谨呈：青岛越秀地产开发有限公司势在势在··必行必行【越秀【越秀··星汇蓝湾】项目竞标报告星汇蓝湾】项目竞标报告世联地产?2013商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。项目印象1—品牌:南派领袖、千亿级实力名企，30年，57个地标；27年，越秀成为广州市第一第一个资产规个资产规模超千模超千品牌理念：城市运营商亿亿、第二第二个个利利润总额润总额超百超百亿亿的的国国有企有企业业，形成了以地地产产、交通基建、金融、交通基建、金融证证券券为核心产业的“3+X”3+X”现现代代产产业业体系体系。截至2012年6月，越秀集团控股总资产超过14001400亿亿元人民币。作为综合性房地产开发商，历年来开发了5050余余个个住宅住宅项项目目和以以华华南第一南第一高高楼楼广州广州国际国际金融中心金融中心为为代表的代表的2020多多个个商商业业地地产项产项目目，商业地产价值雄踞上市公司类房企第二位第二位；随着近年全国扩张步伐的启动，越秀地产已经在珠三角、珠三角、长长三角和三角和环环渤海及中部地渤海及中部地区区实现重点布局。“越秀”首驻青岛，本案承载“南派领袖”品牌落地之使命项目印象2—区域:项目地处李沧西部老城沧口区本案位于李沧沧口，但距离李沧核心区较远，5公里路程，未来交通进一步完善；项目距离李沧核心5公里路程地块距离李沧核心商圈约5公里，崂山区约10公里，市南、市北约15-20公里；区域定位青岛“交通商务距区”，属李沧区政府打造未来交通新城。李沧核心路5程公里中交央通金水路：贯穿李沧区东西，被规划为城市主干道，核商目前正在分段建设中；心东部生态居务重庆路：南北大动脉全线贯通；商住区区环湾大道、胶州湾高速：联结沧口到四方、胶州务、开发区的主要道路；版地铁：M3号线首站在本项目附近600米，目前已经块完工75%。预计2014年开通；高铁：高铁、普快列车停靠站，2014年底投入使用本案市场竞争与客户来源范围是否扩大项目印象3—交通:胶济高铁、M1、M3、M8号线、环湾大道、胶州湾大桥,金水路高架桥五重立体交通枢纽铁路青岛北客站?正在规划建设的铁路青岛新客站，是国家重点建设铁路项目，也是山东省最大的客运枢纽站，胶济铁路、青荣城际、青连铁路将在这里汇集，而未来的地铁1、3、8号线在北客站内与铁路垂直交会，预计2014年建成通车?随着北客站的投入使用，青岛交通商务区将实现铁路、公路、轨道交通、水上交通汇集交集，地下无障碍换乘，为青岛缔造立体交通枢纽。项目印象4—资源:海景资源，板桥坊河，资源并非强势且南侧紧邻热电厂，西侧胶济铁路干线；北侧：板桥坊河东侧：海创1号跨海大桥南侧：开源集团热电厂?项目北侧为板桥坊河，虽未来会改造，但目前现状较差，容易对项目的区域印象造成影响；?项目西侧为胶州湾，但中间有环湾大道及高铁线阻隔，非一线亲海景观，海景资源优势不强；?项目南侧为热电厂，搬迁时间未定，会成为本案客户比较关注的抗性点；项目印象5—配套：南侧紧邻学校、周边3大公园、4所中学、10所小学、2大医院，教育、医疗、休闲配套完善，但缺少大型商务配套，购物依赖市北及李村商圈青岛第三人民医院青岛三十三中沧口水上公园?经过多年的沉淀，老沧口目前有14座中小学，若干家幼儿园机构；同时青岛二中今年将搬迁至火车北站；提升区域未来教育配套；?烟墩山、牛毛山自然公园和沧口公园?项目周边农贸市场多，区域居兴山路农贸市场青岛二中今年将搬迁至火车北站民生活便利；项目印象6—指标:沧口首个，46万平中大规模体量，首期启动D1地块，15万平，1628套房源；事项内容事项内容青岛越秀地李沧区板桥坊河以南地理位开发商产开发有限，胶济客运线以东，置公司安顺路以西；业态高层容积率2.75占地面建筑面128545㎡46万㎡积积户型面总户数338480-130㎡积多期在售分一期D1地块，约15总分期（A+D1地期万㎡块）主力户75-85平两房，88-96平三房型项目印象7—产品:经济型76-89㎡首置户型为主，部分110-126㎡的改善产品总地块户型配比表户型面积总面积面积比例要求配比总套数经济型两房两厅一卫764069012.8%9.7%535舒适型两房两厅一卫847726124.3%92040.3%紧凑型三房两厅一卫895430717.1%610经济型三房两厅一卫966329119.9%24.3%659舒适型三房两厅一卫1165061715.9%15.3%436豪华型两房两厅两卫1263226210.1%10.3%256总计　318429100%100%3417D1地块户型配比表户型面积总面积面积比例要求配比总套数经济型两房两厅一卫762348115.8%15.0%309舒适型两房两厅一卫843659324.6%43635.0%紧凑型三房两厅一卫892642317.7%297经济型三房两厅一卫963601524.2%35.0%375舒适型三房两厅一卫1161921912.9%10.0%166豪华型两房两厅两卫12671924.8%5.0%57本案户型优势：合理舒适的户型尺度；紧凑合总计　148921100%100%1639理的户型布局南北通透的灵动空间设计项目属性判断：优势劣势1、区域远景规划1、区域形象落后2、休闲教育生活配套齐全2、商务配套不完善3、具有海景资源3、景观资源不强势4、46万平万中大体量规模4、热电厂、动车路线5、产品经济舒适老城区/46万中大规模/经济舒适/海景/品质社区越秀期许2014年度目标：2014年前实现12个亿销售额世联对于项目及目标理解：以南派领袖南派领袖之品牌实力，以项目高优素质高优素质，首驻李沧提升提升沧口沧口居住环境升级，成为板块领导者；板块领导者；平衡李沧平衡李沧三大板块市场格局及力量市场格局及力量；；突破突破青岛青岛地产开发及营销新标杆；开发及营销新标杆；——我们认为：首期，不仅完成不仅完成1212亿亿的销售，还要成功传承南派领袖南派领袖之企业的形象，并做到真正的领袖区领袖区域、领袖市场；域、领袖市场；1“12亿”的前提:市场竞争——市场竞争下的目标分析1宏观市新国五条市场反应：场青岛阶段观望情绪增加，历经多轮调控，整体趋稳是2013年主基调，2013年李沧延续低价起势的区域特点，激烈竞争仍将持续；制定并公布年度新建商品住房价格控制目标完善稳定房价工作责任制建立健全稳定房价工作的考核问责制度限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提坚决抑制投机投资性购房高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房增加普通商品住房及用地建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发供应贷款需求加快保障性安居工程规制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地划建设级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围加强市场监管和预期管严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加理强市场监测和信息发布管理。2李沧市李沧市场整体场供应：截止到2月库存7247套；2012年全年去化1.4万套，市场处于红海竞争，刚性需求旺盛；?2012年李沧区住宅供应量为21859套，214.2万平米，同比下降12.9%、9.2%。成交量为14327套，132.15万平米，同比上升9.8%和17.1%。?2013年1-2月青岛市区住宅供应量为8296套，89.01万平米，同比下降32.2%、29.2%。成交量为1588套，15.6万平米，同比上升147.7%、163.5%。2李沧市李沧各场项目年消化量:2012年李沧区单个项目较好的去化量为1560套/约15.5万平米，月均走速高达约130套/月，而沧口项目月均去化速度最好为80套/月产品销售额月均销售成交额排名项目名称推售量2012年度消化量类型（亿）（套数）NO.1中海国际社区高层20万㎡15.5万㎡14.0130NO.2万达广场高层21万㎡11万㎡12.9100NO.3生态城高层17万㎡12万㎡12.02116NO.4时代城高层13万㎡8万㎡662NO.5中南世纪城高层19万㎡10万㎡7112NO.6海岸华府多、高18万㎡7万㎡580NO.7蓝山湾高层5万㎡4.6万㎡46012亿目标的判断：销售目标：12个亿货源盘点：1628套、15万平、13个月去化周期、12个亿单价突破8000元总销额跻身前三甲平均去化速度达到126套目标研判：通过对销售目标的分解，按2012年李沧市场各项目的表现来看，要实现12亿的销售额，有一定挑战！3微观市场︱板块竞三大板块划分及特争征：李沧氛围东部居住区、中央核心商务区、交通商务区三大板块;本案位于交通商务区板块，是李沧区的价格洼地，目前整体片区市场认知度较低均价片区代表项目（元/片区特色㎡）中依托世园会，拥有优交央东部商务万科生态城8400美的片区环境，广阔通核居住区东部生态居的发展前景商心住区务商区务中海国际社区9400李村行政和经济中心区，拥有完善的生活、医疗、教育、商业配李沧万达广场8900套和浓厚的生活氛围中央核心商务区时代城7500?李沧区域规划共分为三块功能区域“三区”；政府规划的未来CLD核心，在时代城、蓝?一是重庆路