业业业业沈阳塔湾城镇化改造可行单击此处编辑母版标题样式座座产产产产一一一一座座的的城城城城的的性方案新新新新起起！！！！崛崛崛崛起起单击此处编辑母版副标题样式www.51remo.com中国房地产经理人俱乐部网1交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台2013-05报告的目录项目总论项目总论1-1、项目解析1-2、项目建设的必要性1-3、项目小结项目市场分析项目市场分析2-1、宏观背景分析2-2、中观行业分析2-3、微观市场需求分析项目开发分期功能定位及风险规避项目开发分期功能定位及风险规避3-1、项目功能定位及开发分期3-2、项目开发风险规避项目财务评价及经济效益分析项目财务评价及经济效益分析4-1、项目收益及成本测算4-2、财务评价报表2PART.1项目总论1-1、项目解析1-2、项目建设的必要性1-3、项目小结31-1本项目解析1-1.1沈阳城市规划沈阳城市整体发展模式：三环内作为城区进行全面扩张，优先进行二环内的旧城改造，形成金廊、银带为城市主要风采展示区；三环外以“东优西进南拓北统”概念发展四大空间，形成副城（地铁线覆盖区域）。金廊北统：建立以现代化农业为主的产业新区山风景东优：以银带棋盘区为依托形成旅游度东北地区风景改造为主假胜地区以旧城西进：老城区产业西城以中心城商贸、居住为主的铁西老金廊是沈阳城市发展战城区和以工业为主的经济略中的核心概念。目前已成为技术开发区沈阳国际大都市的形象展示区。银带，既浑河以及延浑河两岸的景观带，目前已经建成了五新区、物流区：新城区、高座主题公园以及若干娱乐设施南拓地区。概念的大浑南为，成为与金廊齐名的沈城风采航高产业园展示区。41-1、本项目解析1-1.2项目周边配套地块周边现状序号名称1塔湾家乐福62龙江医院3明廉市场4东北汽配城545塔湾车行16丁香二湖2地块所属塔湾商圈，3距塔湾家乐福约3公里。项目一公里生活区内配套较少。51-1、本项目解析1-1.3项目交通解析地块四周皆为规划路。向西约100米为二环，向南约800米为昆山西路。环二昆山路西?地块向南800米为公交站?共有209路、208路、228路三条公交线路61-1、本项目解析1-1.4项目地铁规划价值白山路站?本地块临街地铁10号线白山路站，步行约5分钟可达；?10号线工程北起丁香湖公园北侧，在苏家屯副城设置终点。预计2017年竣工通车，与项目开发周期基本同步，潜力巨大！71-1、本项目解析1-1.5项目周边区域开发状况二环内二环内稀缺稀缺地地段段，，品牌品牌地产地产围我而围我而建建项目周边区域以丁香湖为城市湖景景观资源，引入中海、万科、华润、保利、中铁等全国著名房地产开发企业全面开发，未来区域将成为卓尔城市客厅城市中高端品质住区，承接二环内原有汽配市场、二手车市场、钢材市场、宠物市本案场、轮胎市场的产业基础，将成为沈阳城市发展节点中重要结合承接地带，以产业为依托，以中高端住宅区为社区基础的城市新核心！81-1、本项目解析1-1.6项目区位解析项目地处沈阳市西进的城市经济发展主轴，是沈阳市政府重点实施南北“金廊”和东西“银带”开发建设的“银带”最西端，西二环以东，昆山西路南北两侧，北部紧依人工景观湖，总规划占地面积为96.29公顷。雄踞沈阳西城最具活力的产业经济增长板块塔湾板块！沈阳国际汽车城地块位于沈阳市塔湾，毗邻小丁香湖，沈阳国际汽车城与白山路（二环）一湖相隔。承接原有东北最大二手车交易市场，并拥二环内最好自然景观湖形成良好的产业基础及商住用地条件91-1、本项目解析1-1.7项目功能区划分布项目规划总用地面积96.29星级酒店金融中心公顷，设计总建筑面积约汽车主题公园会展中心研发中心201.7万平米。分5期开发建设，集汽车主题公园、汽汽车美容快修配交易中心、汽车精品展示汽配交易中心、汽车美容快修、仓储物流汽车精品展示仓储物流中心中心、金融中心、研发中心、会展中心、星级酒店、住精品住宅宅等十大功能于一体，致力铜锣湾购物公园于打造一个现代化、规模化、集约化的东北亚汽车汽配采购总部基地产业平台，以商业商务服务及中、高端住宅为配套服务的沈阳城市规二手车市场划西进城市发展轴上的国际城市产业化升级核心示范区！101-2、项目建设的必要1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系性据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占30%～40%，流通及售后服务领域占60%---70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅小结：沈阳是小结：沈阳是我我国国机动机动车产业车产业基基地，地，截止2011年末，全市私人汽车保有量68.3万辆，增长21.5%，当年就增加了12.1万辆。并以每年15%-20%速度递增，目前日均上牌量达到700台以上，，但汽但汽车交车交易易市场市场仍然仍然处处于于发展的发展的初级阶段初级阶段，市场较为，市场较为杂杂乱且影响附近道乱且影响附近道路交路交通通。。这不仅这不仅与城市与城市汽汽车车销售销售行业的发展行业的发展不相适应不相适应，，也也与沈阳市经济发展与沈阳市经济发展不相协调不相协调。沈阳国际。沈阳国际汽汽车城建成车城建成将将达达200200万平方万平方米，米，将会将会成为沈阳市成为沈阳市甚至甚至东北规模东北规模最最大、功能齐全、现代化、大、功能齐全、现代化、人人性化的性化的汽汽车交车交易易市场。项目的市场。项目的实实施施运营运营，，将将弥补弥补东北及沈阳市东北及沈阳市缺乏缺乏大大型型化、化、集聚型汽集聚型汽车车销售销售市场的“空白”，市场的“空白”，而且凭借便捷而且凭借便捷的交的交通通优优势势、经、经营营优优势势及及网络资源网络资源优优势势，，把把广广大的大的消费者消费者、、生生产产厂厂商、配商、配件供应件供应商以及配套商以及配套服服务商务商紧密紧密的的联系联系在在一一起，形成起，形成集团集团化的经化的经营营优优势势，，真正真正形成形成供供、、销销、、服一服一条龙配套体条龙配套体系系，，并并建立建立完善完善成成熟熟的经的经营格局营格局，，实实现现政府政府、、厂厂商、商、消费者消费者、市场经、市场经营者真正意义上营者真正意义上的“四的“四赢赢””111-2、项目建设的必要性1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅能自主研发创新能力强塑造城市名片，代言城市汽车产业形象技术含量高品牌化经营，集附加产值高约化运作能耗低轻污染集约型粗放型传统工业企业对品牌要求不高劳动密集型，品牌建立意识能耗大产业不强促进区内汽车产业升级与产业集群121-2、项目建设的必要1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体性系代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅现代化的展厅，提升消费者购车体验如可提供客户倒咖啡与交车钥匙的机器人，打造3D全晰的演播室等做大汽车产业产值，创造就业，增加税收131-2、项目建设的必要性1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅提升产业辐射范围，促进沈阳高端商贸物流业发展141-2、项目建设的必要性1-2.2有利于实现区内的产业升级和转型，提升塔湾区域的整体城市形象代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅??随着经济的飞速发展，沈阳塔湾片区老旧的小区及汽配市场，二手车市场、钢材市场、宠物市场、轮胎市场等已经不能满足城市的经济快速发展和沈阳市产业发展带来的挑战，塔塔湾湾片片区面临单位面区面临单位面积积土土地地投投入入产产出出效益效益低低下下、、土土地地利用利用率率低低、环、环境境及及道道路路状状况况落落后后等一系列问题。??为了顺应片区的发展趋势，沈阳国际汽车城建设成为以城市支柱产业汽车交易为平台的城市现代服务业功能集聚区域／东北亚现代物流企业后方服务基地，为沈阳建设成为东北亚区域性物流中心城市作出应有的贡献。将是落实市委市政府的相关政策法规，实现区内产业升级，引导塔引导塔湾湾片片区区提升自提升自身身价价值值和和构构建沈阳城市区域中心城市建沈阳城市区域中心城市长长远竞争远竞争力力的有力举措。??本项目的建设，将延续沈阳金廊银带的国际化城市形象，在打造统一简洁的现代国际都市建筑界面的基础上，塑造一个开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点，代代言言沈阳城市沈阳城市汽汽车产业形象，车产业形象，打打造东北造东北亚第一汽亚第一汽车城市展车城市展厅厅，，改变现有塔湾片区的相对无序杂乱交通堵塞的城市状态，将塑塑造造一个一个崭崭新的、优新的、优美美的的塔塔湾区域新形象湾区域新形象。151-2、项目建设的必要性1-2.3有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅?时至今日，沈阳城市二环以内的城市成熟地段土地稀缺，如何提升单位面积的土地产出成为城市发展的首要考量因素，规模化、高效益、集聚型的沈阳国际汽车城，代言沈阳汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅，充充分分反映反映了了政府政府的城市发展要求及的城市发展要求及土土地地资源最资源最大化效益要求大化效益要求。?而产业集群是指相同性或互补性企业在城市空间上的成规模集聚现象，在经济全球化的今天，产业产业集群集群被认被认为是为是增强增强产业产业根植根植性和性和保保持持国家和地国家和地方方经济经济稳稳定的定的重重要条要条件件，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。?因此，沈阳国际汽车城作为高集聚