合肥写字楼、公寓市场报告安徽中原合肥写字楼区域划分随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面新站商濉溪路商务区务区黄市中心高新商务商务区区潜望商务包河商务区区政务商务区合肥写字楼区域化分布图黄潜望商务圈--便捷交通和成熟配套驱动本区域写字楼蓬勃发展代表项目新华国际广场置地投资大环球金融广场区域体量17万方鑫鹏大厦厦旺城国际平均价格9500-12000元/㎡之心城租金水平——IFC安徽国际金融中物业费用4.9元/㎡.月心鼎新BOSS中汇金大厦出租率——心港汇广场入驻企业金融、保险、建筑装饰类为主新华国际金融广场停车位2000个西湖国际广场西环中心广场立基大厦驱动因素便利交通、成熟配套安高城市天地推出时间2010年7月?三里庵黄金商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障。?区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、之心城、超高层IFC等。?本区域部分写字楼已投入使用，外立面及内部装修科学、精细，用材档次高，是继中心商务区之外办公的最佳选择。而该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现。中心商务圈--见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域代表项目邮电大厦、CBD中央广场润安大厦徽商国际大厦区域体量60多万方安粮东怡金融租金水平35-70元/㎡.月香港广场广场平均价格预计1万元/㎡新华大厦物业费用2.5-5.0元/㎡.月天徽大厦邮电大厦出租率85%左右大型国企、工商企业、金融、科教文入驻企业金城大厦华侨广场为主停车位普遍表现为车位不足CBD中央招商大厦广场驱动因素合肥市核心地段仁和大厦推出时间大多在2005年前后推向市场?区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、人气旺盛，是中高端企业最理想的办公区域。?越来越倾向与住宅、商业形成配套成熟的综合体建筑，品质越来越高。租赁类写字楼依然占据主流市场?本区域写字楼大多于2005年前后推向市场，大部分已经投入使用，作为传统老城区，该区域整体办公环境在合肥市处于最佳水平。但由于开发时间比较早，硬件设施已经不能完全满足需要。5濉溪路商务圈--政府强势打造的省城“写字楼一条街”，是目前合肥办公物业最集中的区域新天地国代表项目祥源广场财富广际广场场区域体量约6万方置地汇丰祥源广租金水平——广场场平均价格7500-9000元/㎡求实君安出租率——国际金鼎钱塘国金房地产、外贸批发零售以及建筑装国际入驻企业大厦广场饰等蓝钻尚停车位充足界星海远航驱动因素自发形成，后由政府规划大厦推出时间2012年7月?2007年底庐阳区出台的濉溪路“写字楼一条街”规划，政府有意打造成省城写字楼一条街。?以财富广场为中心，目前从西到东已经遍及整条濉溪路，是合肥目前办公物业最集中区域。?目前部分写字楼已经投入使用，入住情况可观，其中不乏诺基亚、中移动、中石油之类的世界500强企业。而且后续交付、销售情况乐观，区域规模化优势初步显现。包河商务圈--近几年发展势头迅猛，万达广场的运营将改变区域办公格局代表项目万达广场万达广场区域体量约10万方东方广场租金水平——金万通大恒兴广场厦平均价格12000-13500元/㎡富广大厦新都会环球广物业费用5元/㎡.月场世纪阳光大出租率85%左右厦入驻企业金融、建筑、装饰类为主信旺九华国绿地赢海停车位较充足际创智广场驱动因素自发形成，商业交通驱动和地蓝湾推出时间2010年9月?该区域是合肥市近几年写字楼开发较集中的区域之一，主要集中在交通主干道马鞍山路和徽州大道两侧。?伴随万达、东方广场的使用以及南一环路、南北高架和交通1号线的贯通，将进一步提升区域办公环境。?随着万达广场的交付，绿地赢海的投入使用及后期项目的推出，将大大提升了区域内整体档次和形象，万达广场投入运营将改变区域办公格局。7政务区商务圈--政府主导型商务区，高端办公物业的聚集地代表项目新地中心总商会大厦区域体量17万方绿地蓝海租金水平——安德大厦华邦世贸城平均价格9000-12000元/㎡科瑞国际中心天徽商业广场物业费用3.8元/㎡.月信政白天鹅国际商务中心出租率——财智中心入驻企业金融、贸易、实业、资讯类为主新城国际蔚蓝商务港停车位2648驱动因素政府指导新地中心推出时间2012年4月华润项目置地广场?政府政策导向为将其建成市级商务办公中心，目前政务新区写字楼主要沿市政府东西两侧分布，周边政务办公氛围日益浓厚；政策导向对写字楼市场发展起到很大引导和促进作用，带有较浓厚的政治色彩；政务区写字楼市场虽起步较晚但发展迅速，随着区域配套的不断完善、人气日益聚集，未来将会发展为城市商务办公次密集区。合肥市写字楼潜在供应分析后续供应充足，主要集中在合肥西南片区。区域后续货量（万方）主要货量来源中心商务区约15华侨广场、安粮东怡金融广场等北一环商务区约10祥源广场、万豪广场等IFC、环球金融广场、之心城、安高城市黄潜望商务区超过40天地、新华国际广场、万科红广场等包河区商务区约15东方广场、绿地赢海等置地广场、新地中心、天徽商业广场、蔚政务区商务区超过35蓝商务港、信政项目和华润项目等新站区商务区约15信地城市广场高新区商务区约5光彩广场恒盛RBD、滨湖世纪城、蓝鼎国际商务中其他部分区域超过40万方心等合计175-------?在未来2年内，合肥市写字楼后续将有约175万方货量上市，供应充足。?其中以政务区、蜀山区最为集中，这将在一定程度上改变现有的写字楼市场格局。合肥市写字楼售价&租金分析区域平均售价租金水平濉溪路商务圈7000-10000/㎡40-60元/月市中心商务圈9000-12000/㎡40-75元/月黄潜望商务圈7500-11000/㎡45-70元/月政务商务区7000-12000/㎡45-60元/月包河商务区7500-11000/㎡45-60元/月合肥市写字楼市场结论1合肥写字楼市场已进入快速发展期。2012-2013年合肥预计有170万平方米写字楼面市，尤其政务区商务圈和黄潜望板块市场竞争相当激烈。3写字楼市场整体租金相对较高，投资回报率看涨。【区域分布】目前市场上40年产权的公寓以二环外的主干道为主百大商业广场从环域来看，早期从环域来看，早期4040年产权年产权北沙银公寓多集中在市中心，如万科铂公寓多集中在市中心，如万科铂座客公寓、万科金色名郡等，多位客公寓、万科金色名郡等，多位二环线于市中心优质地段，坐享核心商于市中心优质地段，坐享核心商圈的繁荣与便捷。近几年，由于圈的繁荣与便捷。近几年，由于市中心土地供应的日益稀缺，产市中心土地供应的日益稀缺，产品供应开始外移。项目基本聚集品供应开始外移。项目基本聚集宝业东城广在二环以外，产品分布逐渐远离场在二环以外，产品分布逐渐远离市中心向外围扩散。从方位上看市中心向外围扩散。从方位上看乐客来国万科铂客公寓，分布由过去的城中、转移到城，分布由过去的城中、转移到城际商业中西。西。心万科金色名郡港汇广场从从4040年产权公寓分布的变年产权公寓分布的变化来看，地理位置优势正在丧失化来看，地理位置优势正在丧失铂领星安徽五金机电商贸，而这种地理位置的边缘化是市，而这种地理位置的边缘化是市座场发展的必然结果。对于优质地圣联香御公馆城场发展的必然结果。对于优质地段，产品更多的是开发为正常的段，产品更多的是开发为正常的华尔街国住宅产品或者商业产品。相反，住宅产品或者商业产品。相反，百商又一际生活广外围圈层的市场发外围圈层的市场发育成熟度难育成熟度难以以城场支撑支撑商业产品的开发，为商业产品的开发，为了了规规避避风风险，开发商险，开发商不得不另辟蹊径不得不另辟蹊径。。蓝鼎国际高速滨湖时代广场【市场供应】2010年开始市场逐渐出现40年产权的公寓，市场表现不温不火从2010年到2012年三年的市场总体供应情况来看，合肥市主城区共有13个40年产权公寓项目带来7307套供应量进入市场。每年的供应套数约占市场总供应套数0.5%的水平，市场供应量并不大，但是却保持着稳步发展的态势。整个市场发展状况可以用不温不火来形容。40年产权公寓作为一种“非主流”产品，只能在住宅与写字楼等“主流”产品之间寻找生存的空间，在市场供应中起到补充者的角色；作为一种复合功能的双面产品，实现商住合一，满足了特定的市场需求，未来一段时间内还将保持一定的市场份额。【产品特征】面积段以35-55㎡为主；总价在30万元左右，去化周期较长，精装修去化大于毛坯的速度；精装修议价空间较大公寓总建（万项目名称区域公寓面积段去化周期月均去化装修情况公寓价格售价区间（万元）梯户比㎡）百大商业广场新站区2.8434-422210毛坯590020-254梯24户宝业东城广场瑶海区3.9348-55321毛坯9600（挑高）46-524梯25户高速滨湖时代广场滨湖区7.4654-963420毛坯6000502梯18户圣联香御公馆高新区1.2940-1141717毛坯450018-514梯24户乐客来国际商业中心蜀山区438-96309毛坯510019-494梯26户港汇广场蜀山区2.59612020毛坯6400394梯16户万科金色名郡蜀山区252-561420精装800041-454梯32户万科铂客公寓蜀山区4.8348-532513精装870041-462梯16户百商又一城高新区1.2925-8241毛坯——2梯13户铂领星座高新区4.645-90248精装558025-505梯24户毛坯：蜀山区40-8818——毛坯+精装5700；精装22-55沃野广场5.5963006梯44户华尔街国际生活广场包河区10.4342-714820毛坯75003