会所专题及园林细节打造惠州中原事业1部营销C组HuiZhou.4.2012一系列的一系列的问题问题…………?我们到底要不要建会所，建多大面积的会所？?会所的产权属于发展商还是全体业主共有？?会所应该承担哪些不同的服务职能？?我们的会所采取什么样的形式？以服务为主还是以盈利为主？?采用什么样的经营模式能保证业主满意，同时利润最大化？?有没有一些经营的比较成功的案例？关于“会所”（ClubHouse）的论述?会所的定义：顾名思义，是聚会的场所，住宅中引用的会所概念，源于港台，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。?成功的会所：应该是一个环境温馨幽雅、服务周到热情，每个角落、每个细节都充满人情味的地方，要让业主享受到亲和力和亲切感，另外要让他们有做主人的感觉。一句话概之：要成为业主“家”的延伸。会所的发展：会所从香港传入沿海城市，并在全国遍地开花香港深圳内地?香港的高地价决定了家庭居住面积很小，?90年代中期，香港地?进入21世纪会所是小区聚会的必需场所产商进入深圳市场，，会所开始在全国各地遍地?社区会所只对社区内的住户及访客开放开始引入了会所概念开花?1995年，深圳首次将?社区会所产权分摊到业主头上社区会所作为售楼卖?控制会所的规模，力求“小而精”点?适用性强，根据业主实际生活需求来设定会所的各项功能1只包含基本的运动、娱乐设施综合性会所和专业会所2注重实际效用的朴实型会所豪奢到极点的星级会所3高档项目特有普及到中低档项目4“大而全”“小而全”突出会所主题特色国内社区会所的现状：发展迅速，经营惨淡雨后春雨后春笋笋般般发发展展!!!!!!触触目目惊惊心的亏心的亏损损!!!!!!广州会所约90%亏损；全国现有楼盘的60％深圳会所约84%亏损；以上建有配套会所北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损。顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍功能设置无经营意识；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性。目前国内会所普遍处于亏损状态的原因失败会所特征?会所的定位、功能、经营模式十分模糊不少开发商建造会所的动机就是为了项目的推广，提升楼盘形象、卖价，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已。?销售期与实际使用期的客户需求不一致香蜜湖1号，客户买房前对会满足客户所较为关心，但真正入住后少满满优足客户足客户优越满足感和开发客户有人问津使用需越感和求开发商形象使用需求商形象功能设置期销售期?功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。雅颂居：会所做中餐油烟噪音?设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；污染大，多次投诉仍无人处理?规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；，无业主业委会?咖啡、阅览、桌球等混在一起会所规模的确定依据：房地产业内至今仍没有一套规范的会所标准，在社区规模和会所面积之间没有必然的联系1开发理念?一个社区配备怎样的会所首先是由开发商对于整个楼盘的定位规划及其历来的开发理念所决定的?倘若开发商看重会所文化给楼盘添加的增值效益就会在会所的设置上着重考虑4后期经营的盈利性2社区面积及档次确确定定会会所所规规模模??如果小区够规模，大小的依据会所面积一般与社区规大小的依据模及档次成正比而且所处的位置较中心，有一定的客源保证，会所就可3发展商实力及后续开发情况根据赢利预估来确?会所是发展商实力的象征和售定其规模大小楼时的一个有力卖点?发展商如果还有后续楼盘要推出，首期的会所就应考虑相应的规模和档次深圳典型社区会所规模项目位置规模会所规模会所面积／人口（人）（万㎡）（㎡）建筑面积　?会所面积与项目建筑面熙园福田香蜜湖路3620000.56%10000积之比主要集中在0.3％金地香蜜山福田香蜜湖路3720000.54%10000－0.6％之间　招商海月南山后海大道5370000.75%18000阳光棕榈园南山前海路3517000.49%12000?社区规模大、位置好、鸿景园新安宝民路168000.49%4500商业氛围浓的项目一般会蔚蓝海岸南山登良路8016000.20%20000所面积较大金地海景花园福田福荣路3810000.26%13000玫瑰花园二期蛇口望海路145000.36%4000?多数会所的前身为销售翠海花园福田农园路1810000.56%6000中心，会所的大小多数取万科金色家园福田莲花路1831001.72%5000决于售楼时需要的面积天骄世家西乡锦花路168000.50%4500金海华府西乡锦花路13.66000.44%3500?会所档次跟社区档次和桃源居西乡前进路18015000.08%50000消费力成正比会所功能设置考虑因素不是“大而全”的功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑会所功能设置后能否运营的问题，按开发商实力确定会所功能的可落实性。?小区所处的区域与周边配套的共享度会所功能设置考虑因素?小区的规模和档次及会所功能?会所的运营模式，业主的层次、偏好设置是否对外开放?会所功能的可落实性会所常见的功能设置?运动主题的设施，业主主要认同此健身房、网球场、篮球场、羽毛球室类型项目参与性、可操作性较强，运动主题乒乓球室、台球室、泳池运动量自行控制调整。游泳池、健身室等是会所配置时优先考虑的。?对于休闲设施，认同项目主要集文化休闲棋牌室、麻将室、阅览室、咖啡馆、中在“棋牌室、麻将室、阅览室”，主题酒吧、儿童第二课堂、展示厅、高档社区的美容瑜伽使用率也较高美容休闲场所、网吧。?业主对泛会所的认同度及使用率简易康体设施（也在园林中体现）较高，但存在一系列问题，主要体泛会所棋牌桌、乒乓球桌等现在物业维护不及时，设置位置不合理，給业主（尤其是老人）使用造成不便。附：客户接受度较高的配置客户认同度最高的设置主要有：?具体来说客户需求程度较放?自我放松休闲的设施高的中西餐厅、商务中心、松1图书馆、健身室、桑拿浴室孩、网球场、儿童娱乐室、医?2以孩子为中心的配套子疗保健中心、小型超市和游泳池。能够解决后顾之忧的为老人服务的场所、老?需求程度较低的是网吧、?3设施人影视厅、高尔夫球练习场、篮球场。www.fdc01.com房地产智库会所功能细化案例借鉴典型会所案例?香港贝沙湾主题会所（会所主题与风格）?皇庭港湾会所（空间布局）?Yohotown（特色卖点）借鉴点?会所实用功能及空间布局?会所特色卖点?会所主题与风格www.fdc01.com房地产智库主题会所案例分析——贝沙湾主题会所9大会所主题迎合香港新兴富人对高效、私享和艺术的渴求，构建了以艺术生活理念为场所精神的滨海生活。贝沙湾会所顶级艺术馆游艇俱乐部豪华宴会厅Spa会所空中服务俱乐部名车俱乐部时尚娱乐城顶尖健身美容会所豪华宴会厅品酒、雪茄馆游艇俱乐部艺术少年宫www.fdc01.com房地产智库会所特色卖点案例分析——Yohotown会所24小时不间断开放的会所www.fdc01.com房地产智库会所空间布局案例分析——皇庭港湾会所?皇庭港湾会所是深圳首个六星级威尼斯人会所?位于小区主入口处的首层和架空层，包括首层的综合会所、SPA和架空层的水晶宫泳池区。?功能齐全、装修装饰奢华是其两大特点?整个室内的各个功能区域，都是通过空间功能分布的流线关系来组织，并通过不同的家具陈设和灯光变化加以区分，充分显示了空间的深度www.fdc01.com房地产智库会所空间布局案例分析——皇庭港湾会所高尔夫室影视厅功能配置功能配置?架空层：多功能泳池区（儿童嬉水池、成人泳池、按摩池）私家宴会厅?首层：儿童乐园?SPA区?综合会所（接待厅、书吧、贵族钢琴室、卡拉OK房、私家宴会厅、台球室麻将房影视厅、麻将室、儿童乐园、GOLF室、健身房、瑜伽房）www.fdc01.com房地产智库会所功能案例的可借鉴点会所提供的功能满足居民基本活动空间延展的配套，平衡项目档?1次与经营性代表处在各个年龄阶层与社会阶层的消费者的生活?2方式的配套在特色功能上做足功夫，体现专业性、以及整个?3项目的形象与品位，吸引客户买单?4各功能分区相互协调，并提供便利、体贴的人行动线www.fdc01.com房地产智库会所的产权归全体业主归开发商如果把会所摊入公摊面积如果没有摊入公摊面积，且开，产权应该属于全体业主发商能够出具小区会所建筑面，具体的经营方式确定有积的独立产权证，产权就属于两种方式：一种是交由物开发商。由产权人决定经营的业管理公司，由其去使用、负责经营；一种是由业方向、内容及它的收益权，包主委员会对外出租，决定括处分权。它的经营方向、方式以及内容。www.fdc01.com房地产智库国内较为成熟的4大会所运营模式金域蓝湾会所独立运营加盟运营式会所型会所运营模式会员制会所委托经营式会所世贸湖滨花园棕榈泉国际俱乐部www.fdc01.com房地产智库会员制会所操作方式优点缺点?业主购买价格不菲的“会员卡”?保证了小区的环境安?消费人群单一，往往?由专门的服务商为会员提供专属宁、住户的人身安全、入不敷出服务，并赚取劳务收入私密性?受人员限制，活动开??为会员提供专用私密空间会员的档次相对集中展难度较大，会员难以和固定，针对性强，享受超值服务?会员除享受本社区会所服务外，便于把握服务尺度也可享受同一会员制体系下的其?提升了物业的品质他会所提供的资源?一般适用于中高档以上的公寓和别墅?楼盘档次越高，卡种越丰富，服务细分越多，相对费用越高www.fdc01.com房地产智库会员制会所案例——棕榈泉国际俱乐部