行业决策资讯监测系列之---地产决策信息监测周报2014年02月21日.......................1【焦点分析】..................................................................................................1【政策要情】..................................................................................................2【中央政策】.........................................................2【地方政策】.........................................................3【行业态势】..................................................................................................7【分析与观点】............................................................................................11【重点城市】................................................................................................13【北京】............................................................13【上海】............................................................15【广州】............................................................16【深圳】............................................................17【其他】............................................................17【主要企业动向】........................................................................................18【操作策略】................................................................................................33【焦点分析】地产大佬谋转型楼市风险加大综合2014-02-20近期，万科总裁郁亮便带领着由80名高管组成的考察团，来到小米的总部。考察完毕，先是郁亮称要与小米合作开发“万米”，其后又有人在微博上传言将开建“小米公寓”，此前万科已经拜访了阿里、腾讯、海尔等公司。观察指，不仅万科正在积极寻找转型思路，自2013年起，已有多家房企进军文化、金融、消费领域的消息传出，业内谋求战略转型的意图明显。如越秀集团近日完成收购创联系电话：(010)68330329网址www.yizibj.com第1页共40页壹咨顾问研究部《地产决策信息监测周报》兴银行、世茂地产入股申银万国、万达进军文化产业、恒大卖矿泉水等，而绿地更是数年前便进军能源行业。对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，房地产行业正在进入大复合时代，即向其它行业渗透，谋求进一步的发展，同时降低主营业务的风险。“这些举动也从侧面反映出房地产业人士对行业的忧虑正在增加，为避免出现倾覆性失败，不再把鸡蛋放在一个篮子里。”告别了2013年的楼市“盛宴”，马年房地产公司的掌舵者们心理预期已经开始调整。日前，华远地产董事长任志强一改往日乐观的口径，出言警示行业可能面临销售增速下滑的风险。在他之前，王石、王健林等业内大佬亦发表了对今年楼市不甚乐观的观点，联系起近日香港部分楼盘大幅降价销售的消息，不禁引起了业内人士的猜测：楼市要变天了?对此，宋丁认为，王石等业内大佬说今年楼市“形势不妙”，并非指市场的客观形势，而是指楼市的不确定性加剧了大佬们对行业前景的担忧，地产大佬们的心理预期逐渐发生了转变。根据中国指数研究院的统计，国内楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势。近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。世联地产数据显示，二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月。万达集团董事长王健林春节前夕明确表示，2014年房价不一定会全面上涨，因为城市之间的分化已十分明显。“现在很多二线城市供应量过剩，房子已经出现卖不动的迹象，更不用提三四线城市。”此外，近期全国楼市整体呈现“量价齐跌”降温的势头，但土地市场仍然一片火热，北京、上海、杭州、深圳、广州五个城市1月份土地出让金总额已创纪录地突破1100亿元。“去年至今，全国各地地王频出，逼得企业不得不大举贷款拿地，一旦两三年后不能收回成本，后果可想而知。”宋丁说。“局部与区域风险正在加大，一旦继续蔓延至全国，局面或许无法控制。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，楼市正面临巨大的风险与危机，主要是经济复苏缓慢与市场化改革存在冲突、市场供求矛盾进一步激化、楼市呈现“地热房冷”两重天，与此同时，购房者信心下降、房企疯狂造地王与金融环境恶化同时出现，当多个层面的因素集中一起爆发，楼市走势的预期自然就转向悲观。在多数业内人士看来，过火与过冷都不适合房企生存与发展，在冰火相融的环境，房企一旦扛不住，市场必然走向极端，整体来看，2014年楼市系统性风险将进一步加剧，房价涨幅将远低于去年。返回首页【政策要情】【中央政策】权威人士：房产税立法2014年正加快进行大智慧财经2014-02-18大智慧通讯社从官方权威人士处获悉，今年官方将加快房地产税立法进程，将税改方案递交国务院，并争取提交全国人大审议，但未提房产税试点扩围。该官方人士介绍，今年的房产税方面的工作计划是，加快房地产税立法，做好顶层联系电话：(010)68330329网址www.yizibj.com第2页共40页壹咨顾问研究部《地产决策信息监测周报》设计，合理税率、税制，还会完善征管制度，健全评估机制，推进信息共享和部门配合机制的建设。但上述权威人士并未提及房产税试点扩围。大智慧通讯社了解到，官方对今年加快房地产税立法有共识，认为房地产税是真正的房地产调控长效机制。上述权威人士表示，房地产税今年计划将方案提交至国务院，立法草案争取提交全国人大审议。对房地产税的设计方案，上述人士也表示，房地产税会对地方充分授权，减少建设和交易环节的税，增加保有环节税，短时间内此方案可能会导致地方税收收入减少。中国社科院财贸所副研究员张德勇解释，房地产税设计对地方充分授权意味着让渡部分税权给地方，让地方根据当地情况调整税率。业内人士预计，房地产税立法必然会简化合并已有税种。比如，中国社会科学院财经战略研究院预计，房地产税具体设计将取代现行房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税等税种以及房地产开发购买环节税种和收费。国务院发展研究中心研究员倪红日表示，目前较为明确的说法是，房地产税立法合并税种会涉及城镇土地使用税。此外，社科院财经战略研究院也指出，对个人自用住房开征房地产税需要税负承担环节的转移，否则仅增加持有环节税负将加大购房自住者负担。返回首页银监会：加强房地产等风险防控人民日报2014-02-19银监会主席尚福林在《人民日报》发表文章称，虽然目前国内银行业总体风险可控，但个体风险、局部风险、区域风险增加。要做实贷款五级分类，加强信用风险前瞻性管理，加强地方政府融资平台、房地产市场、“两高一剩”行业等重点领域的信用风险防控。返回首页【地方政策】地方两会微调住房保障大智慧通讯社2014-02-19截止到16日，全国地方两会已全部闭幕。大智慧通讯社梳理各省份政府工作报告发现，多数省份明确提出了2014年保障性住房建设目标，除陕西保障房建设目标较去年上涨较多，其它省份2014年的保障房建设目标基本与去年持平。从各地最新的保障性住房建设2014年的计划看，新建保障房体量的趋稳和租赁性保障模式被各地方政府进一步重视，是住房保障工程的微妙趋势性变化。大智慧通讯社整理各地政府工作报告发现，包括北京、河北、福建、陕西、天津、上海、黑龙江、云南等多个省份均公布了2014年保障性住房建设目标。上海提出，健全住房保障和供应体系。新建筹措各类保障性住房和实施旧住房综合改造5.5万套，基本建成11万套。2013年上海完成新建保障性住房和实施旧住房综合改造共10.5万套。众多地产专家、业界人士认为，未来，房地产调控将在加强落实现有短期政策力度的背景下，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制。北京市政府工作报告提出，深入研究住房建设规律，构建以政府为主提供基本保障、联系电话：(010)68330329网址www.yizibj.com第3页共40页壹咨顾问研究部《地产决策信息监测周报》以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系。一是坚持以公租房和共有产权房为重点，理顺建设管理体制，建设保障性住房7万套。加快推进已开工项目，