2012年成都地区房地产指导价编制说明本指导价只考虑了通常的施工环境、正常的合同履行状态，指导价不含以下内容：本次所选案例中存在的特殊地质条件及施工环境，如大量的岩层、淤泥等，非正常的合同履行如清退场、设计变更、签证、赶工、改建、改造、返工等，由此增加的成本不考虑在指导价内，土石方工程外运运距按20km考虑（若实际运距不同，可根据实际情况调整），具体编制原则如下：（一）设计指导价编制原则：1、?计价依据：2009年《四川省建设工程量清单计价定额》、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）及相关资料；2、?计费依据：2009年〈四川省建筑工程、安装工程、装饰工程、市政工程、园林绿化工程参考费率〉，费率有上下限的按高值计算；3、设计指导价中的安全文明施工费按《四川省建设工程安全文明施工费计价管理办法》的通知（川建发[2011]6号）第六条：建设工程安全文明施工费为不参与竞争费用。在编制概算、招标控制价、投标报价时应足额计取，即安全文明施工费费率按基本费费率加现场评价费最高费率计列。环境保护费费率=环境保护基本费费率×2；文明施工费费率=文明施工基本费费率×2；安全施工费费率=安全施工基本费费率×2；临时设施费费率=临时设施基本费费率×2序号项目名称计费基础费率一通用措施项目川建发[2011]6号1安全文明施工费费率1.1+1.2+1.3+1.41.1环境保护费费率以分部分项工程量清单项目定额人工费为取费基础0.5%*2=1.0%1.2文明施工费费率6.5%*2=13%1.3安全施工费9.5%*2=19%1.4临时设施费9.5%*2=19%2夜间施工费费率2.5%3二次搬运费费率1.5%二规费川建发[2008]94号1养老保险费分部分项清单人工费+措施项目清单人工费6%~11%2失业保险费0.6%~1.1%3医疗保险费3.0%~4.5%4住房公积金2%~5%5危险作业意外伤害保险0.8%~1.3%三税金川建造价发[2011]123号1税金费率分部分项工程+措施项目+其他项目+规费3.48%（成都近郊区）3、?人工、材料、机械价格采用：（1）人工：在四川2009年《四川省建设工程量清单计价定额》定额人工费的基础上按“按川建价发〔2011〕41号文件”对人工费进行调整，调整幅度如下：本次调整后人工费调整幅度（%）地区建筑、市政、园林绿化、抹灰工程、措施建筑、市政、园林绿化、抹灰工程、措施项目安装工程项目普工成都近郊区(龙泉、新都799062、双流、郫县、温江)（2）材料：①建设单位指定品牌、指定价格材料（A类）按中标价加5%采保费计入（超出中标价清单范围的材料，按审定价加5%采保费）,其余材料执行2011年第11期四川省工程造价信息，辅材按定额价；②信息价找不到的材料按审批定价或询价结果执行。（3）机械费：2011年第11期四川省工程造价信息。4、本指导价幕墙工程、铁艺栏杆工程、铝合金门窗工程、钢结构工程、通风、空调系统安装工程等设计指导价按定额计价方式计取。第1页，共36页2012年成都地区房地产指导价编制说明5、因四川定额中砼泵送无单独子目，包含于垂直运输子目，因此本指导价中砼的垂直运输包含于措施费用科目内。且超高降效费是单列于措施费中，因此本指导价中超高降效费在措施费用科目内。6、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机电安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目。（二）发包指导价编制原则：1、?计价依据：2009年《四川省建设工程量清单计价定额》、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）及相关资料2、?计费依据：2009年〈四川省建筑工程、安装工程、装饰工程、市政工程、园林绿化工程参考费率〉，费率有上下限的按中值计算；3、设计指导价中的安全文明施工费按《四川省建设工程安全文明施工费计价管理办法》的通知（川建发[2011]6号）规定中合格的评定等级计取，即安全文明施工费按基本费计取，不计取现场评价费。序号项目名称计费基础费率一通用措施项目川建发[2011]6号1安全文明施工费费率1.1+1.2+1.3+1.41.1环境保护费费率以分部分项工程量清单项目定额人工费为取费基础0.5%1.2文明施工费费率6.5%1.3安全施工费9.5%1.4临时设施费9.5%2夜间施工费费率2.5%3二次搬运费费率1.5%二规费川建发[2008]94号1养老保险费分部分项清单人工费+措施项目清单人工费6%~11%2失业保险费0.6%~1.1%3医疗保险费3.0%~4.5%4住房公积金2%~5%5危险作业意外伤害保险0.8%~1.3%三税金川建造价发[2011]123号1税金费率分部分项工程+措施项目+其他项目+规费3.48%（成都近郊区）3、?人工、材料、机械价格采用：（1）人工：在四川2009年《四川省建设工程量清单计价定额》定额人工费的基础上按“川建价发[2011]21号”对人工费进行调整，调整幅度如下：人工费调整幅度（%）地区建筑、市政、园林绿化、抹灰工程、措施建筑、市政、园林绿化、抹灰工程、措施项目安装工程项目普工成都近郊区(龙泉、新都799062、双流、郫县、温江)（2）材料：①建设单位指定品牌、指定价格材料（A类）按中标价加5%采保费计入（超出中标价清单范围的材料，按审定价加5%采保费）,其余材料执行2011年第11期四川省工程造价信息，辅材按定额价；②信息价找不到的材料按审批定价或询价结果执行。（3）机械费：2011年第11期四川省工程造价信息。4、因四川定额中砼泵送无单独子目，包含于垂直运输子目，因此本指导价中砼的垂直运输包含于措施费用科目内。且超高降效费是单列于措施费中，因此本指导价中超高降效费在措施费用科目内。第2页，共36页2012年成都地区房地产指导价编制说明5、在以上计价基础上总价下浮，该工程按表1工程浮动率表执行。6、本指导价幕墙工程、铁艺栏杆工程、通风、空调系统安装工程等，本发包指导价按中标价计取。7、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机电安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目。表1工程浮动率表序号科目编码科目名称案例工程名称浮动率15001.01.02前期工程费1.15001.01.02.01勘测费1.1.15001.01.02.01.01测量丈量费参考成都珠江国际花园(温江区)按合同价1.1.25001.01.02.01.02勘探工程参考成都珠江国际花园(温江区)按合同价1.25001.01.02.05七通一平1.2.1临水、临电不下浮1.2.2临时道路下浮25.44%土方、平整场地(±30cm以外的土方挖1.2.3下浮3%填1.2.4市政道路下浮16.5%1.35001.01.02.06临时建造费1.3.15001.01.02.06.01装修装饰费用（售楼部及样板间）下浮5%1.3.25001.01.02.06.02办公室建造及装修费下浮8%1.3.35001.01.02.06.03围墙建造费用不下浮1.3.45001.01.02.06.04临时会所下浮2%25001.01.03建筑安装工程2.15001.01.03.01建安工程2.1.15001.01.03.01.01.01一层地下室成都国际花园7-9栋地下室（人工挖孔桩基础）2.1.25001.01.03.01.01.01二层地下室成都珠江新城C区（抗浮锚杆：压力灌注微型桩基础）2.1.35001.01.03.01.01.01剪力墙结构珠江国际花园7-9栋2.1.45001.01.03.01.01总包建安工程多高层（毛坯交楼）框架剪力墙结构成都珠江新城C区E7-14栋除Ａ类材料外，下浮6.5%三星级：南海君景湾二期B3-1~8栋大堂精装修2.1.55001.01.03.01.01大堂装修四五星级：信华花园二期A栋A户型大堂精装修超五星级：北京京润D1栋大堂精装修三星级:南海君景湾二期B3-1~8栋电梯厅精装修2.1.65001.01.03.01.02.02电梯间装修四五星级:盛景家园东二区D38-40栋电梯厅精装修超五星级:北京京润GIL版电梯厅精装修2.25001.01.03.01.01总包建安工程多高层（精装修交楼）除Ａ类材料外，下浮6.5%2.35001.01.03.01.01别墅项目（毛坯交楼）框架联排成都逸景花园B型45栋（天然基础，无桩）除Ａ类材料外，下浮8%；2.85001.01.03.01.01大户型公寓五星级:北京麒麟社5标段3#楼01户型精装修；第3页，共36页室内精装修工程除Ａ类材料外，下浮6.5%2012年成都地区房地产指导价编制说明2.95001.01.03.01.02小户型公寓北京麒麟社5标段1#楼09户型三星级：南海峰景湾二期C4-5栋B户型精装修；2.105001.01.03.01.02室内精装修工程小户型住宅四星级：江湾17#栋D-1户型精装修；除Ａ类材料外，下浮6.5%五星级：信华花园二期A栋A户型精装修；四星级：江湾12#B1-1户精装修；2.115001.01.03.01.02大户型住宅五星级：信华花园二期B栋户型精装修；超五星级：北京京润GIL版边户精装修2.25001.01.03.02设备供货安装2.2.15001.01.03.02.01电梯工程按中标价2.2.25001.01.03.02.02柴油发电机组及环保设备三星：南海峰景湾二期C4-5栋四星：海江湾3期-2栋项目工程五星：广州信华花2.2.35001.01.03.02.05厨房设备工程园二期A、C栋工程三星：南海峰景湾二期C4-5栋四星：海江湾3期-3栋项目工程五星：广州信华花2.2.3.15001.01.