行业决策资讯监测系列之---地产决策信息监测周报2013年12月20日.......................1【焦点分析】..................................................................................................1【政策要情】..................................................................................................4【中央政策】.........................................................4【地方政策】.........................................................5【行业态势】..................................................................................................5【分析与观点】..............................................................................................8【重点城市】................................................................................................12【北京】............................................................12【上海】............................................................14【广州】............................................................15【深圳】............................................................15【其他】............................................................16【主要企业动向】........................................................................................20【操作策略】................................................................................................32【焦点分析】解读中央经济会议未提楼市调控综合2013-12-2012月13日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，这也是习李新班子上台之后的首次中央经济工作会议，会议明确了2014年经济工作的六项主要任务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确提到商品房和房地产调控工作联系电话：(010)68330329网址www.yizibj.com第1页共42页壹咨顾问研究部《地产决策信息监测周报》的内容，也没有提及城镇化。日前，住房和城乡建设部副部长齐骥亦明确了“双规制”思路。齐骥称，深化住房制度改革、解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向，发挥市场在资源配置中所起的决定性作用，激发市场活力，满足群众自住性、改善性住房需求。同时，政府必须“补好位”，为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等而面临住房困难的群众，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。已经落幕的十八届三中全会，公报对房地产只字未提，而《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》只在“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”、“研究建立城市住宅政策性金融机构”、“健全符合国情的住房保障和供应体系”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”等五个方面直接提到房地产。对比2011年、2012年中央经济工作会议“频提房地产调控不动摇”的表态，今年中央经济工作会议并未具体提及“房地产与调控及房价、商品房市场”，仅仅提到与房地产有关“住房模式与保障房及土地供应”的问题。一是努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式。这句话主要指代“双轨制”：政府主导保障房、市场主导商品房。2010年中央经济工作会议中首次提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。2013年10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时，习书记强调：从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。二是加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。这句话说明了住房保障建设的重点。未来公租房将是主导，且住建部已经表示要将廉租房并入公租房体系中，棚改房是几年内的重点工作，上半年国务院会议已提出未来五年再改造1000万户，其后改造量将逐渐减少。三是特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。近些年，一线城市房价涨幅偏大，一方面与需求旺盛有关，另一方面与住宅供应不足有关。未来不宜继续使用限购限贷限价等行政手段打压需求，这样不符合市场机制，但政府完全可以通过有形之手，增加宅地及住宅供应，从而调节住宅供求关系，从而稳定房价或缓解房价涨幅。中央经济工作会议不提“房地产与调控及房价、商品房市场”，主要是太敏感与避免波及市场稳定性预期及弱化这方面的问题，减少市场心理预期的影响。但不排除明年3月中央政府工作报告内会有所表示。今年中央经济工作会议没提“房地产与调控及房价、商品房市场”是一大进步，是房地产走向市场化最强的表现。新的中央领导已经深刻认识房地产，解决住房问题不是靠“国N条”文件，关键在于制度与政策顶层设计。通过住房制度、住房供应体系、住房保障体系、土地制度、税收制度、金融制度、财政制度、经济体制多方位改革，完善市场“双轨制”，促进房地产调控长效机制建立。过去调控十年效果甚微，但屡调屡败屡涨结果一直难以扭转。因为房价上涨过快背后因素复杂，不仅是房价未回归市场化，调控政策本身的错误，调控目标过于集中房价、调控思路只堵不疏、调控方向“一刀切”、调控手段侧重于行政手段、调控周期过短且频繁。还有是房价之后的货币超过、通胀保值、人口增长过快、心理预期、稳增长、土地财政、城市扩容、新规划实施、基础设施完善、交通配套升级等。中央经济工作会议仅提“住房模式与保障房及土地供应”，反映出新一届中央领导集体解决住房问题的思路，即“商品房归市场、保障房归政府”的市场“双轨制”住房模式发展方向，从而实现资源的市场优化配置。其中有四层含义，一是未来房地产调控方向从调需求管理转变为调供给管理，放开商品房高端市场，发挥市场决定性作用。保障低端强调社会民生功能，力求形成“低端有保障，中端有供给，高端有市场多层次住房供应体系。”二是更加强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。三是商品房市场仍是解决联系电话：(010)68330329网址www.yizibj.com第2页共42页壹咨顾问研究部《地产决策信息监测周报》住房问题不缺少的部分。但房价上涨过快与区域房地产市场发展不平衡及供求分化严重，容易产生泡沫风险。四是兑现之前政治局专题房地产学习会和三中全会决定中关于“保障房归政府、商品房归市场”的住房“双轨制”政策思路，保障房部分该抓的要继续抓、持续抓，商品房部分该放的也要陆续放、尽量放，并以市场化思维和市场化手段实现资源的优化配置。今年中央经济工作会议一字未提“房地产与调控及房价、商品房市场”，释放出商品房价回归市场化的信号。具有七个方面含义，一是调控权限上，中央限制行政权力过多干预商品房市场行为，房地产调控权回归地方，自主调控。二是调控目标上，“以增加供应管理”取代“抑制需求与房价管理”，形成“低端有保障，中端有供给，高端有市场”多层次住房供应体系。三是调控思路上，“以疏代堵”取代过去“只堵不疏”做法。四是调控方向上，“切一刀”取代“一刀切”。五是调控手段上，以“市场、经济、金融、法律、税收手段”取代“行政手段”。六是调控周期上，以“调控长效机制”取代“短期性调控政策”。七是住房模式上，放开商品房市场，建好保障房市场，完善住房供应“双轨制”政策。无疑，未来房地产回归市场是指日可待。此次中央经济工作会议一字未提“房地产与调控及房价、商品房市场”，绝对不是意味着会放松调控与退出调控，2013年房地产调控政策会延续到2014年。但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。中央不过多提及“房地产与调控及房价、商品房市场”，不等于不继续房地产调控，而是更加注重调控长效机制的建设与完善住房“双轨制”政策，促进房地产市场长期健康发展。按目前楼市现状与调控效果看，政府的调控短期内不会彻底退出，2014年房地产制度应该会更加完善。一方面是保障房制度上取得一定成果。譬如北京推出的“自住型商品住房”、上海尝试的“共有产权”等制度，都获得了中央的认可。另外一方面是土地供应体系大调整