佳兆业君汇上品开盘前营销策划工作汇报广东中原地产代理有限公司君汇上品项目专案组2011-11-14香港联交所上市企业：1638目录Part1.项目背景介绍Part2.项目工程现状Part3.项目价值梳理Part4.推广媒介安排Part5.开盘推货及价格策略Part6.开盘前总体部署及认筹蓄客PartPart11项目背景介绍一、广州概况广州濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，地理位置优越，被称为中国的“南大门”。全市面积7434平方公里，常住人口1270万人。2010年广州市地区生产总值完成10604两市外围（花都）（从化亿元，成为国内第三个GDP过万亿的城市。、增外围城）萝?中心六区：天河区、海珠区、越秀区中心六区岗、荔湾区、白云区、黄埔区海珠区?外围四区：花都区、番禺区、南沙区外围、萝岗区番禺、?2个县级市：从化市、增城市南沙4二、2011年以来广州房地产市场情况?2011年1-9月，广州10区一手住宅新批准预售面积近507万平方米，同比减少17%。1-9月中心六区新供应面积仅占十区总量的26.5%，中心六区一手住宅供应量持续紧张。?2011年1-9月，广州全市一手住宅成交量缓慢回升。其中，中心六区一手住宅市场成交量环比均有所下降，成交主要集中花都、番禺、南沙等外围区域，市场重心外移明显。?2011年以来，广州楼价呈现稳中有升的走势。9月份，中心六区整体签约均价约22100元/平方米，环比、同比分别上涨11%、20%；外围四区签约均价约10900元/平方米，环比下跌2%，同比则上涨15%?广州总体经济形势虽向好，但宏观政策层面偏紧，近期放松可能性不大。政策叠加致需求受抑，成交萎缩局面将继续；市场库存压力仍在，新货将放量，外围去货压力增大。房企资金偏紧，加快回收资金意愿增强；保障房建设提速，分流部分市场需求。可见，广州房远达南湖郡蓝光贡山壹号檀木林国宾府地产市场缩量调整，下半年楼市价格回调压力较大。5三、海珠区概况海珠是广州中心六区之一的南部区域，与荔湾、越秀、天河、黄埔等区隔江相邻，是广州稀缺的岛区。早前定位为广州典型的工业区，居住人群多以普通企业职员为主。“有钱有势住西关（荔湾、越秀一带），有钱无势住东山（天河一带），无钱无势住河南”是广州各区域最真实的写照。但随着海珠近期的发展，已逐渐改变其历史地位。现在的海珠区已发展为宜居宜商的价值区域。如滨江路具有岭南特色和异国情调的旅游休闲、观光中心，江南大道、江南西海珠区路、宝岗大道的大型零售购物、商业服务中心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散中心，琶洲赤岗地区的会展、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，建设新港路沿线的科技中心已初具规模。海珠区将建成既有国际都市气息又有自然生态魅力、既有现代时尚潮流又有岭南文化特色的现代化中心城区。四、海珠区房地产市场板块分布本案市二市二市二市二宫宫宫宫、江、江、江、江滨滨滨滨江江江江东东东东板板板板块块块块南西板南西板南西板南西板块块块块琶洲板琶洲板琶洲板琶洲板块块块块宝岗宝岗新港路板新港路板块块工工大道大道广州大道广州大道广州大道业广州大道业板板块块江燕路板板板板块块块块大大江燕路道道板板块块板板块块东晓东晓东晓东晓路板路板路板路板块块块块海珠区东部琶洲板块有会展规划利好，北有珠江稀缺江景，成就了滨江东豪宅板块；海珠西片区多为大型新社区住宅，享有老城区成熟配套。近一年以来全区一手楼市企稳在2.2万元/平米。目前，海珠主流在售楼盘大多聚集在海珠区西部，中海橡园国际、合生帝景国际这些楼盘大都在交通便利、生活氛围浓郁的地段，有自身高素质的支撑，其抗跌性很强。五、项目所在海珠西片区房地产市场版图新一城广场君华天汇（江景豪宅）基本情况：由2栋30层塔楼组成，1-5基本情况：由1栋30层江景豪宅及4栋层为商业，6层以上为住宅，共350套18层洋房组成（2栋回迁），可售139。套。主力户型：75-85㎡两房主力户型：150-180㎡四房预计价格：约2.4-2.5万元/㎡对外报价3万元/㎡预计12月入市预计12月入市合生帝景国际凤乐雅轩基本情况：由4栋30-32层高建筑组成，1-4层为商业，共656套。基本情况：两栋23层塔楼组成，二梯8主力户型：86-97㎡二房、三房户，合计280套其中约130套回迁户。售价：2.58万元/㎡（带3800装修）主力户型：70-120㎡二房三房开盘8.13日对外价格：2.3万元/㎡预计明年1月入市力迅时光里中海橡园国际基本情：由高洋房成基本情况：由7栋高层围合而成，首期况4栋27-30层组，享中海大型社配套，合套，规划3栋32层，462户，小区内规划有区计716目前入入尾期会所、泳池、大园林、幼儿园等。进货主力户型：76-130㎡二房、三房主力户型：75-112㎡二房三房售价：2.3万元/㎡（带3500装修）对外：2.5万元/㎡开盘2011.3月预计12月入市除8月份开盘的合生帝景国际外，目前片区在售项目主要以消化尾货为主，从近期市场监测来看，新一城广场、君华天汇、力迅时光里等全新楼盘均可能在年底入市，片区一度紧缺的供应量有望得到缓解。下半年供应将明显增加，楼盘之间的竞争将明显加剧。PartPart22项目工程现状一、重要工程（营销）节点铺排中石化大厦、万国广场销售中心开放，同取得预售证外展开放，客户进行佳样板房开放盛大开盘客户签约时进行优惠申请，开始收筹族会会员登记10月1-411月3012月9日12月1712月2412月25-31日日日日日二、工程节奏1、截至11月10日，项目主体工程已建至8层。销售中心预计11月30日对外开放2、样板房、首层园林部分架空层园林及建筑外立面预计12月9日可正式对外开放PartPart33项目核心价值梳理一、项目价值梳理地价地价前价生价配价名价产价品价段值铁值景值活值套值校值品值牌值千百市地海广原广丰左名前精稀上金年年二铁珠场汁州盛右校程品缺市牌龙繁宫上桥启原生配逢环无楼珍名物脉华站盖南动味活套源绕忧王藏企管（1）、地段价值：地处海珠老城核心?江南大道——广州城市传统中轴龙脉组成部分。?市二宫板块——海珠老城区最核心位置。?80年前，广州第一条跨江大桥海珠桥建成，这里就一直是海珠的繁华中心。?江南西—江南大道商圈，已成为天河城、北京路之后与农林商圈、环市东商圈并列的的第三大商圈。老城核心，百年繁华（2）、地铁价值：2号线市二宫地铁上盖?地铁上盖物业，保值增值的最大保证。?二号线作为广州南北大动脉，畅达多个繁华商圈。?与一、五、七、八号线换乘，无缝链接全城。?周边公交车线路密集，接驳内环畅通无阻。地铁上盖价值连城（3）、前景价值：海珠桥南广场60亿重金规划?60亿元市政投入　2011年3月18日，海珠桥南广场项目正式启动。东起晓港路，西至同庆路，南临同福东路，北至滨江路，一个30万㎡的都市客厅盛世登场。　　?30万㎡城市客厅　滨江公园、渔人码头、市民广场、汇演舞台、景观绿道；文化中心、图书馆、学校、复古骑楼、新婚纱街、五星级酒店、即将缤纷呈现　?海珠桥变身步行桥　近80年历史的海珠桥，承载了几代老广的集体记忆，已成为广州的标志建筑。旧改完成后，这座广州第一座跨江大桥，将有望成为广州第一座步行大桥。无论过去、现在、未来…城市在变，中心从未改变（4）、生活价值：具有浓郁的购物、休闲、生活氛围?天河北的给人的印象是西装领带，北京路给人的印象是游人如鲫；海珠呢？?海珠老城区印象：繁华城市中，一家三口骑博马逛街，情侣穿着背心拖鞋拍拖，年轻人桌游、酒吧汇聚，三五知己士多大排档吹水，长者们早上江边晨运，晚饭后散步遛狗……?这是最有人情味、最原汁原味的地道广州都市生活气息。最地道、最有人情味的都市生活（5）、配套价值：周边配套一应俱全购物：好又多、万国广场、广百新一城、江南新地、摩登百货……美食：遍布周边的广州地道风味小食、各地菜系，以及各国美食……娱乐：市二宫影城、UME影城、太古仓、糖果KTV、金矿量贩KTV……休闲运动：宝岗体育场、力美健、大元帅府广场、晓港公园、海幢公园……想到的，都在身边（6）、名校价值：?基立道幼儿园、前进路幼儿园、基立道小学、万松园小学（省一级）、前进路小学、同福路小学（省一级）、南武小学、广州的第五中学（省一级）、南武中学（省一级）……?从幼儿园到中学都有名校名师陪伴，3-18岁无忧教育体系，让孩子的教育比别人领先一步。周边名师名校环绕（7）、产品价值：负一层、裙楼1-3层商业、首层主题广场、架空层花园，时尚简约都市综合体。俯瞰海珠桥南广场璀璨景观。104-132平米的三房单位是项目主力产品，尤其舒适型产品占总量的50%，而实用型两房仅占10%比例，产品特征高端化。户型　套型面积标准层套数套数比例面积两房实用85110%6.90%三房实用104-105220%17.40%三房舒适107-108220%17.90%三房豪华124-132330%32.30%四房奢华152-153220%25.40%总计　10100%100%市中心稀缺珍藏产品户型特征实用型二房紧凑型三房85.42平米：2房2厅104-108平米：3房2厅2卫一卫?6.6米超宽阳台?户型方正实用?主卧套房带独立衣帽间，彰显尊贵气息?双阳台设计，厅出阳台舒适型三房阔绰四房124-132平米三房二厅二卫152-153平米四房二厅二卫?尊贵入户花园?尊贵入户花园?别墅级7.5米阔景大阳台?别墅级7.7米阔景大阳台?主卧套房带独立衣帽间?主卧套房带独立衣帽间（8）、品牌价值：?香港上市实力名企，中国房地产企业30强，战略布局中国五大经济区域。　登陆广州首个商业项目中石化大厦及裙楼4万㎡佳兆业广场，已成为天河北CBD商业商务双地标