1同策观点——房企“分化”新格局，2014年楼市将上演“龙争虎斗”根据中国指数研究院监测数据，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。房企“分化”新格局，2014年楼市将上演“龙争虎斗”对比这几年全国房企排行榜，再结合2013年上述机构发布数据排名来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有如下四点特征：第一、2013年，百亿房企军团扩大到71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿元，2013年房企“千亿军团”的扩容与百亿企业规模的扩大，暗示市场集中度进一步提高。预计2014年“千亿军团”房企将达到10家以上，而百亿房企或将接近100家；第二、2013年“千亿军团”房企扩容至6家，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，比如2013年绿地销售金额已达1625亿元，已接近万科龙头老大1776亿元。预计2014年楼市将上演“龙争虎斗”，争夺市场龙头老大地位。2014-2015年及未来谁将是龙头老大的问题，将成为市场及媒体关注的焦点；第三、千亿与百亿以上房企内部排名将竞争激烈，“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征；第四、百亿房企也将成为当前房地产规模“分水岭”，百亿房企也将继续成为资本市场追捧的对象，已百亿以下的房企由于规模上暂时处于劣势，短期内在市场表现将不如百亿房企“抢眼”。规模化扩张与利润率并举，鱼与熊掌要兼得2013年市场基本面好转，房企也都加大了推盘力度，同时市场上也出现了一些企业并2购现象，部分房企海外业务猛增等等，都会为增加“千亿军团”房企的数量添砖加瓦，也促使2013年百亿企业扩容至71家。毫无疑问，2014年仍然是规模化扩张的阶段，千亿及百亿房企的数量仍然会受到市场的关注，尤其是对于2014年及未来谁当龙头老大将显得更加敏感。同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年及未来谁当龙头老大其实不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。对于房企来讲，提高利润率无非是通过两方面，首先，通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用成为各大房企的共识；其次，提高资金周转速度，也是提高利润率的方法，对于企业来讲，在当前激烈市场竞争环境下，如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转成为企业谋求快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团“必修课”。但是，任何时候房企的生存环境都不是一帆风顺的，在2014年楼市限购延期的市场背景下，房企面临着更为复杂的市场机会与挑战，如经济结构调整与转型、钱荒、房企之间分化加速、楼市长效调控机制预期出台等等。笔者认为，哪个房企在规模化同时利润率比较高，投资回报率比较高，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。企业修炼内功与转型的五大方向同策咨询研究部总监张宏伟认为，在调控已成常态或楼市长效性机制预期出台的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。第一、在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、或通过产品标准化与进一步推进住宅产业化等手段进行成本控制，进一步降低项目的开发成本，提高项目、企业的利润率；3第二、从区域布局上，由于东部地区市场较为成熟，竞争较为激烈，也容易受到调控政策的影响，建议可以选择中西部核心城市进行深耕和布局，抓住这些城市“价值洼地”的投资机会，实现在这个区域内的快速成长；第三、谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。比如保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略；第四、通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场等，扩大房企布局市场的外延，从而成为房企业绩达到千亿之后“国际化”的必要手段之一，比如2013年绿地、碧桂园、万科等等这些企业都开始布局海外市场，并且已经进入收获期；第五、跨界扩张，谋求多领域百花齐放百花争鸣。比如恒大在房地产业务销售达到千亿之后，已经开始布局矿泉水饮料市场、万科收购徽商银行展开社区金融服务业务、万达频频收购旅行社整合旅游市场资源等等。对于转型过程中的千亿或百亿房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。4市场回顾——住宅成交量创四年新高物业类型2013年供应面积2013年成交面积2013年成交均价单位万平米环比2012年万平米环比2012年元/平米环比2012年商品住宅1161.20▲30%1282.28▲37%24177▲8%公寓1032.21▲34%1146.48▲38%23617▲7%别墅128.99▲10%135.81▲28%28903▲9%商业181.29——180.99▲21%20685▲10%办公333.49▲96%260.10▲55%22577▼7%2013年上海楼市呈现量价齐升，供需两旺的格局，商品住宅供应量为1161.20万平米，环比上扬30%，成交面积为1282.28万平，环比上扬37%，成交均价为24177元/平米，环比上扬8%。从2010年限购实施以来，走过将近三年的历程，从一开始2011年住宅成交量受严厉政策影响明显下滑，价格涨势得到控制，到2012年量价又开始缓步回升，直到2013年商品住宅供求量纷纷大涨3成以上，而房价则由前两年的1-2%的涨幅被直线拉升到8%。整个楼市又出现了疯长的趋势。受“国五条”刺激，恐慌性购房出现，2013年3月出现整个年度的成交高峰，随后的几个月则持续高位运行，尤其是在3月份过后的9、10月份，成交量都140万平米的水平线以上，迎来了四年以来成色最足的“金九银十”，并且也连续两年出现了2009年市场最疯狂时候的供小于求的情况，同时房价依旧逐年上升，2013年已经达到了24177元/平米。同策咨询研究部分析师许之静认为，2010年至2012年受到限购影响，市场相对低迷，需求积压情况有所严重，而随着房价没有出现实质性的下滑，并且市场销量在稍有抬头后，开发商就收紧优惠小幅涨价的举行，让购房者再次在2012年年底涌入楼市，积压的需求开5始逐步释放；其次，今年“国五条”、“沪七条”两项政策出台，市场迎来多次高峰，而实质上政策处于稳定，为市场营造了供求两旺的局面；再次，自贸区、12号线、16号线开通等利好因素持续发酵，导致部分区域价格上扬趋势明显，土地市场和商品房市场影响相互交替，升温显著。12月13日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，但在坚持了两年“不动摇”后，本次经济会议并没有房地产调控。同策咨询研究部分析师许之静认为：虽中央经济会议没有明确提及“调控”，但并不意味着不进行房地产调控，只是将重点转向了以改变供求关系来调节市场的主要手段，如加大保障房供应，提高住宅用地比例，以供求端入手来建立长效机制。但按照目前上海的情况来看，政策层面稳定为市场创造了良好的外部环境，土地市场上“地王”层出不穷，溢价率屡屡创下新高，如不从地价源头进行控制，那么单独依靠市场自我调节，可能短期内要做到房价稳定还很难。1.12月重点项目开盘情况——开盘量减少，刚需年底托市推出量报价认购/以往项目名称环线板块推盘户型优惠情况（套）（元/平米）价格情况两房均价2.05“这是我们本期房源的最后85平2房、125万元/平米，三招商海德名门外郊环杨行200套一次推盘，开盘两天，卖掉平米3房房均价1.75万一半略多一点。”元/平米101-103平米3.88万元/平2013年6-11月公寓均价宝华海尚郡领内中环北蔡2房、125-142米35986元/平米平米3房和6156-164平米4房123平米均价1.5万元/平2013年上半年公寓均价汇锦城外郊环新场123-140平米米，140平米12964元/平米均价1.4万元/平米100-140平米1.95万元/平金地松江艺境外郊环松江中部260多套“开盘一天，基本清盘。”3房、4房米5万元/平米，200-240平米大宁瑞仕花园内中环闸北大宁48套总价1200万“目前已卖掉一半。”大平层元起55平米1房及中冶锦园郊环外月浦74平米2房毛200套1.5万元/平米“目前已卖掉一半多。”坯房源90-95平米3办卡有减1-3万的优惠，另郁金香庭郊环外朱泾房，和112平1.4万元/平米有全款98、贷款99折的优米3房惠88平精装两房1.95万元/平绿地凯旋宫外郊环松江中部及120平精装首次开盘米三房均价1