行业决策资讯监测系列之---地产决策信息监测周报2013年12月13日.......................1【焦点分析】..................................................................................................1【政策要情】..................................................................................................3【中央政策】.........................................................3【地方政策】.........................................................5【行业态势】..................................................................................................6【分析与观点】............................................................................................13【重点城市】................................................................................................15【北京】............................................................15【上海】............................................................16【深圳】............................................................17【其他】............................................................18【主要企业动向】........................................................................................20【操作策略】................................................................................................39【焦点分析】专家解读全国前11月房地产市场有关数据综合2013-12-13财经广播电视台专访著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生，全面深入解读前2013年前11月中国房地产市场数据与预测后市走势。主持人：2013年12月10日，国家统计局公布2013年1-11月国民经济主要指标数据，同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。谢先生如何看今年前10月全国房地产市场发展趋势，说明了什么问题？谢逸枫：从国家统计局公布的最新数据上看，中国房地产市场总体上平稳运行。1-11联系电话：(010)68330329网址www.yizibj.com第1页共47页壹咨顾问研究部《地产决策信息监测周报》月份，全国供应端指标增速上升，房地产投资、施工面积、购地面积的指标增速呈上升态势。但需求端指标下降，销售量、房价呈现涨幅下降趋势。目前一二线城市需求旺盛，而三四线城市库存压力较大，各城市的调控政策分化。由于去年同期基数较低，同比增幅依然高位运行。在各地楼市调控日益加码的背景下，全国商品住宅的销售增速有所回落，土地市场亦有所降温。时至年底，在政策趋紧、房贷紧张的情况下，供需两端均受一定程度的抑制，年底楼市活跃度会有所降低。目前楼市发展不均衡十分剧烈，库存大量增加，市场整体风险正在酝酿。谢逸枫：随着年末淡季的到来，在气候与地方调控加码及房贷收紧、成交下滑等因素的影响下，房地产市场开始降温。同时，热点城市此前的土地有效供应相对不足，导致房地产市场短期内难以形成足量供应。此外，热点城市供需失衡与频繁出现的高价地推高了房价上涨预期，房屋销售价格迅速上涨并对需求产生抑制作用。一二线城市的需求依然十分旺盛，地价迅速上涨。从影响销售的因素看，需求规模稳定，在一二线城市，需求十分旺盛，“日光盘”频出。成交量的上涨也推动了价格走高，引发了市场对于调控的预期。10月以来，深圳，北京，上海等城市纷纷推出了新的调控措施。与一二线城市的情况不同，三四线城市库存压力较大。楼市不均衡的状况较明显，三四线城市楼市出现过剩，成交量增速放缓，市场需求逐渐萎缩。新增的待售面积主要集中在三四线城市。谢逸枫：全国范围内，库存依然在持续累积，各个城市之间的分化加剧，一二线城市相对来讲库存减少，但是三四线城市的库存去化情况依然不容乐观。这种分化的市场表现也是政策分化的主要原因，从市场普遍的政策预期看，未来的调控将会以地方政策为主，调控方面也有可能分化。下半年以来，随着个别城市房价上涨较快，政策预期逐渐升温。从目前的公开信息看，以降低房价为核心的调控思路或会转变为以促进供应满足合理需求为核心的调控措施，而各个城市之间的政策分化将会增加。一旦中央政府确立明确的调控思路，可能会对房地产市场产生积极正面的作用。短期内整体市场还将延续“量跌价涨”的态势。其中，一线城市及二线发达的城市，交易量跌幅不大，交易价格涨幅较大；三四线城市交易量将出现明显下滑，交易均价稳中有降。同时，在本届政府倡导“市场机制”的前提下，未来政策的重点在于保障房体系的构建。主持人：如何看前11月全国房地产投资情况？为什么？谢逸枫：从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体基本呈现较为平稳的下行态势。11月当月投资额有所上升，导致前十一个月投资额同比增幅小幅上升。目前行业整体平稳，政策环境也相对稳定，预计年内房地产投资同比增幅仍将延续这一平稳态势。从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后，已持续八个月正增长。前十一个月同比增幅上升明显，主要是11月当月房屋新开工量大幅上升。总体看，年内房屋新开工面积同比增幅仍将保持逐步上行态势，全年增幅将在10%左右。主持人：如何看前11月全国商品销售情况？为什么？谢逸枫：从商品房销售面积同比增幅情况看，今年以来整体呈现逐步放缓的态势。主要是一方面近期全国多地纷纷收紧调控政策，导致市场成交受到一定影响；另一方面，去年同期基数逐步上升，也造成同比增幅逐步放缓。随着市场和政策环境的变化，以及去年同期各月基数的上升，预计年内商品房销售面积同比增幅仍将呈现放缓态势。主持人：前11月全国商品房与住宅价格有什么变化？为什么？谢逸枫：1-11月份，全国商品房成交均价同比增长8.2%，增速较1-10月份缩小0.4个百分点；其中住宅成交均价同比增长8.0%，增速缩小0.4个百分点；办公楼成交均价同比增长10.2%，增速上升1.1个百分点；商业营业用房成交均价同比增长9.2%，增速缩小1.4个百分点。除办公楼外，住宅和商业营业用房销售均价同比增幅均有所回落，其联系电话：(010)68330329网址www.yizibj.com第2页共47页壹咨顾问研究部《地产决策信息监测周报》中商业营业用房回落较大，住宅已持续九个月回落，主要是去年同期基数逐步上升所致。预计年内住宅价格同比增幅将趋于平稳。主持人：前11月全国土地成交与土地价格有什么变化？为什么？谢逸枫：从土地价格看，今年前十一个月的土地均价创造了历史新高，也延续了今年以来整体上行的态势。近期土地市场依旧活跃，虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，市场竞争活跃，地王现象仍存，也导致土地价格继续上扬。预计年内土地价格仍将保持高位水平，受政策影响，土地价格可能会出现高位盘整态势。近期土地市场虽然成交有所下滑，但土地成交价格依旧高企，一二线城市的区位较好、潜力较大的优质地块依旧受到市场的热捧。从市场供需情况看，优质地块的推出必然会吸引众多房地产企业的激烈竞争，因此土地价格也不会出现明显的下降。近期全国各地土地市场热度稍有降温，供地放缓以及政府限制地王政策，均增加了市场的观望，预计在这种形势下年内土地购置面积同比也将趋于平缓，但全年仍将实现正增长。主持人：前11月全国商品房库存有什么变化？为什么？谢逸枫：商品住宅待售面积增幅持续上升，市场库存去化放缓。11月末，商品住宅待售面积同比增长43.1%，较10月末同比增幅进一步上升。近期市场整体平稳，受多地政策收紧影响，新增供应加大，商品住宅库存去化有所放缓。预计年底随着市场需求的逐步释放，商品住宅库存将保持平稳增长态势。主持人：如何看前11月房企资金来源情况？为什么？谢逸枫：房企资金同比增幅基本平稳，自筹资金占比上升。整体增速继续走低，定金及预付款、个人按揭贷款增速放缓最明显。1-11月份，房地产开发企业到位资金同比增幅小幅回升，与1-10月基本一致。今年以来，房地产企业资金情况总体良好，实力较强的房企大多提前完成了年度销售计划。近期随着年底临近，政策环境整体向好，企业融资情况也趋于稳定。虽然同比增幅逐步下滑，但基本保持平稳。今年以来房地产企业资金情况总体较好，融资渠道的放宽，政策环境的改善，以及企业销售情况的稳定，都对房地产企业的融资带来了益处。预计年内房地产开发企业到位资金同比增幅将延续高位水平。主持人：