2012年西安地区房地产指导价编制说明本指导价只考虑了通常的施工环境、正常的合同履行状态，本次指导价不含以下内容：所选案例中存在的特殊地质条件及施工环境，如大量的岩层、淤泥等，非正常的合同履行如清退场、设计变更、签证、赶工、改建、改造、返工等，由此增加的成本不考虑在指导价内，土石方工程外运运距按20km考虑（若实际运距不同，可根据实际情况调整），具体编制原则如下：（一）设计指导价编制原则：1、?计价依据：《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》、《陕西省建筑、装饰、安装、市政、园林绿化工程价目表》、《陕西省建设工程施工机械台班价目表》、《陕西省建设工程消耗量定额勘误及补充定额》；2004《陕西省建筑、装饰工程消耗量定额》、《陕西省安装工程消耗量定额》、《陕西省市政、园林绿化工程消耗量定额》及相关资料。2、?计费依据：2009《陕西省建设工程工程量清单计价费率》。3、?人工、材料、机械价格采用：（1）人工：人工工日单价按陕建发[2011]277号文，综合人工单价：建筑工程、安装工程、市政工程、园林绿化工程按55元/工日；装饰工程按65元/工日。（2）材料：①建设单位指定品牌、指定价格的材料（A类），按中标价加5%采保费计入（超出中标价清单范围的材料，按审定价加5%采保费）,其余材料执行2011年第6期《陕西工程造价管理信息》（2011.12.15出版），辅材按定额价；预拌砂浆价格按西安市城乡建设委员会(www.xajw.gov.cn)发布的西安造价信息（2011年第六期）中“预拌砂浆2011年第6期（2011年12月）”的价格；②信息价找不到的材料按审批定价或询价结果执行。（3）机械费：2011年第6期（2011年12月）陕西工程造价管理信息。4、西安地区砼泵送费在商品砼价格中考虑，定额未计，超高降效费计入措施费用科目内。5、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机电安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目。（二）发包指导价编制原则：1、?计价依据：《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》、《陕西省建筑、装饰、安装、市政、园林绿化工程价目表》、《陕西省建设工程施工机械台班价目表》、《陕西省建设工程消耗量定额勘误及补充定额》；2004《陕西省建筑、装饰工程消耗量定额》、《陕西省安装工程消耗量定额》、《陕西省市政、园林绿化工程消耗量定额》及相关资料。2、?计费依据：2009《陕西省建设工程工程量清单计价费率》。3、?人工、材料、机械价格采用：（1）人工：人工工日单价按陕建发[2011]277号文，综合人工单价：建筑工程、安装工程、市政工程、园林绿化工程按55元/工日；装饰工程按65元/工日。（2）材料：①建设单位指定品牌、指定价格的材料（A类），按中标价加5%采保费计入（超出中标价清单范围的材料，按审定价加5%采保费）,其余材料执行2011年第6期《陕西工程造价管理信息》（2011.12.15出版），辅材按定额价；预拌砂浆价格按西安市城乡建设委员会(www.xajw.gov.cn)发布的西安造价信息（2011年第六期）中“预拌砂浆2011年第6期（2011年12月）”的价格；②信息价找不到的材料按审批定价或询价结果执行。（3）机械费：2011年第6期（2011年12月）陕西工程造价管理信息。4、西安地区砼泵送费在商品砼价格中考虑，定额未计，超高降效费计入措施费用科目内。5、在以上计价基础上总价下浮，该工程按表1工程浮动率表执行。6、本指导价幕墙工程、铁艺栏杆工程、铝合金门窗工程、通风、空调系统安装工程等，本发包指导价按中标价计取。第1页，共35页2012年西安地区房地产指导价编制说明7、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机电安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目。表1工程浮动率表序号科目编码科目名称案例工程名称浮动率15001.01.02前期工程费1.15001.01.02.01勘测费1.1.15001.01.02.01.01测量丈量费1.1.25001.01.02.01.02勘探工程1.25001.01.02.05七通一平1.2.1临水、临电不下浮1.2.2临时道路下浮13%土方、平整场地(±30cm以外的土方挖1.2.3不下浮填)1.2.4市政道路下浮16.5%1.35001.01.02.06临时建造费1.3.15001.01.02.06.01装修装饰费用（售楼部及样板间）下浮4.5%1.3.25001.01.02.06.02办公室建造及装修费下浮4.5%1.3.35001.01.02.06.03围墙建造费用不下浮1.3.45001.01.02.06.04临时会所下浮4.5%25001.01.03建筑安装工程2.15001.01.03.01建安工程2.1.15001.01.03.01.01框架剪力墙结构西安珠江新城二期V-1区34、37、38、43号楼经适房：珠江新城一期三组团C1栋大堂精装修；三星级：南海君景湾二期B3-1~8栋大堂精装修；2.1.25001.01.03.01.02.02大堂装修四五星级：信华花园二期A栋大堂精装修；总包建安工程多高层（毛坯交楼）超五星级：北京京润D1栋大堂精装修除Ａ类材料外，下浮8%经适房：珠江新城一期三组团C1栋电梯间精装修；三星级:南海君景湾二期B3-1~8栋电梯厅精装修；2.1.35001.01.03.01.02.03电梯间装修四五星级:盛景家园东二区D38-40栋电梯厅精装修；超五星级:北京京润GIL版电梯厅精装修2.1.45001.01.03.01.01总包建安工程多高层（精装修交楼）除Ａ类材料外，下浮4%2.1.55001.01.03.01.01别墅项目（毛坯交楼）除Ａ类材料外，下浮4%2.1.65001.01.03.01.01剪力墙结构联排西安珠江帝景68#（B2型）总包建安工程别墅（精装交楼）除Ａ类材料外，下浮2%第2页，共35页2012年西安地区房地产指导价编制说明总包建安工程别墅（精装交楼）三星级：广州巴哈马二期；除Ａ类材料外，下浮2%2.1.75001.01.03.01.01室内精装修四星级：广州从化国际城别墅2.1.85001.01.03.01.02大户型公寓五星级:北京麒麟社5标段3#楼01户型精装修；2.1.95001.01.03.01.02小户型公寓五星级:北京麒麟社1#楼09户型精装修；三星级：南海里水峰景湾C4～C5栋交楼标准工程-B户型2.1.105001.01.03.01.02室内精装修工程小户型住宅精装修；除Ａ类材料外，下浮4.5%四星级：江湾17#栋D-1户型精装修；经适房：西安珠江新城一期三组团C1栋A户型精装修；2.1.115001.01.03.01.02大户型住宅三星级：南海里水峰颢湾B1-6D户精装修；四星级：江湾12#B1-1户精装修；2.25001.01.03.02设备供货安装2.2.15001.01.03.02.01电梯工程按中标价2.2.25001.01.03.02.02柴油发电机组及环保设备2.2.35001.01.03.02.05厨房设备工程三星：南海峰景湾二期C4-5栋2.2.3.15001.01.03.02.05.02橱柜四星：海江湾3期-2栋项目工程按中标价五星：广州信华花园二期A、C栋工程三星：南海峰景湾二期C4-5栋2.2.3.25001.01.03.02.05.04燃气炉四星：海江湾3期-3栋项目工程按中标价五星：广州信华花园二期A、C栋工程三星：南海峰景湾二期C4-5栋2.2.3.35001.01.03.02.05.05抽油烟机四星：海江湾3期-4栋项目工程按中标价五星：广州信华花园二期A、C栋工程一层地下室：广东南海峰景湾A1~A32.2.45001.01.03.02.06人防工程二层地下室：广州信华二花园二期B2地块按中标价三层地下室：广州南方花园二期工程2.35001.01.03.03装修工程2.3.15001.01.03.03.01现场示范单位装修工程下浮2%2.3.25001.01.03.03.02管理处装修下浮2%35001.01.04市政及环境3.15001.01.04.01供电工程不下浮3.25001.01.04.02供水工程不下浮3.35001.01.04.03供气工程不下浮3.45001.01.04.04供热工程3.55001.01.04.05小区园建工程下浮10%3.65001.01.04.06小区绿化工程按中标价3.75001.01.04.07小区道路工程下浮13%3.85001.01.04.08排水与排污工程下浮13%3.95001.01.04.09小区弱电系统工程不下浮第3页，共35页2012年西安地区房地产指导价编制说明3.105001.01.04.10零星设施3.10.15001.01.04.10.01交通设施按中标价3.10.25001.01.04.10.02门牌指示牌按中标价3.10.35001.01.04.10.03信报箱按中标价3.10.45001.01.04.10.04航空障碍灯按中标价第4页，共35页2012年西安地区工程成本指导价【前期工程费用】类型按计算口径1按计算口径2指导价调整原因分析（序号科目编码成本科目工作内容说明参照案例）业态步距划分设计指导价发包指导价单位计算口径设计指导价发包指导价单位计算口径二5001.01.02前期工程费用2-0015001.01.02.01勘测费含拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、参考