房地产项目前、后期工作房地产项目前、后期工作流程流程二〇〇九年九月二〇〇九年九月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、取得土地后办理建设用地许可证、规划一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。设计条件、办理土地证及方案报批流程。参加招拍获取土地签订土地补偿协议土地成交确认书办理建设用地许可证及规划设计条件编制规划（建筑）设计方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库编制规划（建筑）设计方案环境影响评估报告规划方案审批（公示）发改委办理立项批文核发规划（建设）设计方案批准意见书项目可行性报告抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工程交易中心项目报建市开发办办理生产任务地质详勘www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（一）、招、拍、挂：（一）、招、拍、挂：分拍卖、招标、挂牌方式。分拍卖、招标、挂牌方式。11、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起拍价拍价10%10%的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。确定中标单位。22、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。33、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。土地。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证（二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证11）土地成交确认书。）土地成交确认书。竞得地块后，与土地储备单位签订土地补偿协议，协议竞得地块后，与土地储备单位签订土地补偿协议，协议包含地块面积、容积率、价格（包含批租费、水土流失费、土地登记包含地块面积、容积率、价格（包含批租费、水土流失费、土地登记费）、交地时间等。费）、交地时间等。22）建设用地规划许可证申报）建设用地规划许可证申报向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料，如符合申报要求及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料，如符合申报要求报业务例会研究，相关领导审核通过后公示、发放用地红线，公示期报业务例会研究，相关领导审核通过后公示、发放用地红线，公示期满制作发放用地许可及规划设计条件，报市国土局办理土地证。满制作发放用地许可及规划设计条件，报市国土局办理土地证。33）土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段）土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段?　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提进行房地产开发的前提..但是但是,,这几样东西领取的先后顺序，非常的这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断判断出地块出地块背背后的后的故事故事。这。这三三样东西样东西涉涉及到国土及到国土部门部门和规划和规划部门旷日部门旷日持久持久的的权力斗争权力斗争。目前。目前我我国国法律也没法律也没有有很好很好的规的规范范这个问这个问题题。。?www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库土地证由国土土地证由国土部门颁部门颁发，是土地发，是土地权属权属证证明明，，载明了载明了土地用土地用途途及及使使用期用期限限（（只只是是载明载明））；；建设用地规划许可证由规划建设用地规划许可证由规划部门颁部门颁发，是核发，是核定土地用定土地用途途及用地及用地界界线的线的法律依法律依据据；；规划要点批复由规划规划要点批复由规划部门颁部门颁发，是发，是确定土地确定土地使使用用强度指强度指标的标的法律依法律依据，如容积率据，如容积率啊啊建筑建筑密度啊密度啊停停车车位位配置配置要求要求啊啊这这些指些指标标都都在这个批复在这个批复里体现里体现出出来来，包，包括现括现在的在的那那个个小户型比小户型比例例限限制要求，制要求，也也会在这个文件会在这个文件里体现里体现出出来来。。一一般来说般来说，一块地，，一块地，必须必须要由规划要由规划部门部门核定规划要点，核定规划要点，颁颁发发了了建设用地规划许可证（以建设用地规划许可证（以下简称下简称地规证）地规证）之之后，后，才能才能领取土地领取土地使使用用权权证。证。这这绝对应绝对应该是该是必须必须的程序。的程序。因为因为国土国土部门必须依部门必须依据规划据规划部门部门核定的土地核定的土地功能功能及土地及土地使使用用强度强度，，才能才能计计算算出土地出出土地出让让金，金，才能才能在土地证上在土地证上载明载明土土地用地用途途及年及年限限。　　　　　　。　　　　　　www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?但是但是呢呢，在，在现实现实中中呢呢，这个，这个想法只能想法只能是理是理想状态想状态。。因为首因为首先先，，很多很多地方的国土地方的国土部门部门在出在出让让土地的时土地的时候候，根本不，根本不考虑考虑规划，规划，直接直接就就整整块出块出让了让了。。然然后后给给人家办出人家办出商住商住用地土地用地土地使使用用权权证。这证。这种让种让人无人无法法理理解解的土地出的土地出让模让模式一式一度度非常非常盛盛行。行。然然后后受让了受让了土地的开发土地的开发商商，，再去再去规划规划部门软磨硬泡部门软磨硬泡，无，无论论是是修修改规划改规划也好也好，，还还是根本是根本没没有规划有规划都好都好，，反正反正，，我我的土地出的土地出让让金是金是已已经交经交了了，，剩下剩下的的事情你事情你规划规划部门部门得得给我搞给我搞定。定。?新新城城乡乡规划规划法第三十八法第三十八条：在城市、条：在城市、镇镇规划规划区区内以出内以出让让方式方式提供国有土地提供国有土地使使用用权权的，在国有土地的，在国有土地使使用用权权出出让让前，城市、前，城市、县县人人民政民政府府城城乡乡规划规划主主管管部门应当依部门应当依据据控控制性详制性详细细规划，提出出规划，提出出让让地块的位地块的位置置、、使使用性质用性质强度强度、开发等规划条件，作、开发等规划条件，作为为国有土地国有土地使使用用权权出出让让合同的合同的组组成成部部分。分。未未确定规划条件的地块，不得出确定规划条件的地块，不得出让让国有土地国有土地使使用用权权。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库以出以出让让方式取得国有土地方式取得国有土地使使用用权权的建设项目，在签订国有的建设项目，在签订国有土地土地使使用用权权出出让让合同后，建设单位合同后，建设单位应当持应当持建设项目的批准、核准、备建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地案文件和国有土地使使用用权权出出让让合同，向城市、合同，向城市、县县人人民政府民政府城城乡乡规划规划主主管管部门部门领取建设用地规划许可证。领取建设用地规划许可证。城市、城市、县县人人民政府民政府城城乡乡规划规划主主管管部门部门不得在建设用地规划许不得在建设用地规划许可证中，可证中，擅擅自改自改变变作作为为国有土地国有土地使使用用权权出出让让合同合同组组成成部部分的规划条件分的规划条件。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（（三三）、工程立项及环评）、工程立项及环评方案编制方案编制完完成后，同时申报市发改委办理项目计划成后，同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等立项及环境影响评估等手手续，项目立项续，项目立项需需由由具具备有资质的单位编制项备有资质的单位编制项目可行性研究报告，可行性研究报告编制目可行性研究报告，可行性研究报告编制完完成，成，送送发改委审核后签发发改委审核后签发立项批复。立项批复。[[环评分：环评环评分：环评表表与环评书二与环评书二者者费用有本质费用有本质区别区别，，需需要特要特别对待别对待]]?同理，委同理，委托托有资质的单位编制环境影响评估报告，有资质的单位编制环境影响评估报告，送送市环保市环保局审核局审核完毕完毕后，签发环评批复。后，签发环评批复。送送发改委作发改委作为为立项批复的资料立项批复的资料之之一。一。立项、环境评估几立项、环境评估几乎乎是是每每一个项目要开一个项目要开始始的时的时候必须候必须要要搞搞的东西。非的东西。非常的常的社社会会主义主义特特色色。。。。?　　再说再说立项，这个东西立项，这个东西纯粹纯粹是计划经是计划经济济时时代留下代留下的产的产物物，非常，非常的的烦烦，，也也不不知道