谨呈：阳光100巅峰产品创意未来建材路项目项目定位及物业发展建议报告14／2／231问题界定2市场大势市场3区域综合研究研究篇4区域房地产市场研究5区域客群研究PrivilegedandConfidential21问题界定PrivilegedandConfidential3问题界定通过市场调查明确如下问题房地产宏观大势问题1问题1宏宏观大大势观势区区域特点域特点问题问题22项目区域整体发展情况定位定位问题问题33区域房地产发展现状房地房地产产市市场场客群分析客群分析问题问题44区域客群研究分析通过各方面综合分析得出项目定位PrivilegedandConfidential42市场大势PrivilegedandConfidential5宏观经济运行情况2000-2009年欧洲主要经济体经济增长情况各主要经济体2010年一季度GDP增幅经济欧洲债务快速危机引发下滑从各主要经济体一季度GDP表现上看，全球经济整体处于持续复苏当中，美国第一季度实际GDP修正值年化季率增长3.0%，显示经济总体复苏步伐稳固；由于欧元区经济受到主权债务危机的严重影响，第一季度GDP保持了0.2%的增幅。亚洲方面，日本第一季度GDP季增1.2%，创下最近三个季度来的最大增幅，中国第一季度GDP较上年同期增长11.9%，泰国同比增长12.0%。新兴经济体在全球经济中地位逐渐上升。2010年中国经济增速将恢复到9.5%左右最终消费、资本形成、商品和服务进出口对GDP增长贡献（%）繁荣衰退萧条复苏中国经济增长放缓。出口方面,虽然1季度出口增速超出预期,但在实际汇率上升和劳动力成本上涨的压力下,进出口将在近期见顶回落。投资方面,政府基础建设投资逐步进入收尾阶段、针对地产的调控和对地方融资平台的清理会导致投资增速出现下滑;同时,民间投资与制造业投资还很难接过政策退出的“接力棒”。就消费而言,由于中国消费者信心指数仍然表现良好,居民可支配收入增长仍比较稳健,中国消费的增长将保持稳定。现阶段全球经济总体维持复苏的形态，且新兴经济体表现最为强劲。北美市场出现较为稳固的复苏迹象，但是欧洲经济受希腊债务危机影响，增速有所放缓。在受国际金融危机严重冲击下，中国经济发展遇到严重困难。在“内忧外患”的情况下经济发展率先企稳，走出了一个漂亮的“V”型反转态势。但下半年经济走势依然不容乐观。PrivilegedandConfidential6宏观经济运行情况近几年出口、投资、消费分别对经济增长贡献率2009年以来“三驾马车”中净出口首次出现负增长，消费增长乏力，唯有投资一枝独秀成为经济增长主要动力。2010年第一季度，在09年经济刺激政策的惯性作用下，净出口开始出现强势复苏势头，投资势头有所放缓，消费急剧增加达到近四年的最大值，经济开始出现过热迹象。2010年二季度的数据虽会依然保持较高的增长，但势头已经出现衰减，预计三季度经济指标将出现下滑。经济10.4%持续下滑经济过复苏快经济下滑预计下半年经济将出现疲软，并有下滑趋势，预计全年增幅9%左右。07年10-12月08年1-12月2010年1-6月适度从紧的货币稳健的财政政策和积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策政策从紧的货币政策宏观基调两一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构防备注：以上经济数据均来自成都市统计局。2009年中国经济实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得中国经济成功保八率先走出经济低谷，2010第一季度经济出现过热势头，两会后中央采取了有保有压的经济措施。2010年两会后在经济过热的前提下，在惠民生，调结构的政策背景下，地王频出，国务院的国十条不期而至，拉开了新一轮宏观调控的序幕。PrivilegedandConfidential7房地产新政打的政策松的政策压鼓励的政策宽抑制的政策打压的政策从紧的政策5.12地震政策走向房产市场走向2007年2008年2009年2010年2010年4月2008年世界经济危机对中国经济的影响集中在出口方面，中国政府借机对国内的产业结构进行调整，将消费作为拉动经济增长的主要动力。2009年政府出台了一系列经济刺激计划，GDP从09年三季度开始强劲反弹。2010年政府开始逐渐退出刺激经济的政策，但由于09年的惯性，2010年第一季度的消费创出近四年的新高，经济出现过热情况。2010年的政策调控产生于防通胀的大背景下。4月中旬“新国十条”出台，其速度、密度、执行的力度都为近年来罕见，运用的调控手段也越发多样化与调控目的更加明确。其根本目的是为了抑制房地产投机性需求，从而保证与促进房地产市场健康有序的发展。同时本次调控也面临经济发展放缓的压力，本次调控的未来存在不少的变数，或许在保障经济发展的大前提下，不排除本年底调控会逐渐退出。PrivilegedandConfidential8全国楼市概况新政推出后高外向度城市（外地购房比例约50%）成交量平均降幅约70%PrivilegedandConfidential9全国楼市概况新政推出后中外向度城市（外地购房比例20-30%）成交量平均降幅约30%PrivilegedandConfidential10全国楼市概况市中心成交比例持续增加，远郊区成交比例大幅下降PrivilegedandConfidential11全国楼市概况新政下，不同类型项目具有迥异的市场表现：外向度越高成交量降幅越大；高外向度城市成交量平均降幅七成，中外向度城市成交量平均降幅三成，这反映了本地自住需要为主的城市受新政影响较小；市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大；这表明市中心区的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可，而远郊区物业由于之前过多受到投资的追捧反而大幅回落；亚太环宇观点：调控将会抑制房地产开发投资，即使房价调控到位，但开发投资也会随之下降，预计在2011-2012年引起新一轮的供不应求和房价上涨，项目应抓住此机遇面市。PrivilegedandConfidential12成都楼市概况成都市主城区2007-2010年上半年住宅供销比走势图市场盘整期，市场供过市场繁荣期，市场供不市场调控期，市于求，供销比在1-4之市场上升期，供销相对应求，供销比在1以下场盘整，供销比平衡，供销比在1左右间在1左右供销比为1均线100万平均线2010年1-6月，成都市主城区商品住宅供销情况：根据房地产市场周期性走势来看，预计在2010年下半年?新增供应量：350万方左右，价格将出现一定幅度的下调盘整，下调幅度不会太大。?成交量（备案量）：320万方左右若三季度政府推出房地产第二波调控政策，盘整期将将会?供销比：保持在1左右延长，与08年至09年近12个月的低位盘整期相当。2010年上半年成都市主城区住宅新增供应350万方左右，备案量超过320万方，供销比在1左右。价格在年初出现了跳涨，“新国十条”以来政府对价格一直在进行调控，市场呈现价稳量缩的态势。PrivilegedandConfidential13成都楼市概况成都市主城区2007-2010年上半年住宅供销价走势图市场上升期，供市场上升期，供销市场盘整期，成交量萎缩，不应求，成交量两旺，价格高走供过于求，价格开始低走放大，价格高走6000元/平均线市场调控期，价格惯性上冲，成交量萎缩100万平均线2010年成都市主城区的成交量受宏观调控和价格跳涨的影响，呈现出与08年同期非常类似的走势：2008年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩；宏观背景：世界经济危机爆发（由美国次贷危机爆发引发的世界经济危机）；2010年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩；宏观背景：世界经济有可能出现二次探底（由欧洲债务危机爆发引发的经济危机）2010年与2008年不同点在于：2008年成都5.12地震，2010年成都经济正处在恢复期，房地产市场仅仅是受到政府调控的影响，市场处于观望期。PrivilegedandConfidential14成都土地概况2007-2010年上半年成都市主城区土地供销走势图2006-2010年6月成都市区商住用地楼面地价走势2006-2010年上半年成都市近郊土地供销情况PrivilegedandConfidential15成都土地概况2007-2010年6月成都市主城区住宅类土地成交楼面地价走势（单位：元/平方米）2010年上半年开发商拿地面积排名2007-2010年上半年主城区及近郊溢价率/已公告未成交土地对比2010年上半年成都市主城区及近郊成交非工业用地共计2300余亩，双流区域依然最为活跃，而南延线周边板块为最大热点区域；2010年上半年开发商拿地信心不足，平均溢价率降至2007年以来新低，流标率偏高；部分大型开发企业乘机增加土地储备。PrivilegedandConfidential16成都住宅市场概况2010年主城区住宅走量面积段示意图90平米以下首置产品为市场需求主力，成交占比均超过50％；90-120平米首改产品前4月成交量呈逐月递增之势;120-150平米再改产品成交量前4月占比均保持在20％左右;150平米以上舒适、享受型产品市场占比在8％左右。PrivilegedandConfidential17成都住宅市场概况2010年主城区别墅类走量示意图2010年主城区多层类走量示意图城市别墅稀缺，月最高成交量不超过8000平米城市类别墅依然稀缺，但市场活跃度有限。。2010年主城区电梯走量示意图城市别墅和类别墅物业目前为市场稀缺产品，电梯市场唱主导；90平米以下首置产品成交占比超过50％，90-120平米首改和120-150平米再改产品占比分别在20％左右。电梯物业为市场主流，前4个月成交量持续增涨