长沙开福万达广场项目差异比较表已向董事长汇报版本项目名称决策文件版本决策文件版本（2010.11.20版）建筑面积（m2）建筑面积（m2）建筑面积（m2）商业中心210500210500211800五星级酒店667006670063200室外步行街182001820018200底商260002600026000精装住宅A版173000173000173000精装住宅B版227000227000227000面积住宅车位9300020009300020001128002657独立甲级写字楼390003900039000蜡烛甲级写字楼133000133000135100商务酒店760076007700商务酒店地下600600600写字楼地下150001500015000配套设施870087008700合计101830010183001038100单价金额单价金额单价金额（元/m2)(万元）（元/m2)(万元）（元/m2)(万元）土地成本278860278860278860商业中心545211476752681108825323112735五星级酒店125118344911878792241228177618室外步行街109591994510696194681268823093底商9807254989795254671034226889精装住宅A版110351909141106419141511057191286成本精装住宅B版974722125996202183809752221377工程成本住宅车位508647303504246888497356092写字楼744129020728528413748429189蜡烛甲级写字楼836911130579391055958739118058商务酒店4022305743673319469136125、独立写字楼地457268584521678147057058下商务酒店地下411124746792814812289小计853623836111867294合计113248311149711146154单价金额单价金额单价金额（元/m2)(万元）（元/m2)(万元）（元/m2)(万元）室外步行街400007280040000728004800087360底商350009100035000910003800098800精装住宅A版160002768001600027680016000276800精装住宅B版140003178001400031780014000317800收入住宅车位100000200001000002000010000026570写字楼150005850015000585001500058500蜡烛甲级写字楼140001695401400016954014000186760商务酒店709058147550619179006557合计101225410126311059147现金流-120229-102340-87007土地价款返还000税收返还752647511978702考虑税收返还后现金流-44965-27221-830536660长沙开福万达广场规划经济技术指标项目名称单位数量物业状态一、规划用地m2121,800121,800二、总建筑面积m21,038,1001、自持物业面积m2290,0001.1商业总建筑面积m2211,8001.2酒店总建筑面积m263,2001.3自持物业面积m215,0002、销售物业建筑面积m2739,8003、商务酒店面积m28,300三、地上总建筑面积m2800,0001、商业m2110,100自持2、精装住宅A版m2173,000销售3、精装住宅B版m2227,000销售4、室外步行街m218,200销售5、底商m226,000销售6、独立甲级写字楼(甲B)m239,000销售7、蜡烛写字楼(甲B)m2135,100销售8、白金五星酒店（威斯汀）m255,200自持9、商务酒店m27,700销售10、配套设施m28,700自持四、地下建筑面积m2238,1001、商业地下m2101,700自持2、酒店地下m28,000自持3、住宅地下m2112,800销售4、商务酒店地下m2600销售5、独立写字楼地下m215,000自持五、停车位个44261、商业地下、酒店及蜡烛甲级个1484写字楼地下2、独立甲级写字楼个2853、住宅、公寓地下停车场个2657六、容积率6.69七、绿地率8.54%八、覆盖率52.00%九、总户数(豪宅)户1645主要商业营业面积分布明细商业业态楼层分布面积（m2）物业状态一、商业地上部分1101001、百货30200自持3、综合楼4、娱乐楼18200自持5、室内步行街61700自持二、商业地下部分1017001、百货0自持2、超市15000自持3、商业地下停车库及设备房86700自持三、总计211800长沙开福万达广场规划经济技术指标备注182.70182.70638,100复核栏引用源总面积地上面积本excel表1038100800000PDF图纸1016100800000差异分析表1038100150m超高层150m超高层1,029,400100m高154m，含3700m2避难层192m142m，含700m2物管用房，含1000m2商管用房，700m2物管用房6600m2避难层另不计容积10200m2避难层128m140m，含避难层3540m2，另不计容积避难层3500m2，设备层1770m2不计容积率含人防8500m2含人防10000m27备注规划院提供规划院提供规划院提供含次主力店以及4000m2室外步行街内环105,900地下面积用地面积住宅车位23810012180026572161001218002400长沙开福建设项目投资计划表编制单位：编制日期：金额（万元）项目持有物业整个项目总销售物业（含销售物业商务酒店商务酒店）大商业酒店一、项目总收入1,052,5906,557　　1　销售收入1,059,1471,059,1471,052,5906,557　　2　税收返还-二、各项支出总额1,090,105835,075828,4906,585158,17096,859　　１　土地费用-　　　　１.１土地费用278,860221,240218,5562,68438,37819,241　　　　１.２回迁房抵地价-　　２　政府行政事业性收费15,70511,28011,1541273,460964　　３　建造成本598,386434,274431,0413,23399,24764,865　　　　３.１前期工程准备费13,8269,9319,8191113,046849　　　　３.２主体建筑工程费423,755　　　　３.３主体安装工程费96,900375,869373,1942,67585,27959,506　　　　３.４社区管网工程费24,91417,89617,6952015,4891,530　　　　３.５园林环境工程费13,10410,36710,2391281,823914　　　　３.６配套设施费5,4705,4705,470---　　　　３.７其他建设工程支出2,4251,7421,72220534149３.８预备费17,99213,00012,902983,0751,917　　４　物业启动与商业招商费3,627772772-2,854-　　５　酒店开办费7,824-7,824　　６　销售费用26,31526,31526,315-　　７　管理费用7,8287,8287,828---　　８　财务费用64,07145,87445,874-14,2313,966　　９　营业税金及附加66,30866,30865,898411--　　１０　土地增值税21,18321,18321,052131三、销售部分利润总额224,072224,072224,100-28四、销售部分所得税56,04956,04956,049五、销售部分净利润168,023168,023168,051-28六、销售毛利率59.63%七、销售净利润率23.44%八、投资净利率29.78%九、项目净收入-87,007168,051-28-158,170-96,859十、土地价款返还-十、税收返还78,702十一、项目净现金流-8,305黄色为公式8税收优惠返还单位：万元税种计划纳税金额返还率开发期间营业税52,957.35100%52,957.35土地契税10,600.00100%10,600.00土地交易服务费285.50100%285.50建安营业税15,619.63100%15,620销售契税30,473.88100%30,473.88所得税56,048.890%-土地增值税21,182.940%-小计187,168.19104,936长沙开福建设项目投资计划表原净现金大商业面五星级酒流土地增值面积地价销售收入总成本税收返还利润总额净利润积店面积（含奖金税预缴（（m2)（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）备　　注（m2)（m2)）万元）（万元）103810021180063200265000105914711461547870222407216802321183993,246-259,619-14,740533,52112,977364,24996,90023,38512,1905,4702,27616,0743,627-26,3157,82860,10566,308预征5.32%3091.54总成本引用源数值成本表总成本1146154单体综合造