房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。化解地块高容积率的方式研究房地产智库www.fdc01.com——增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照——超高层——扩大标准层面积：增加进深、增加梯户比、增加户型面积定位——利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力4东西向围合排布2拔高楼宇高度3功能转换1标准层消化本报告是严格保密的。化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段提升容积率提升容积率手段手段3.33.5容积率房地产智库www.fdc01.com130160户均面积（平米）2832v38建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数—层；为提高容积率，采用了“”型的楼宇布局，倾斜角度度，兼顾了日照，充分考虑了景观。??梯户比一梯四户一梯两户项目天悦龙庭中信红树湾本报告是严格保密的。影响容积率因素标准层消化：梯户比，户均面积——1点楼围合结构，平均进深较小，户型面积适中；户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。??1??户均面积越大，梯户比可相对较小单层面积大，容积率能保障；户均面积越小，梯户比越大，保障标准层面积，实现容积率。房地产智库www.fdc01.com不能偏离定位过多增大户均面积不能偏离定位过多增大户均面积失去竞争优势，降低舒适度增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度增大户型进深本报告是严格保密的。提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用1??竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。??降低舒适度，与豪宅不匹配竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。降低舒适度，与豪宅不匹配增大梯户比世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种：增大梯户比房地产智库www.fdc01.com本报告是严格保密的。提升容积率手段2——超高层研究2..24.5容积率房地产智库www.fdc01.com二期5490楼宇高度（米）1830楼层分期一期二期一期3.5楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的容积率越大。项目容积率为，要满足容积率，必须有一定的楼宇高度支撑。本报告是严格保密的。影响容积率因素楼宇高度——总占地㎡，总建筑面积近㎡一期占地㎡建筑面积㎡容积率仅；幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期栋户，层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；后期的建筑容积率以上，全部为平均层数层左右的点式住宅。104616410000,35382,77657,2.1966595184.530????房地产智库www.fdc01.com销售均价万元平方米万元平方米万元平方米万元平方米万元平方米元平方米元平方米元平方米万元平方米元平方米3/1.3/1.45/1.2/3.5/9000/7500/8981/1.2/7500/S通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（比）密切相关S通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（比）密切相关开发成本万元平方米元平方米元平方米元平方米万元平方米元平方米元平方米元平方米万元平方米元平方米1/4193/6590/5000/1/4500/4500/5172/1/4000/超高层规模S比：销售均价/开发成本楼盘上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园深圳高尔夫珑园深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾成都金域蓝湾福州金域蓝湾成都外滩本报告是严格保密的。超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用比来比较S2我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关53比3.12.22.4S21房地产智库www.fdc01.comS2比＞楼盘上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园价值主体模式拥有强势景观、溢价形象主导模式形象、容积率化解123454价值主体362比1.71.741.2S8107楼盘深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾成都金域蓝湾福州金域蓝湾S2比＜9S比=销售均价/开发成本S比6789101.01.52.02.53.0形象主导本报告是严格保密的。本项目超高层成本约为元平米；售价为万平米左右比大于，已经具备出现超高层建筑的条件。8000~10000/1.5/S1.5世联认为，按比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于的楼盘属于价值主体模式；比小于的楼盘归类形象主导模式S2.0S2.0????超高出现规律：当比大于，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目比约为已具备出现超高层市场基础S1.5S1.5~2.0南京金域蓝湾45栋18层住宅、10栋30层住宅南京世茂滨江新城17栋50层的超高层建筑房地产智库www.fdc01.com成都金域蓝湾35、36层高层，5栋多层武汉世茂锦绣长江纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅天津金域蓝湾9栋33层高层深圳高尔夫珑园由多幢约150米以下的高层、超高层住宅珠海金域蓝湾1栋47层超高层，3栋33层高层福州世茂外滩花园150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅深圳金域蓝湾一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层上海世茂滨江花园超高层住宅、1栋60层服务式公寓现实情况：本项目S比2，没有稀缺强势景观，市场成熟度有待提升建议：只要规划空间满足要求，尽量减少超高层比例现实情况：本项目S比2，没有稀缺强势景观，市场成熟度有待提升建议：只要规划空间满足要求，尽量减少超高层比例S比2形象标杆化解高容积率压力S比2通过超高层实现高溢价本报告是严格保密的。超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。S比2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用??房地产智库www.fdc01.com超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本避难层设置：17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本100150高层建筑超过米后，无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到以下。100150高层建筑超过米后，无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到以下。本报告是严格保密的。超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制在米，低于层（要么米要么超高米）15047100150现有规划中中间栋超高高度分别为、、、、米，建议减少部分楼宇高度至米，拔高部分超高高度5118124130136149100房地产智库www.fdc01.com㎡四梯五户，实用率以上户型面积：㎡平层面积：代表项目：深圳金域蓝湾三期???80%100-160702点式结构两梯三户以上点式为主——12、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主），以消化容积率保证舒适度为主。本报告是严格保密的。超高层的梯户组织形式由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响——12两梯两户，实用率户型面积在－㎡整体平层面积：㎡代表项目：世贸滨江花园、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主），以消化容积率保证舒适度为主。???77.2%1293352000板式结构两梯两户多单元连接板式为主——房地产智库www.fdc01.com????关于梯户比：超高层标准层面积超过500平米时才达到较好使用率要求；三梯二户250平米以上，或三梯三户150平米以上；关于单元连接数：由于本项目地块东西较窄，超高层多单元连接将影响社区空间形态，但点式一个单元对容积率贡献有限；根据地块排布实际，首选两个单元连接。125023根据本项目地块情况，建议：、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在平米以上；、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不够，建议少量排布三梯三户点式；、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。本报告是严格保密的。125023户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，保证纯正的南北通透舒适度。根据本项目地块情况，建议：、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在平米以上；、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不够，建议少量排布三梯三户点式；、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟