亮点捕捉：细节的处理/标识的统一香港笔架山峰强调客户回家路线的标识系统客户回家路线1小区大门2过道3门禁操作台分户大门76电梯5大堂4分栋大堂大门33：如何：如何创创造造谈资谈资小小众层众层次次公关制造身份感中中众层众层次次活动1满足心理需求大大众层众层次次广告宣传1创创造造谈资谈资大大众层众层次次广告宣传——广州时代花生1亮点捕捉：有趣好玩的推广主题和物料在逆势中脱颖而出如何创造谈资大大众层众层次次1广告宣传——广州时代糖果亮点捕捉：如何为客户创造出有趣好玩的推广主题和物料如何为年轻人创造一个专属社区如何创造谈资中中众层众层次次1满足心理需求——清林径亮点捕捉：通过系列活动呼应主题学习要点：如何通过系列活动吸引客户、维系客户并向其传达项目形象风格清林径手法：抛弃惯常的大型活动、精美包装、高端晚会等，改走固定的、乡村田园的、易操作的周末小活动，体现项目“偷得浮生半日闲”的形象风格。如何创造谈资小小众层众层次次制造身份感——星河丹堤亮点捕捉：持续的高端活动使的项目的价值不断提升121中欧国际工商学院校友会2深圳首家地产机场贵宾厅343马修连恩演唱会4五洲宾馆新年晚宴如何创造谈资小小众层众层次次事件营销——星河丹堤?亮点捕捉：国家级的公关活动?????????????????????????????????????丹麦公主做客星河丹堤???????????????????????????????????????????专程赴京代表丹麦女王玛格　　星河集团董事长黄楚龙与丹麦公主苯妮迪克亲切交谈丽特二世参观奥运开幕式的丹麦公。主苯妮迪克，来到此间主持深圳第三空间丹麦皇家视听品牌Ｂ＆Ｏ开业，并到深圳星河丹堤做客。??????在第三空间活动结束后，公主随即前往位于深圳中心区北有“山水连城”之美誉的著名别墅区星河·丹堤。公主对小区生活环境的十分赞许，并饶有兴趣地参观了一户居民的家中陈设布局，并与主人一同享用地道的中华美食。如何创造谈资制造身份感——星河丹堤赠送礼品亮点捕捉：出版针对客群的书籍亮明身份锁定客户/量身定制iphone赠送客户学习要点：如何制作具有创意的可以提升项目档次的定制礼品给客户创造谈资用三对眼睛去学：打动客户：五个接触点留下印象：两种方法创造谈资：三个层次第二部分看全局1.整体概况2.一期指标基础3.一期销售分析4.容积率、覆盖率分析5.车位比分析6.卖点分析专业7.不利因素分析精细基础二期整体概况项目位于龙岗中心城，总占地36万多平米，总建筑面积82一期万平米，产品线以高层、小高层、联体别墅组成，小区分十期开发，目前一期已销售完毕，二期将在今占地面积：36.46万㎡总建筑面积：82.66㎡年9月份推出。住宅面积：57.92万㎡（分十期开发）建筑类别：高层、小高层、联体别墅容积率：1.66覆盖率：28.74%绿化率：33.49%总户数：3776停车位：4715项目定位：都市成功人士的理想居所一期开发数据基础占地面积：6.56万㎡总建筑面积：11.14万㎡一期指标住宅可售建筑面积：7.66万㎡一期总共推出499建筑高度：12.3-99.95m套单位，总销售面积幼儿园面积：3504.45㎡为7.66万平米；建筑层数：3-32层总户数：499户停车位：约600个建筑类别：小高层、高层、联体别墅开盘时间：2007-3-18公开选房：2007-4-21楼层情况：6栋，分别为11、16、18、22层和townhouse户型情况：二房、三房、四房、五房、联排别墅?开盘当天公园大地就被抢购，开盘仅1个小时第六基础栋单位被选完，开盘5个小时销售率就达到94%，一期销售分析目前还有部分小高层单位和Townhouse可供选择。一期总共推出499套单位，总销售面积?主要客户群为龙岗本地人为7.66万平米；，占90%以上，其中以私营企业管理层及公务员为主，均为自住，关内客户与投资客几乎为零。?均价约12000元/平方米，洋房和别墅均价约30000元/平方米，是目前龙岗最高价的项目之一。?二期项目可能于9月份推出，以高层170平米为主力户型，预计均价高达20000元/平方米。项目容积率、覆盖率分析本项目容积率仅为1.66，覆盖率为28.74%，在本基础片区占有绝对的优势；但本项目是利用联排别墅作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。序号序号项目项目容积率容积率产品线产品线11振业城振业城1.31.3联排别墅、独栋别墅联排别墅、独栋别墅22招商招商··依山郡依山郡1.571.57多层、小高层多层、小高层33公园大地公园大地1.661.66小高层、高层、联排别墅、独栋别墅小高层、高层、联排别墅、独栋别墅44天健天健··现代城现代城2.22.2高层、联排别墅、独栋别墅高层、联排别墅、独栋别墅55君悦龙庭君悦龙庭2.82.8高层高层66中央悦城中央悦城2.82.8小高层、高层、合院别墅、联院别墅、叠院别墅小高层、高层、合院别墅、联院别墅、叠院别墅77龙城华府龙城华府2.952.95小高层小高层88奥林华府奥林华府3.23.2高层高层99风临域风临域3.353.35高层高层1010东方明珠城东方明珠城5.725.72高层高层车位比分析本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个左右，且均分布在会所及商业基础街（别墅除外），车位比为1.25：1。序号项目车户比1风临域0.64：12东方明珠城0.65：13龙城华府0.86：14振业城1：15奥林华府1.13：16招商·依山郡1.2：17中央悦城1.25：18公园大地1.25：19天健·现代城1.26：110君悦龙庭1.42：1项目卖点分析?位于龙岗中心区的中央位置，紧邻龙翔大道，地理位置优越；?周边配套完善，紧邻区政府、龙城广场和龙城公园等市政设施，世贸中心基础、岁宝百货、国美、天虹等大型商业配套设施环绕项目周围；?区域生活氛围成熟，是片区高档住宅聚集区；?融国道和地铁三号线于一体的深惠路将于2010年全面完工，为项目升值提供了巨大的空间；?园林及建筑特色以西班牙风情为主题，引用其专属特征进行规划建设及选材；?户型产品丰富，两房至th均涵盖在内，面积范围跨度广（从78-330㎡），且其南北通透，具备良好的通风性和采光性，采用大面积6米高空中花园阳台、大面积凸窗、6米高入户花园和错层露台，赠送面积多，最多高达315平方米；?广角观景，建筑之间互不遮挡，更宽阔的楼间距，而入户花园的尺度设计，则保证了同一单元住户景观面的占有，户户无视线干扰。项目不利因素分析?封闭市场的成长期，高端居住氛围有待培养基础由于龙岗目前房产业仍处于起步阶段，而新建楼盘数目众多，区内客户群分散力度大，而高端市场为初探，周边楼盘入住率低，需时间打造及营造居住氛围?区域位置偏离市中心，交通费用增加本项目虽然位于龙岗中心区核心位置，但与深圳市中心仍存在一定距离，且即使快速干道的建设对龙岗区融入深圳关内是一大有利之处，但却设有收费站，使有车一族交通成本增加?昭示性不强本项目虽然位处龙翔大道边，但由于一长段临街面都属楼高3层的岁宝百货，极大影响昭示性的体现。基础?项目布局与规划分析专业?项目园林景观分析?项目产品户型分析精细项目布局与规划分析专业190公顷的龙城公园幼儿园高层区小高层复式区别墅区幼儿园会所幼儿园商业街小高层商业街（餐饮）项目布局与规划分析专业幼儿园会所：设于龙翔大道傍，建筑面积约3400㎡，是本项目唯一一个会所。其相对于52万㎡的住宅建面而言，配套严重缺乏，无法满足所有住户的需要，而其分布在本项目东南角的入口处，只能便利了周边的住户，最大忽略了未来西北角及相距较远的住户使用需求。但不难看出，开发商如此规划是为了吸引和方便外界人士进入本会所消费。幼儿园：本项目设有3个幼儿园，且均幼儿园幼儿园（已建成）会所分布在项目外围靠近路边，其意图很明显是使其具有对外性。项目布局与规划分析专业商业配套：分布在本项目南边，紧邻龙翔大道，并紧贴成熟商业——岁宝百货两侧，此处地理位置优越，人流量较大，商业氛围较为成熟。本项目整体体量较小，目前完工的只有东面的商业街，主要业态为餐饮，面积较大，两层布局，预计定位为高档西餐，以装点门面，突出豪宅的上乘商业配套。商业街商业街（餐饮）入口、车流及人流线专业入口：主入口设于龙翔大道傍，靠近会所处，次入口设于项目的西面，两入口均可直接连接别墅区，由于只有别墅区有地面停车位，因此两入口车行通道估计只为别墅区开放。车流线：次次本项目车流线如图中红线所示入入，除别墅车辆，其他将直接驶口口入各栋楼体附近的出入口。但如图所示，车流线与人流线混为一道，略失合理性。人流线：主主入口入口如黄线所示，主要围绕楼体及龙翔大道园林规划。项目园林景观分析山景花园区专业?参照了中国园林的借景手法，将龙城公园的山景引入园内，作为项目背景；?设置了多条通往龙城公园的路径；?因为地势存在30米高差，从北部到南部用了很多台阶式的草坪，且以开花乔木为主来映称山景环境。庭院花园区项目园林景观分析?花的种类丰富多样，颜色丰富，多为戏剧里出现的花朵，并非普通到处可见，由此提高项目园林的独特性并与专业其他项目的花园规划拉开了距离；?四种季节的花种均有配置，使花园每个季度都有不同种类的花朵盛开，产生四季各异的花园景观及香气；?填补了项目西北角缺乏大型共建设施的不足。绿林花园区项目园林景观分析?本项目利用高低起伏的地形，打造了人工湖、迭式水景、小山地等专业不同景观特色，形成每处景观均给人感受不一样的景致；?廊庭分布较分散且数量较多，与坡面草地的衔接，使整个园林得到节点的连接与过渡，其精细的装饰讲究，材质考究，充分体现本项目的品质感；?社区道