谨呈：开发有限公司项目编号：[2013]SH-047上高国际汽车城项目营销策略总纲版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归智达商务咨询有限公司所有，未经智达商务咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2013.11报报告核心告核心内内容容一部分：目一部分：目标标梳理梳理与问题与问题界定界定————现状与现状与目目标标之之间间的差距的差距二部分：客户定位与形象定位——项目核心价值点及形象统领三部分：营销战略与策略体系——营销执行的指导总纲2目标梳理与问题界定客户目标项目条件市场环境问题界定3客户目标区位特征：地处上高城东北经开区核心位置，距离市中项目条件市场环境心5公里，交通便利问题界定上高汽车城位于敖山镇。目前上高有向敖山镇发展的趋势，项目在城区发展的主要发展方向上；本项目地地块经济块经济技技术术指指标标占地面积：总占地约200亩地上建筑面积211319㎡容积率：≤1.6建筑密度:≤34%绿地率：≧35%用地性质：综合用地产权：地块产权年4客户目标区位特征：项目地块南面的道路昭示性较好，道路宽项目条件市场环境敞，通达性强，是未来商业排布的首选位置问题界定?项目四至：东规划路南至320国道西至洪桥北路北至镜锈路?道路交通情况：临上高的主干道320国道，有公交车经过，道路的通达性极好;为经济开发区的主干道；5客户目标项目条件经济开发区标杆商业综合体市场环境问题界定?区域为城市新兴陌生区域，市政建设规划为工商业区域，有发展商业的潜质，但目前区域无任何商业配套，商业氛围未形成，项项目建成后目建成后将将引引领领经开区经开区的商的商业业；；?项目交通条件极好，随着周边交通设施的完善，未来交通便捷、行方便，?项目未来利好大于当前的实际利好，将将成成为经济开发区标为经济开发区标杆商杆商业综业综合体；合体；6目标梳理与问题界定客户目标项目条件市场环境问题界定7客户目标项目条件上高属江西省宜春市管辖，扼湘赣通衢要冲，拥有市场环境良好的区位优势问题界定地理位置上高县位于江西省西北部，锦河中游，属宜春市，东经114°28′-115°10′，北纬28°02′-28°25′。北连宜丰,东接高安、南界渝水、分宜、西邻袁州、万载，地势西南高、东北低。主要山脉为蒙山、末山。山地、丘陵、平原分别占全县总面积的1.76%、65.79%、32.45%。最高处为蒙山主峰白云峰，海拔1040.2米；最低处为泗溪镇良田村东北田锻，海拔30米。主要河流为锦江及其坪溪水、罗河、耶溪、江口水、水口水、蒙水、漳河等支流。`人口规模上高全县国土面积1350平方公里，辖7镇6乡2场1街道，185个村民委会，21个居民委员会，1619个村民小组，2012年末总人口365299人，其中：农业人口25万人，非农业人口11万人，全县人口出生率13.64‰，比上年增加0.64个千分点，人口死亡率?????6.27‰，增加0.98个千分点，人口自然增长率7.37‰，比上年下降0.34个千分点。人口密度为每平方公里253人。其中县城建城区面积达14.4平方公里，人口15.8万。8客户目标项目条件市场环境问题界定交通运输上高扼湘赣通衢要冲，县城东距省会南昌市112公里，西离宜春市98公里，南距新余市60公里，北离庐山260公里，到上海、杭州、福州、厦门、武汉、长沙、广州等地皆可朝发夕至。320国道横贯县境59公里，沪瑞高速公路擦肩而过，武吉高速穿境而过，并设有出入口、管理处、服务区，浙赣铁路接轨境内，有锦河直达赣江，水陆交通十分便利。南昌至上栗高速公路紧靠县城，横贯北部，预计2015年通车。9客户目标项目条件产业结构以第二产业为主，工业发展迅速，民营企业市场环境综合实力不断提高问题界定?产业结构以第二产业为主，第二产业占经济总量的57.5%?工业增长迅速，增长率连年攀升，2012年达到17.7%。?主导产业包括了建材、食品、鞋业三大重点产业，共实现利税29.68亿元，占全部规模以上工业利税的53.41%。?外外资资企企业业以台以台资资企企业为业为主，主，2012年，实际利用外资6339万美元，同比增长5%；外贸出口继续保持领先优势，全县完成出口总额31543万美元，同比增长8%。?民营企业在近几年发展迅猛，主要围绕大型企业发展配套产业及延伸产企业20102012品。工业总产值39.162.4?民营企业已成为上高工业经济发展增长率19.9%22.9%中的中坚力量。1010客户目标城市规划使上高各功能区在城市分工体系中的作用更项目条件市场环境加明确，城市形态优化问题界定城市规划未来重点打造建设三大功能区工业园区老城区区城新11客户目标项目条件上高经济总量低于同级城市，但发展快速市场环境问题界定?2012年，全县完成生产总值101.5亿元，增长12.3%，三次产业比调整为14.3:57.5:28.2；全社会固定资产投资110亿元，增长45.1%；财政收入15.02亿元，增长38.8%，敖阳街道财政收入率先迈上亿元台阶，乡乡镇镇（场）财政收入过2000万元；规模以上工业增加值59亿元，增长22.9%；农民人均纯收入9522元，增长16%；城镇居民人均可支配收入15751元，增长11.8%；社会消费品零售总额19亿元，增长14.5%。实际利用外资、外贸出口分别达6339万美元和3.1亿美元，稳居全市第一。1212客户目标项目条件上高城市宏观经济总结市场环境问题界定?上高区位良好：?上高经济总量小，但但发发展迅速；展迅速；?人均可支配收入11万元万元//年，年，而人均社会消费品支出低于周边城市，消费潜力强；?上高未来面临国际制造业转移，及承接沿海制造业的机遇，?工业园区是未来商贸集中地；新新区区是未是未来来的的发发展方向；展方向；13客户目标项目条件在经历了2010的跳跃式上涨后，2013年的下半年迎来市场环境又一次快速上涨，目前上高房价已经走向增长放缓期问题界定　2010年，全县房地产开2012发投资完成29992万元，同　年，全县房地产开16318比下降26.2%；施工面积发投资完成万元，同14.8%331153平方米，同比下降比下降；施工面积21592321.6%，竣工面积237712平方米，同比下降40.2%117173平方米，同比下降，竣工面积16.9%；但商品房销售额有平方米，同比下降61.9%所提高，2010年全县商品；商品房销售面积135744房销售面积289833平方米平方米，同比下降39.7%，同比增长15.7%，商品，商品房销售额36998房销售额60463万元，同比万元，同比下降36.9%增长41.9%。。141414客户目标项目条件近年住房销售情况市场环境问题界定可售套数可售面积已售套数已售面积本月销售本月销售本月销售套数面积均价5123??449525.5886?715635.?829843.13551.28941?15客户目标项目条件房地产宏观市场研究结论市场环境问题界定?上高住宅市场近几年在高速增长过程中保持了供求供求两两旺旺状状态态；；?商品房投资经过前两年的投资热潮后，目前暂时收缩；?商品房价格目前涨涨幅逐幅逐渐渐放放缓缓；；?房地产市场结构性问题突出，高档大户型住宅空置率高，中小中小户户型供型供给给不足；不足；?上高房地产市场未来土地供应结构将侧重中低价位、中小套型普通商品住房中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；1616客户目标项目条件上高城区商品房建设的主要区域市场环境问题界定园园区区是未是未来来的房的房产发产发展展趋势趋势老城老城区区是上高的房价高地是上高的房价高地新新区东区东南部的房价已赶超南部的房价已赶超17客户目标项目条件多层是市场最受欢迎的建筑形式，小高层和高层产品也市场环境逐渐被客户接受问题界定产品形式不断升级小高层多高层层上高楼盘一般面积不大，在2万方到12时时间间万方之间，一般都是四五万平方米左右，产品形态方面以多层为主，小高层为?多层产品因其得房率高、物管费低等原因，广受客户欢迎辅，像豪景豪庭、星河山庄还有一些花?但随着城市的发展，可建设用地逐渐减少，园洋房，由于多层得房率较高，户型通土地成本不断提高。城市住宅的产品形式从透，物业费低，所以较为上高客户所接多层向高层不断拔升。受，高层住宅一般以点式建筑为主，许?建筑形式的改变同时也带来了产品升级，电多户型并不通透，影响居住环境。总得梯、产品拔高形成的大规模绿地、社区规划来说商业比例较低，大多项目以沿街底等使原有产品形式产生了巨大提升。商为主。?上高市场处于多多层层向小高向小高层层、高、高层层建筑形式建筑形式升升级阶级阶段段。。客客户户已已经经接受接受产产品升品升级带级带来来的价的价格提升，格提升，并并愿意愿意选选择择小高小高层层产产品。品。1818客户目标项目条件从户型上看，80-100㎡两房和100-120㎡三房最受欢市场环境迎，销售速度明显较快问题界定?90-100㎡两房、100-120㎡三房市场接受度高，在同一个项目中销售速度明显快于其他户型。?140㎡以上的大户型由于总价过高，市场销售状况欠佳，但也有部分楼盘，由于高品质销售情况良好1919客户目标有关汽车商业主要集中于两条商业街：项目条件市场环境问题界定二手车销售街汽车销售、修理区20客户目标项目条件园区竞争楼盘情况市场环境问题界定高盛。欧锦名城0795-项目芙蓉路与翠售楼电话2506633名爵豪邸位置霞路交叉处2506677开发LISTEN高盛置业策划代理项目工业园上高大道售楼0795-商联盛机构位置旁电话2520399商工程开发重庆黔龙阳光地策划建设中产品规划铺?+普恋家地产进度商产代理通住宅工程产品现房高