绿城十年，在弥漫着桂花香的海岛城市——舟山区域市场开拓经验分享营销公司薛基2011年5月一、舟山概况二、舟山公司发展概述三、成长的2000-2010四、新的十年，挑战与机遇五、区域团队建设六、案例分享一、舟山概况（1）城市概况舟山本岛是中国新兴的海岛港口旅游城市，位于中国大陆海岸线的中部，世界四大渔场之一的“舟山渔场”的中心，面积502平方公里，是中国第四大岛。舟山拥有渔业、港口、旅游三大优势，素有“中国渔都”之美称。舟山港湾众多，航道纵横，水深浪平，是中国屈指可数的天然深水良港。并且保存完好的海岛自然景色，蕴藏着丰富的旅游资源，现已开辟的二个国家级和二个省级旅游风景区，2010年游客量2139万人次。（2）经济发展当前舟山市人均GDP已跨越5000美元，舟山经济发展阶段已迈入工业化中期阶段，可以说已进入一个高速稳定发展的黄金区间。2010年，全市经济继续保持平稳较快增长。实现地区生产总值633.45亿元，比上年增长11.1%，全市实现财政总收入98.53亿元，比上年增长28.0％，城镇居民人均可支配收入26242元，比上年增长9.0%，人均消费支出16717元，同比增长9.7%。www.fdc01.com房市金碟舟山市1999—2010年国内生产总值及增长率70030%633.45600533.2625%490.2550020%40740033315%30027221210%200171.8144.1126.7101.38114.041005%00%199920002001200220032004200520062007200820092010GDP(亿元)增长率www.fdc01.com房市金碟（3）各区域市场按照行政区域划分，舟山市可分为定海区、普陀区、岱山县和嵊泗县。其中本岛作为住宅供给量较高的区域，商品房供给量约占舟山全市的70%。www.fdc01.com房市金碟临城普陀城区（朱家尖）定海老城区城区www.fdc01.com房市金碟定海老城区是舟山市原市政府所在地、原舟山市行政及教育中心，基础设施相对完善，公共配套设施较为齐全。一直以来是舟山城镇人口的聚集区，也是住宅开发的热点区域。市属区域人口密度过大，随着人们居住观念的改变和房地产投资行为的增多，居民对老城区住宅房地产的需求持续旺盛。供应方面，住宅项目的供应受土地供给的限制较为有限。因此近年来，商品住宅市场一直呈现供不应求的局面，价格呈不断上升的趋势，市中心在售项目价格在12000-15000元/平方米之间。www.fdc01.com房市金碟临城新区位于舟山本岛南部沿海中心地段，是目前舟山新一轮城市规划中的开发新城。作为舟山市未来的政治、经济、文化的中心，临城新区规划超前，布局合理，自2001年开发以来，已完成了一部分的公共基础设施建设，一系列的市政工程也已启动。随着新区开发进度的快速推进，人们对新区居住方式的认可度日益提升，新区的商品房住宅市场保持着平稳的发展姿态，价格稳步上升，目前在售项目的价格在12000—14000元/平方米，基本与定海老城区接轨。www.fdc01.com房市金碟普陀区住宅主要分布在沈家门和东港经济开发区。沈家门地区是目前普陀区政府所在地，公共配套设施较为齐全。由于城区土地资源有限，人口密度过大，房地产开发主要依靠旧城改造。近年来商品住宅市场呈供不应求的局面，价格节节攀升，区域中心在售项目价格在12000-14000元/平方米。东港经济开发区位于普陀区东北部，依靠围海造田而建成，在一定程度上解决了沈家门用地不足的问题。商品住宅价格在12000元/平方米左右。www.fdc01.com房市金碟随着朱家尖跨海大桥的建成、中国舟山国际沙雕节的成功举办，朱家尖国家级旅游风景区的旅游业蓬勃发展，作为新兴物业的旅游房产也应运而生，但是整体开发尚处于初级状态，由于地理气候环境的影响，“温光效应”导致旅游淡旺季差别明显，每年8-9月游客人数约占全年总量的60%以上，由于周边生活娱乐配套设置较为贫乏，客户停留周期较短，在一定程度上也制约了区域旅游房产的快速发展。现阶段旅游房产的购买客户80%以上依旧为舟山本地人，价格根据能否观海的差别在8000-12000元/平方米。www.fdc01.com房市金碟岱山城区位于舟山本岛的北面岛屿，开发总体发展水平相对落后，成规模性的开发是从2003年开始的，由于当时高亭老城区的可开发空间已相当局限，政府在2003年初开始启动高亭老城区东面的竹屿新区建设，随着竹屿新区的不断开发，带动了近几年岱山房地产业的发展，特别是2005—2007年间岱山的房地产开发呈现出快速增长的势头，年开发面积和销售面积均实现了大幅提升。目前，岱山城区的商品住宅价格在7000-8000元/平方米。www.fdc01.com房市金碟二、舟山公司发展概况www.fdc01.com房市金碟（1）公司规模逐年扩大舟山公司成立于1999年12月，属绿城房地产集团有限公司控股项目公司，现具有国家一级房地产开发资质。员工数量从最初的3人到目前的143人,下属项目公司11个，综合实力居舟山房地产行业前列。www.fdc01.com房市金碟（2）销售额快速增长舟山公司历年销售金额（亿元）2523.152015.8515106.483.253.3352.030.050.830.550.102001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年www.fdc01.com房市金碟（3）开发足迹1999年12月，舟山绿城房地产开发有限公司正式成立。作为绿城集团在杭州以外地区的首个项目公司，舟山绿城开始在定海城东南一片不大的区域展开它在舟山的发展历程。www.fdc01.com房市金碟在这十余年的前行道路上，从定海区的丁香绿苑、丹桂园、玫瑰园、玉兰花园，到临城新区的桂花城、喜来登绿城酒店、百合公寓及长峙岛项目，再到岱山县的蔚蓝公寓，普陀区的朱家尖东沙度假村，舟山绿城的足迹随着城市的发展日渐延伸。www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟●丁香绿苑：绿城进入舟山的第一个项目。虽然项目仅有四幢多层，但精致、得体，建筑施工用心到位。已经在杭州对绿城品牌有所识的少数海岛市民成为舟山绿城的第一批业主，并因此成为铁杆。时隔十年，丁香绿苑以其卓越的品质在定海城东南一带的商品房中鹤立鸡群。一位丁香绿苑的业主尽管有了更大的房子，久久不舍得抛出，他说，住在这房子里，让我有自豪的感觉。对于这样的房子，钱不是最重要的。www.fdc01.com房市金碟丁香绿苑实景www.fdc01.com房市金碟●丹桂园：定海老城黄金地段品质住宅的代表。在2003年面世之初，由于地价成本的高昂，开盘价定在3700元/平方米。引得周边楼盘一阵跟风。当年建设时，靠山的一条木制游步道全用实木铺就，景观营造不惜工本。施工单位大昌建筑一位项目经理曾经说，“绿城用的是什么材料，其他开发商用的是什么材料？怎么跟得住？”在时隔十年之后，丹桂园依旧以其历久弥新的品质，逐渐让人感受了它的物有所值。丹桂园的房源，在二手市场极罕见，一有抛出，即被吸纳。其二手成交价在定海老城区域保持着排头兵的位置，表明了市场对其品质的认同。www.fdc01.com房市金碟丹桂园实景www.fdc01.com房市金碟●桂花城：2005年1月8日，定海华侨饭店，为了购买临城新区桂花城的房子，120余群众自发排队一天一夜，秩序井然。这一天是绿城集团在舟山的第三个项目新城桂花城正式开盘。整个舟山桂花城的意向客户达到2000组之多，一期春晓苑67套住宅1小时内被抢购一空，一些客户都是连夜从岱山、嵊泗等周边县区等地赶来。这个被媒体称为“10年桂花，回到故乡”的舟山桂花城，从它最初的产生，历经10年，回到故乡，受到空前的欢迎。在无数人的口耳相传中，是目前舟山的“第一小区”。桂花城实景桂花城实景桂花城实景●舟山喜来登绿城酒店：位于临城新区中心位置，与舟山市政府隔路相邻。按国家旅游饭店五星级豪华酒店标准设计建造，总建筑面积约8.24万平方米，拥有424间豪华客房及套房。酒店由国际著名喜达屋酒店管理公司进行管理，已于2007年9月正式落成开业。舟山喜来登绿城酒店实景舟山喜来登绿城酒店实景●玫瑰园：位于定海老城区城北（原舟山市委党校），周边环境幽雅，总用地面积约1.9万平方米，由8幢独栋别墅组成。玫瑰园以法式当代国际豪宅为主流设计主题，更加强调建筑与原生绿化的完美融合，是绿城第三代别墅的代表之作。舟山玫瑰园实景●玉兰花园：2009年9月1日，是玉兰花园项目首批房源开盘的日子。6幢公寓共计363套房源，在两天时间全部售空。认购资格，经过电脑摇号公平公证产生。有一位买房人，在顺利办完买房手续之后，喜不自禁，在饭店摆开一桌宴请朋友。因为，对他而言，能买到一套玉兰花园的房子，等于是一个梦想的实现。截止目前，玉兰花园约1000套房源仅余4套，距离项目交付还需将近一年就基本清盘。玉兰花园鸟瞰图营造中的玉兰花园实景●百合公寓：2010年3月21日开盘，推出414套精装修房源，开盘当天销售去化率64%，一周内销售去化率达90%，到9月下旬剩余房源全部售罄，在开盘后7个月实现项目清盘。百合公寓酒店鸟瞰图●长峙岛法式公馆：于2010年5月18日正式销售，整个项目在政策多变的2010-2011年共历经三次开盘，截止目前626套房源剩余15套，销售率98%。长峙岛法式公馆效果图●岱山蔚蓝公寓：位于岱山县高亭镇老城区南侧的对港山整岛，项目总占地214亩，总建筑面积约29万㎡，住宅总量约1600套，地块中部规划建造一座建筑面积约2万㎡的高星级酒店和建筑