2012年北京地区房地产指导价编制说明本指导价只考虑了通常的施工环境、正常的合同履行状态，指导价不含以下内容：本次所选案例中存在的特殊地质条件及施工环境，如大量的岩层、淤泥等，非正常的合同履行如清退场、设计变更、签证、赶工、改建、改造、返工等，由此增加的成本不考虑在指导价内。土石方工程外运运距按15km考虑（若实际运距不同，可根据实际情况调整）。（一）设计指导价编制依据：1、?计价依据：《北京建筑与装饰工程综合定额（2001）》、《北京安装工程综合定额（2001）》、《北京市政工程综合定额（2001）》、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500－2008）及相关资料；2、?计费依据：按四环外地区计费，费率有上下限的按高值计算，预算包干率为2%；3、?人工、材料、机械价格采用：（1）人工：按2012年第2期信息价。有上下限按高值计算。除超五星级精装修按高级装饰人工套用，其余装修工程按普通装饰人工套用。（2）材料：①建设单位指定品牌、指定价格材料（A类）按中标价加5%采保费计入（超出中标价清单范围的材料，按审定价加5%采保费）,其余材料执行2012年第2期信息价，辅材按定额价；②信息价找不到的材料按审批定价或询价结果执行。③砂浆：按预拌砂浆考虑。（3）机械费：按2012年第2期信息价。4、按照北京定额，工程水电费、超高降效费均未包含在分部分项中，本指导价工程水电费归入其它子目，超高降效归入措施费子目。5、本指导价幕墙工程、铁艺栏杆工程、铝合金门窗工程等设计指导价按定额计价方式计取。6、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机电安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目。（二）发包指导价编制依据：1、?计价依据：《北京建筑与装饰工程综合定额（2001）》、《北京安装工程综合定额（2001）》、《北京市政工程综合定额（2001）》、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500－2008）及相关资料；2、?计费依据：按四环外地区计费，费率有上下限的按中间值计算，预算包干率为1%；3、?人工、材料、机械价格采用：（1）人工：按2012年第2期信息价。有上下限按中值取。除超五星级精装修按高级装饰人工套用，其余装修工程按普通装饰人工套用。（2）材料：①建设单位指定品牌、指定价格材料（A类）按中标价加5%采保费计入（超出中标价清单范围的材料，按审定价加5%采保费）,其余材料执行2012年第2期信息价，辅材按定额价；②信息价找不到的材料按审批定价或询价结果执行。③砂浆：按预拌砂浆考虑。（3）机械费：按2012年第2期信息价。4、按照北京定额，工程水电费、超高降效费均未包含在分部分项中，本指导价工程水电费归入其它子目，超高降效归入措施费子目。5、在以上计价基础上总价下浮，该工程按表1工程浮动率表执行。6、本指导价幕墙工程、铁艺栏杆工程、铝合金门窗工程等，本发包指导价按中标价计取。7、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机电安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目。第1页，共41页2012年北京地区房地产指导价编制说明表1工程浮动率表序号科目编码科目名称案例工程名称浮动率15001.01.02前期工程费1.15001.01.02.01勘测费1.1.15001.01.02.01.01测量丈量费参考合生国际花园（绿洲）按合同价1.1.25001.01.02.01.02勘探工程参考合生国际花园（绿洲）按合同价1.25001.01.02.05七通一平1.2.1临水、临电不下浮1.2.2临时道路下浮20%土方、平整场地(±30cm以外的土方1.2.3下浮16.5%挖填1.2.4市政道路下浮20%1.35001.01.02.06临时建造费1.3.15001.01.02.06.01装修装饰费用（售楼部及样板间）下浮2%1.3.25001.01.02.06.02办公室建造及装修费下浮2%1.3.35001.01.02.06.03围墙建造费用下浮13.58%1.3.45001.01.02.06.04临时会所下浮2%25001.01.03建筑安装工程2.15001.01.03.01建安工程2.1.15001.01.03.01.01.01一层地下室珠江逸景家园203#楼；2.1.25001.01.03.01.01.01二层地下室新京润D1、D2栋地下室；2.1.35001.01.03.01.01.01二层地下室北京马驹桥Ｈ8栋地下室2.1.45001.01.03.01.01剪力墙结构新京润D1、D2栋地上工程；2.1.55001.01.03.01.01总包建安工程多高层（毛坯交楼）loft公寓，5.6m层高北京马驹桥Ｈ8栋除Ａ类材料外，下浮12%三星级：南海君景湾二期B3-1~8栋大堂精装修；2.1.65001.01.03.01.02.02大堂装修四五星级：信华花园二期A栋大堂精装修；超五星级：北京京润D1栋大堂精装修三星级:南海君景湾二期B3-1~8栋电梯厅精装修；2.1.75001.01.03.01.02.03电梯间装修四五星级:盛景家园东二区D38-40栋电梯厅精装修；超五星级:北京京润GIL版电梯厅精装修2.25001.01.03.01.01框架别墅北京上城国际K05B别墅总包建安工程别墅（精装交楼）除Ａ类材料外，下浮3%第2页，共41页2012年北京地区房地产指导价编制说明总包建安工程别墅（精装交楼）除Ａ类材料外，下浮3%2.35001.01.03.01.01砖混别墅北京珠江逸景105#联排别墅2.45001.01.03.01.02大户型公寓五星级:北京麒麟社5标段3#楼01户型精装修；三星级：南海里水峰景湾二期C4～C5栋交楼标准工程-B户型精装修；2.55001.01.03.01.02小户型住宅四星级：江湾17#栋D-1户型精装修；五星级：信华花园二期A栋A户型精装修；室内精装修工程除Ａ类材料外，下浮8%四星级：江湾12#B1-1户精装修；2.65001.01.03.01.02大户型住宅五星级：信华花园二期B栋户型精装修；超五星级：北京京润GIL版边户精装修2.75001.01.03.01.02loft公寓三个卫生间北京马驹桥Ｈ8栋Ｄ户型2.85001.01.03.01.02loft公寓四个卫生间北京马驹桥Ｈ8栋C户型35001.01.03.02设备供货安装3.15001.01.03.02.01电梯工程按中标价3.25001.01.03.02.02柴油发电机组及环保设备3.35001.01.03.02.05厨房设备工程三星：南海峰景湾二期C4-5栋四星：海江湾3期-2栋项目工程五星：广州3.45001.01.03.02.05.02橱柜按中标价信华花园二期A、C栋工程三星：南海峰景湾二期C4-5栋四星：海江湾3期-3栋项目工程五星：广州3.55001.01.03.02.05.04燃气炉按中标价信华花园二期A、C栋工程三星：南海峰景湾二期C4-5栋四星：海江湾3期-4栋项目工程五星：广州3.65001.01.03.02.05.05抽油烟机按中标价信华花园二期A、C栋工程一层地下室：广东南海峰景湾A1~A3二层地下室：广州信华二花园二期B2地3.75001.01.03.02.06人防工程按中标价块三层地下室：广州南方花园二期工程3.85001.01.03.03装修工程3.95001.01.03.03.01现场示范单位装修工程下浮2%3.105001.01.03.03.02管理处装修下浮2%45001.01.04市政及环境4.15001.01.04.01供电工程不下浮4.25001.01.04.02供水工程不下浮4.35001.01.04.03供气工程下浮15%4.45001.01.04.04供热工程4.55001.01.04.05小区园建工程下浮16.5%4.65001.01.04.06小区绿化工程按中标价4.75001.01.04.07小区道路工程案例参照江门珠江帝景湾二、三期市政道路及道路排水工程下浮20%4.85001.01.04.08排水与排污工程案例参照广东惠州上观国际二期排水与排污工程下浮20%第3页，共41页2012年北京地区房地产指导价编制说明4.95001.01.04.09小区弱电系统工程不下浮4.105001.01.04.10零星设施4.115001.01.04.10.01交通设施合同价4.125001.01.04.10.02门牌指示牌合同价4.135001.01.04.10.03信报箱合同价4.145001.01.04.10.04航空障碍灯合同价第4页，共41页2012年华北片区北京地区工程成本指导价【前期工程费用】类型按计算口径1按计算口径2指导价调整原因分析（参序号科目编码成本科目工作内容说明照案例）业态步距划分设计指导价发包指导价单位计算口径设计指导价发包指导价单位计算口径二5001.01.02前期工程费用2-0015001.01.02.01勘测费含拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面参考通州马驹桥项目E1区2-0025001.01.02.01.01测量丈量费郊区项目28.67(28.67)期区用地面积积丈量费。供参考，可根据项目实情况按以下分包单价元/㎡（合生世界村）计算汇总到期区面积单价。含拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面参考合生国际花园（绿洲2-0035001.01.02.01.01测量丈量费市区项目30.31(30.31)期区用地面积积丈量费。供参考，可根据项目实情况按以下分包单价元/㎡）计算汇总到期区面积单价。按测量地块面2-004地籍要素测量0.22(0.22)元/m2积沿用20