谨呈：鹏翔智地公司2013年臻园项目全年营销方案青岛鹏翔智地房地产营销策划有限公司2012年12月31日120122012年市年市场场分析分析一、青岛市场分析二、城阳市场分析三、区域竞品分析青岛市场分析?住宅市场供需平稳?2012年，青岛市新增供应9.1万套，973.9万㎡；销售9.4万套，924.8万㎡，整体共需平衡，除去9月份为迎接传统的楼市黄金窗口外，全年平均共需比维持在1.0。其中除去去年市场库存遗留较大，在高库存的压力之下部分项目放缓入市脚步外，本年度成交上涨也是原因之一。楼市趋于平稳状态。?楼市逐步回暖，量价逐步攀升?2012年青岛市整体成交均价跟随成交量逐步小幅上涨态势，除去政策房及年尾开发商为冲业绩打折让利的影响外，该数据基本能反映出楼市回暖的迹象。青岛市场分析?存量平稳，去化周期逐步下降?2012年，青岛市住宅存量10.5万套，1057.13万㎡，整体存量变化不大，但随着成交量的逐步增大去化周期下降明显，相较于2011年市场去化情况得到明显改善。?刚需产品成为主力，改善稳步上升增多?2012年，青岛市物业成交面积区间中，刚需产品去化周期最短，市场刚需氛围浓厚。改善型产品在市场的带动下去化周期也略有缩短，预计随压制改善需求时间的延长，明年改善需求会进一步释放。20122012年市年市场场分析分析一、青岛市场分析二、城阳市场分析三、区域竞品分析城阳市场分析?住宅市场供需平稳?2012年，城阳区新增供应1.87万套，133.8万㎡；销售1.31万套，119.6万㎡，进入下半年后，市场成交呈现热销态势，快速去化库存为各项目主要诉求，开盘频率，加推次数较为密集。?量增价跌?２０１２年进入下半年后，城阳区成交量大幅上涨，各家纷纷祭出降价优惠法宝，导致价格逐步走低，截止到12月份，城阳成交均价跌至全年最低点6214元/㎡。其中具有代表性的项目有城中城初期的均价6000元/㎡，万科城花精装7400元/㎡，青啤taha6000元/㎡的特价房，巴黎壹号5千抵15万的小高层，83折团购。城阳市场分析?存量逐步降低，去化周期延长?2012年，城阳区住宅存量1.06万套，126.5万㎡，整体存量同比下降5.5%，降低了市场库存压力，但12月份的小幅回落导致去化周期变长。?刚需为主，改善回暖?城阳市场中依旧以小面积产品为主，且去化周期较低，但大面积改善类产品也随着市场的回暖去化周期有明显下降。预计明年的城阳市场中改善类产品将逐步成长为市场中间力量。20122012年市年市场场分析分析一、青岛市场分析二、城阳市场分析三、区域竞品分析项目位于区佳域市家源板场概述块，竞品项目主要分布在实验二小板块、世纪公园板块、正阳东路板块。?世纪公园版块?棘洪滩版块?属性：生态宜居区?属性：待开发区域楼盘数：6个，潜在2个楼盘数：3个，潜在1个产品形态：多层、小高层产品形态：高层为主核心价值：世纪公园、区域交通核心价值：规划楼盘净价：6200（小高层）楼盘均价：4000元/㎡8000（多层）代表楼盘：青岛风景代表楼盘：城中城?高新区板块?转盘板块?属性：新兴城区?属性：批发产业聚集区楼盘数：3个、潜在1楼盘数：2在售，潜在3个产品形态：别墅、高层产品形态：高层为主核心价值：海景、规划、区位核心价值：交通便利、批发产业聚集楼盘均价：6000（高层）楼盘净价：570010000（别墅）代表楼盘：小城之春代表楼盘：世茂.公园美地?白沙河版块?佳家源板块?属性：新生态湾生活圈?属性：市政商圈中心楼盘数：3个，潜在0楼盘数：12个，潜在4个产品形态：高层、别墅产品形态：别墅、高层、小高、多层核心价值：自然资源、交通核心价值：市政商业配套楼盘净价：7000元/㎡（高层）楼盘净价：6200-850020000元/㎡（别墅）代表楼盘：万科城市花园代表楼盘：龙湖.烟岚海岸?流亭板块?实验2小板块?属性：空港工业区?属性：学府文化聚集区楼盘数：4个，潜在1个楼盘数：6个，潜在2个产品形态：洋房、loft、高层、别墅产品形态：高层、小高层、别墅、多层核心价值：自然景观、交通核心价值：商圈、教育资源、河景楼盘净价：6900楼盘净价：7000（小高）代表楼盘：lavie公社8500（多层）代表楼盘：巴黎壹号??汽车北站板块?夏庄板块惜福镇板块?正阳东路板块?属性：高端休闲度假区?属性：工厂聚居区?属性：资源生态区?属性：工厂、村庄聚集地楼盘数：5个，潜在2个楼盘数：6个，潜在3个楼盘数：在售4个，潜在3个产品形态：别墅、多层、小高楼盘数：4个，潜在4个产品形态：多层、高层、别墅产品形态：别墅、高层、多层核心价值：自然景观资源产品形态：小高、高层、别墅核心价值：河景资源核心价值：山景、河景资源楼盘净价：高层6000核心价值：交通、工业楼盘净价：6000-7000楼盘净价：6000-7000别墅12000楼盘净价：6500代表楼盘：中铁华胥美邦代表楼盘：香邑漫步代表楼盘：银盛泰德郡代表楼盘：祥泰正阳东郡微观市场--竞品分析已售已推面已推未住宅总面积总库存预计板积售建已推销主力产品主力均价主力总价月均去量2013推块案名（（（万（万售率化（万平量（万万平米万平米（㎡）（元/㎡）（万元）平米）平米米）平米）））（万平）米）高层85二房、高层7800高层66中冶圣乔维斯14.3114.3113.790.5296.3%0.4450.520.5洋房130三房洋房10000洋房130万科城市花园22.7222.7218.694.0282.30%小高层88二房8300（精装修）小高层730.6034.024.02青啤TAHA时11.8711.876.505.3754.70%小高层88二房小高层7000小高层920.43315.375.37区小高层86二房小高层6200小高层60城中城6.636.634.971.6674.95%1.65521.661.66多层120三房多层8000多层96高层88二房高层6500高层57金日紫都20.9320.9316.864.0880.50%0.44364.074.07多层120三房多层8000多层90城小高层90三房小高层7500小高层68阳阳光公园1号10.0910.096.963.1468.93%0.24843.143.14中洋房125三房洋房9300洋房138心区高层90二房高层6200高层540.2801御景尚都40.0014.927.287.6448.82%32.71105域洋房125三房洋房8500洋房106小高层85二房小高层7500小高层64茵悦小城4.464.463.171.2971.07%0.15831.291.29洋房120三房洋房10000洋房120高层140、150高层7500高层105套三青特城32.4210.847.583.2669.93%0.6921.587竞品存量较大，占城阳整体存量的洋房120套三60%洋房9000，且产洋房102品同质化严重叠墅222-31810000300万/套祥泰正阳东郡9.259.256.392.87竞争压69.08%高层力85二房、较大。高层6300高层540.492.872.87小高层88二房小高层680060巴黎一号4.054.051.522.5337.54%0.16882.532.53洋房120二房洋房8500108合计176.3130.0693.7036.37----79.7642.45洋房市场分析在售竞品推售均价去化速度楼盘名称面积区间出街均价优惠去化率剩余货量套数（惠后）（月）御景尚都188110-12083003万优惠，98折7500-850080%386.3巴黎壹号13280-18090005千抵6万8100-860063%497.8公园一号15689-2859400现购房总房款7万优惠8600-930090%163.4金日紫都13682-1428500认筹最高可优惠16万8000-83007%1272.1青特城48108-24010000购房送车位，首付分期7500-900018%390.43万抵5万的优惠，送茵悦小城16880-150100009000-960036%1064.7维修基金7500-龙湖悠山郡19883-897000认筹抵5万7000-7500认筹中198080001、目前市场中在售项目剩余总货量约为400余套。2、在售项目中，龙湖悠山郡、青特城、御景尚都等都将加推新品洋房，市场放量将骤增，市场压力预计较大。3、万科（南疃和实验二小）、龙湖（安乐村）将继续持有新地进行开发，预计2013年内将有低密度产品入市。预计明年洋房市场入市产品将巨增，竞争激烈。区域潜供竞品案名：山水太和占地面积:19.4万平方米物业类型：别墅建筑面积:9万平方米地区：城阳区夏庄街道太和社区太和山庄开盘时间：预计2013年5月开发商：青岛源泰太和实业有限公司代理商：青岛泛和投资顾问有限公司案名：首创杨埠寨占地面积:12万平方米物业类型：住宅建筑面积:20万平方米地区：城阳长城路杨埠寨社区开盘时间：不详开发商：首创置业代理商：不详案名：城明别苑占地面积:1.7万平方米物业类型：多层、小高层建筑面积:2.5万平方米地区：中川路与白塔路交界处开盘时间：2013年4月开发商：青岛鲁昊置业有限公司代理商：无区域潜供竞品案名：青岛爱晚中心占地面积:33.3万平方米物业类型：别墅、养老物业建筑面积:40.0万平方米地区：城阳204国道56号开盘时间：不详开发商：新华锦集团代理商：无案名：弘通和田城心占地面积:3.0万平方米物业类型：多层、小高建筑面积:4.2万平方米地区：正阳路以北，德阳路以南开盘时间：2013年3月开发商：青岛弘通房