争分析?餐饮竞争环境蓟县限额以上餐饮业共有35家，图：项目周边主要集中餐饮分布2013年1-9月份累积销售额为2.6亿元;休闲餐饮已有一定知名连锁商户入驻，但数量有限；特色餐饮、正餐仍以当地商家为主，整体档次一般，知名连锁品牌匮乏，整体1餐饮市场仍有发展空间编现有主要餐饮餐饮类型代表商户号集中餐饮档次KFC、李先生、德2小吃、休闲中低端1鼓楼商街克士、阿永羊蝎餐饮为主为主子3休闲餐饮、蜀鼎轩火锅、东商贸街餐中低端2特色餐饮为北菜、凤凰楼、饮街为主主辣婆婆水煮鱼中端、红蜡烛、老东北中低端铁锅炖、裕津园中昌南路特色餐饮、项目3为主，海鲜城、关外城餐饮街正餐为主部分中饺子、莱德、沙高端道湾活公鸡区域竞争分析?大型酒楼竞争环境图：项目周边主要竞争分布蓟县目前具有一定品质的婚宴功能酒楼主要集中在1酒店内，数量较少，未来仍有市场空间3编现有主要备注号集中餐饮四星级，可承接21渔阳宾馆婚宴三星级，设有两2莱德宾馆个婚宴厅三星级，设有一3星巴顿个婚宴厅项目区域竞争分析?连锁服饰竞争环境图：项目周边主要知名连锁服饰分布蓟县整体目前知名连锁服饰商户丰富度较为有限，无快时尚品牌，未来仍有一定市场空间3编现主要1代表商户号集中区域4NIKE、adidas、李宁、匹克、美特斯邦威、以纯、安踏、cachecache、21鼓楼商街雅戈尔、Belle、Tata、天美意、达衣岩、海澜之家ONLY、JACK2驿麓天街JONES、NIKE、adidasONLY、JACKJONES,VERO3新世联华MODA、NIKE、李项目宁、adidas兴华购李宁、接吻猫、沙驰、骆4物街驼、红英区域竞争分析?小结商业业态竞争程度本案设置建议蓟县超市目前无大型知名超市，急待有较强知名超市建议设置知名连锁超市度和良好形象的超市进入该区域蓟县目前只有一家影剧院，现代化影院业态有较影院建议设置现代化影院大市场机会及发展空间蓟县目前KTV主要分布在老城区，知名连锁量贩KTV建议设置知名连锁量贩式KTV较为匮乏蓟县目前无真正意义的电玩业态，有一定市场空电玩建议设置电玩白及机会点蓟县目前儿童娱乐档次较低且面积较小，具有较建议设置体验性较好的儿童娱乐好体验性的儿童娱乐业态有一定市场发展机会儿童培训/娱乐业态蓟县目前家电业态有一定竞争，苏宁、国美均已建议暂不设置家电入驻，市场机会一般可作为备选业态蓟县目前集中餐饮区主要位于老城区，其中休闲餐饮已有一定知名连锁商户入驻，但数量有限;建议全面考虑，以知名餐饮特色餐饮、正餐仍以当地商家为主，整体档次一连锁餐饮为主般，知名连锁品牌匮乏，整体餐饮市场仍有发展空间蓟县目前具有一定品质的婚庆功能大型酒楼数量大型酒楼建议设置较少，档次有限蓟县整体目前知名连锁服饰商户较为有限，缺乏建议考虑知名连锁服饰连锁服饰时尚度及时尚品牌以上分析是从区域市场竞争分析得出项目业态组合，下边，我们将从目标消费者需求角度进一步刨析以上业态在项目的落地性。消费者需求分析蓟县项目消费者调研?消费者调研工作思路消费者调研工作的目的在于从需求角度挖掘项目潜在价值；此次消费者调研工作主要是从消费习惯及对本项目的期望两方面进行研究：定位商业需求定位是否迎合需求验证消费习惯消费能力可否支撑项目业态需求消费者调研消费期望商业档次、主题、业态的需求蓟县项目