黄岛项目房地产市场报告【前情提要】本项目地块位于原青岛经济技术开发区（黄岛区）。2012年青岛规划调整，原青岛经济技术开发区（黄岛区）和胶南市合并成立西海岸经济新区。调整后，本项目地块统属于西海岸经济新区。由于区市合并时间较短，房地产影响还未完全融合，对本项目产生影响的主要还是原青岛经济技术开发区（黄岛区）市场，因此本报告重点围绕原青岛经济技术开发区（黄岛区）房地产市场展开。第一部分原青岛经济技术开发区（黄岛区）情况一、原青岛经济技术开发区（黄岛区）历史青岛经济技术开发区（黄岛区），古属莱夷地域。唐高祖武德六年（公元623年）在黄岛地区设置板桥镇辖于密州高密县。1976年10月，黄岛、薛家岛、辛安3处人民公社组建黄岛革命委员会（县级）。1984年10月，国务院批准设立青岛经济技术开发区（黄岛区），规划面积15平方千米。经过1992、1996年和2003年的三次扩展，开发区现辖长江路及黄岛、辛安、薛家岛、柳花泊、红石崖6个街道办事处，203个社区居委会。全区总面积增至274.1平方千米，常住人口60万。1992年，在区内兴建了国家级保税区和新技术产业开发试验区；1995年设立省级凤凰岛旅游度假区；2006年设立青岛西海岸出口加工区；2008年设立青岛前湾保税港区。2012年，开发区和胶南市统一合并为西海岸经济新区。二、原青岛经济技术开发区（黄岛区）规划按照城区总体规划，青岛开发区在区域布局上规划为六个主要功能区。1、石油化工工业区主要在新区北部一带，依托黄岛油港，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。2、国际商贸仓储加工工业区主要利用保税区政策和临近前湾港的优势，完善保税设施，努力扩大保税业务范围，借鉴自由贸易区的运作经验，建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心，使开放区与保税区优势互补，成为与国际市场接轨、设施完善、功能齐全、服务一流、效益上乘的现代化自由贸易区。3、临港工业区在临近前湾港一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等工业项目，不断扩大生产规模，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。4、生态高效农业区主要在新区的西部，积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建设成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”基地，为新区发展提供丰富的农副产品。5、行政商务中心区主要在新区南部，长江路以北地域，以新的行政区为中心，进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。6、综合旅游区主要包括薛家岛办事处所区域和柳花泊珠山国家森林公园，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。三、原青岛经济技术开发区（黄岛区）经济数据1、综合经济实力强劲。2010年，开发区工业总产值突破3000亿元，地区生产总值突破1000亿元，人均2.5万美元。完成外贸进出口71.5亿美元，其中出口40.7亿美元。2011年一季度，实现地区生产总值239亿元，增长14.7%。1-5月份，完成规模工业总产值1118.1亿元，增长16.3%。开发区以占青岛市不足3%的国土面积，创造了青岛市全市近1/5的GDP和实际到账外资、1/4强的工业总产值，成为青岛的经济重心和开放重镇。2、招商引资和项目建设成效显著。全区引进投资过千万美元项目462个，投资过亿美元项目23个，世界500强投资项目67个。对内开放步伐不断加快，引进过10亿元内资项目21个，海尔、海信、中船重工、中石化、中海油、中石油等一批国内知名企业纷纷入区。2010年，外管局到帐外资5.63亿美元，增长38%；实际到位内资101亿元，增长16%。2011年1-5月份，实际到账外资3.41亿美元，增长123.7%；实际利用内资28.2亿元。3、产业集群发展水平优秀。前湾港北港区23个深水泊位，港口集装箱和货物吞吐量分别达到1200万标箱、3.5亿吨；南港区15个深水集装箱泊位全部建成后，前湾港集装箱吞吐能力将突破2000万标箱，将建成东北亚国际航运中心。家电电子产业，海尔、海信等龙头项目加快发展，年产液晶模组700万片、冰箱冷冻箱1000万台、电视机650万台、空调300万台，已成国家家用电子产品产业园。第二部分原胶南市情况一、原胶南市历史胶南历史上多分属胶州、诸城，1946年成立胶南县，因地处胶县南部而得名。1958年10月胶南县改属青岛市，1990年12月18日，撤销胶南县，设立胶南市。2004年，全市辖15个镇、2个街道、5个园区。总面积1846平方千米，总人口80.8万人，其中非农业人口14.4万人。2012年12月1日，按照国务院的批复，撤销青岛市青岛经济技术开发区（黄岛区）、县级胶南市，设立新的青岛市青岛经济技术开发区（黄岛区），以原青岛市青岛经济技术开发区（黄岛区）、县级胶南市的行政区域为新的青岛经济技术开发区（黄岛区）的行政区域。青岛经济技术开发区（黄岛区）人民政府驻隐珠街道深圳路181号。二、原胶南市经济数据2011年全市生产总值648.51亿元，比上年增长14.0%，其中第一产业增加值48.86亿元，第二产业增加值381.86亿元，第三产业增加值217.79亿元。工业总产1545亿元。固定投资414.0亿元，比上年增长23.7%。房地产市场发展良好，全年完成房地产开发投资额43.6亿元，比上年增长59.1%。竣工房屋面积76.9万平方米，商品房销售面积79.2万平方米，完成销售额达50.5亿元。年内实现消费品零售额完成167.79亿元，比上年增长16.5%。城镇居民人均可支配收入24529元。2012年1-9月份经济运行平稳。全市生产总值526.51亿元，工业总产值1380.2亿元，固定投资350.1亿元，社会消费品零售额完成137.84亿元，城镇居民可支配性收入21109为元。2012年房地产市场持续低迷。1-9月份，房屋竣工面积46.8万平米，同比下降21.3%；商品房销售面积为55.3万平米，同比去年降低了9.5%；商品房销售额40.2亿元，增长15.2。与青岛其他市区相比，胶南整体发展相对落后，经济特色不明显。第三部分西海岸经济新区概述一、西海岸经济新区由来（青岛经济技术开发区（黄岛区）、胶南市合并背景）青岛目前行政区划，是1994年批准的，对青岛加快发展起到了重大的推进作用。但是经过近20年快速发展，特别是近年来随着国家海洋战略实施、山东半岛蓝色经济区建设迅速推进，青岛的内外部情况和条件又发生了重大变化，进行新的区划调整的必要性和迫切性日益突出。胶南和青岛经济技术开发区（黄岛区）合并的原因主要考虑到以下几点：一是有利于合理布局和充分利用西海岸发展空间，推动西海岸区域统筹协调发展;二是有利于整合西海岸优势资源，发挥经济技术开发区、保税港区等功能园区的政策优势，尽快将西海岸做大做强;三是有利于有效保护和科学开发利用西海岸生态资源，打造好凤凰岛、琅琊台等风景旅游区和生态保护区;四是有利于提升区域资源配置和要素集聚功能，充分发挥西海岸经济新区对周边区域的辐射带动作用。二、西海岸经济新区规划包括青岛经济技术开发区（黄岛区）、胶南经济开发区、青岛临港经济开发区、胶南城区和黄岛部分城区，延伸放大国家级开发区政策功能，形成西海岸经济新区中心区，规划面积约330平方公里，建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。依托唐岛湾、灵山湾滨海岸线，重点发展金融服务、现代商务、高端商业，增强综合服务功能。集聚具有国际影响力的文化事件和国际会议，推进文化产业化和文化品牌建设，构建人文新区。依托青岛临港经济开发区，重点发展数字家电、风电装备、生物制药、新材料等产业，形成战略性新兴产业集聚区。1、国际高端海洋产业集聚区。以保税港区、开发区等国家级园区为核心，规划建设新经济功能区，加强海洋科技自主创新体系和重大研发转化平台建设，加快发展战略性海洋新兴产业，培育一批国际知名企业和品牌，打造具有国际竞争力的产业集群。2、国际航运枢纽。发挥国家级深水大港资源和区位优势，强化国际中转功能和航运服务功能，试行与国际接轨的海关特殊监管区政策，全面提升全球资源配置能力，打造国际物流中心和国家重要的大宗商品交易及价格形成中心。3、海洋经济国际合作示范区。以中德生态园、中日韩区域经济合作试验区为载体，在海洋产业合作、投资贸易便利化、跨国交通物流等方面先行先试，深化海洋经济、技术、节能环保等领域国际合作，构筑我国参与经济全球化的重要平台。4、国家海陆统筹发展试验区。统筹海洋与陆地发展、对外与对内开放，构建国家层面的资源开发、产业发展、科技创新互动平台，带动内陆地区深度开发开放，构筑优势互补、合作共赢的区域发展新格局。5、山东半岛蓝色经济先导区。充分发挥新区在提升青岛城市核心功能的龙头作用，率先探索海洋经济发展方式转变、经济功能区体制机制创新和港、产、城协调发展新模式，推动青岛—潍坊—日照城市组团一体化发展，打造山东半岛蓝色经济增长极。三、区市合并的影响青岛经济技术开发区（黄岛区）和胶南市的行政合并，提高了新区在政府规划决策中的话语权，争取更多的政策的支持，从城市规划和城建投入都将有大幅度的倾斜，这将对城市发展，房地产发展，生活环境的改善带来直接的好处。区市合并，将有效整合大量的土地资源、市区公共交通资源等各项社会资源，可利用资源成倍增加。青岛经济技术开发区