山东济宁微山湖郗山湾项目市场研究报告北京中原投资顾问部2012年6月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1本次调研的核心问题：1、地块有哪些资源，项目操作的风险与机会在哪？2、市场供需环境如何，能否支撑郗山湾项目的整体开发？3、客户圈层在哪里，需求特征如何？我们将围绕宗地的背景条件，本体资源，发展潜力，需求市场四个方面进行项目的可操作性研究，其次通过深访及问卷调研，从地缘性和资源性两个方面进行目标客户的筛选，形成项目的研究结论。?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|2针对郗山湾地块，项目小组进行了大量的调查和研究工作?针对供应层面：实地调研微山、薛城、台儿庄、滕州、利国的住宅项目近40个?针对需求层面：?行业专家：4位台儿庄龙湾别墅项目销售经理张经理、徐州新景祥项目营销总监徐总，滕州翠湖天地项目案场销售主管，北京嘉德融经纪有限公司济宁伊莉莎白东岸项目总监等?客户深访：11位，涉及枣庄及微山区域普通购房群众，银行、公务员等行政事业单位工作人员以及微山煤矿主的私营企业老板等?问卷调查：37份（有效），涉及枣庄及微山区域普通购房群众，银行、公务员等行政事业单位工作人员以及微山煤矿主的私营企业老板等?其他研究：?旅游度假区研究：3个，微山岛，滕州红荷湿地公园，台儿庄古城?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|3目录Part1宗地概况5Part2城市宏观经济环境17Part3城市中观房地产发展环境23Part4房地产供应特征研究28Part5房地产需求特征研究70Part6目标客户初判93Part7研究结论112?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|4Part1宗地概况宗地基本情况宗地资源情况?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|5微山县位臵解读位于山东省济宁市微山县郗山湾，是济宁市、枣庄市及江苏沛县的中间位臵，具备良好的地缘优势地块到济宁市：约100公里地块到枣庄市薛城区：约10公里地块到江苏沛县：约63公里济宁市济宁市微山县属山东省济宁市，但从地理位臵来说，距项目地处微山县位于山东济宁、枣庄市及江苏沛县的三离济宁市区约100公里，路程距离较远角圈之中，距离枣庄和沛县较近项目宗地地处济宁市郗山湾，地缘上更近枣庄及江苏徐州?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||66宗地概况临近微山湖区的中部东岸，总规模3000亩，容积率小于1宗地指标：总占地3000亩，其中可开发建设用地1000亩，农业及水域面积2000亩。呈南北走向。容积率：小于1.0规划目标：含养老公寓、花园洋房、度假别墅及酒店、商业及旅游配套的综合型高端休闲养生项目项目宗地具备规模大，容积率低，具备发展综合型中高端居住物业的条件?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||77宗地四至及景观地块周边生态环境宜人，有良好的湿地景观和丰富的原生水系宗地具备良好的湿地景观，具备独特的原生活水水系资源?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||88入港河道伟峰港码头枣庄港项目周边现状环境方位现状现状描述距离项目南郗山一村原住民2公里8东南焦化厂有污染6公里稀土矿东104国道、道路条件良好300米京杭运河4北枣庄港、伟峰货运码头300米运河港码头5西京杭运河繁忙35公里3西南微山岛开发较晚12.5公里211郗山一村7京杭运河762焦化厂8枣庄港3郗山稀土矿4伟峰港码头5入港河道微山岛郗山一村焦化厂6微山岛地块地处郗山村区域水、陆交通便利，但整体的区域环境及生活配套不足?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||99宗地基本情况分析小结?地块具备良好的地缘优势与景观资源，?开发规模及体量较大?老村庄、部分污染矿业等污染源可能造成一定的不利影响先天的宗地质素、规模及交通条件较好的支撑了项目中高端居住类项目的开发条件，但存在生活配套不足、居住氛围环境低端的等问题。?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||1010Part1宗地概况宗地基本情况宗地资源情况?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|11宗地资源1——枣庄港水上交通枣庄港规划有游人码头和货运港口，增加人流量和货流量，带动周边区域二产和三产的发展?枣庄港西临“碧波万顷、日出斗金”的微山湖，东临京沪铁路、京福高速公路，104国道贯穿腹地中心区，地理位臵优越，交通便利，港口腹地资源丰富，主要外运货种为煤炭、水泥，其次为焦炭、板纸、玻璃、石灰石、石膏等长三角地区的紧缺物资。?设计年吞吐量为133万吨，远期为400万吨。码头岸线长295米，设有千吨级泊位4个，5万平方米硬化货场和大型件杂货仓库，根据港口经济开发区总体规划，枣庄港将成为集普通货物装卸、化工品储存装卸、船代货代、仓储物流、船运后勤支持、旅游、生态园观光等功能于一身的现代化大型港口。枣庄港货运港务和游人码头的开通，有助于提升区域的整体价值?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|12宗地资源2——104拓宽之陆路交通目前104国道拓宽正在进行相关拆迁工作，工程进度稳步推进104国道拓宽建设?国道104微山段拓宽改造工程全长32.89公里。县城至韩庄段工程建设涉及韩庄镇、微山岛乡、昭阳街道40个村890户村民的征地搬迁及附着物清理工作。?据了解，微山城区段已完成路面基层工程，进入油层施工阶段。县城至韩庄段已顺利完成勘界、定界及房屋、树木、青苗等统计数据核实工作，并于5月初启动了房屋搬迁补偿工作，工程招投标书已于5月8日在网上公示，期满后即可进行工程招投标。目前，韩庄镇已完成清理搬迁工作的80%，微山岛乡已完成90%，昭阳街道已完成87%。由于宣传到位，方案明确，措施得力，工作方法得当，目前清理搬迁工作正稳步向前推进。道路交通有利于畅通微山的大动脉，提升微山区域的辐射力?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||1313宗地资源3——微枣同城化效应的利好微山枣庄同城效应地块邻近微山通达薛城惟一道路—郯薛路，未来要打通的疏港路枣庄新城区与微山城区是中国城市中相隔最近的，只有7公里左右的路程，枣庄新城区距离微山湖(微山岛)仅仅只有8公里，国家南四湖管理局就设在枣庄市薛城区微山城区距离枣庄新城区是除薛城区以外最近的，打造以枣庄新城区薛城区高新区微山区为主的“中心城区”是枣庄未来的发展主攻方向微山与枣庄在地缘上和交通上未来的发展将促进同城效应，利好项目发展?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||1414宗地资源4——微山岛具有较好的自然环境资源，但旅游景点基础设施较差,旅游资源不强势基本情况介绍?微山岛，位于山东省济宁市微山县境内、微山湖的东南部岛，是中国北方最大的内陆岛。岛东西长5公里，南北宽2.5公里，面积9平方公里（相当于钓鱼岛的2倍、南海地区最大岛屿永兴岛的4倍）。岛上有丰富的自然、人文景观。抗战时期，著名的铁道游击队的故事就发生在这里。核心旅游资源盘点?较好的自然资源——微山岛的面积较大，岛上自然环境较好，具有一定的旅游度假资源?人文与自然交融——是铁道游击队的故事发生地，具有抗日战争游击队的红色旅游资源?土特产资源——微山湖鱼宴、微山湖麻鸭、咸鸭蛋、芦苇凉席等都是知名的当地特产，具有较高的知名度?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|15宗地资源情况分析小结?水陆交通利好，拓宽区域辐射力?具有一定的旅游资源，但资源不够强势?薛微同城，利好作用明显多重利好，有利于未来区域的整体发展，潜力巨大，但项目开发的时间上需与上述资源实施的时间搭接，以形成有效互动。?CopyrightCentalineGroup,2011?CopyrightCentalineGroup,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||1616第一部分：项目基础之宗地条件规模、地缘、景观、交通等优势明显Part2城市宏观经济环境?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|17区域经济