3.9品类细分案例解析城市住宅（GOLDEN系列）——都市.时尚生活适合都市人生活的多元化成熟居住模式–万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚–万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活深圳GOLDEN系列产品–金域华府——商务住宅–东方尊峪——城市改善–金域东郡——城市栖居3.9品类细分案例解析?城市住宅类（GOLDEN系列）细分主力细分客户构成客户选择客户细分项*品目客户需求容主力土地属性价值积年龄户型类价价值家庭生命购买值率比例(购买力排序周期)动机1.单房写字楼密集，交通高度发商务人士投资G1达，但噪音干扰较大注重工作便一房2.享受市中心级别配套，周利，关注产--商务------------边人群情况较复杂品服务及品--顶级商务二房投资住宅3.商业价值高但居住价值一质人士三房般便捷110％孩子三代35-45岁改善四房的城G21.交通便利，通常较为安静约市生追求居住改240％后小太阳40-45岁改善三房城市2.周边配套完善2.活善和品质34035-39改善3.宜居宜住0％小太阳岁改善三房410%老年一代45-50岁空巢二房1.公共交通密集，站点在步一房G3185％青年之家25-35岁栖居行距离内约二房–共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主要为高低总价优势3.城市2.周边有较完善的生活配套层洋房0215%25-30栖居3.居住价值一般青年持家岁栖居二房–特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同3.9品类细分案例解析?金域华府–G1商务住宅——品位与商务俱享的都市居所?项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区–基本信息?位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角?项目占地：68300.63平米?建筑面积：188934万平米?物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量LOFT公寓和联排别墅–设施及交通配套?西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线?商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备–项目定位?以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所3.9品类细分案例解析?金域华府–G1商务住宅——品位与商务俱享的都市居所?项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区–基本信息?位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角?项目占地：68300.63平米?建筑面积：188934万平米?物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量LOFT公寓和联排别墅–设施及交通配套?西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线?商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备–项目定位?以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所3.9品类细分案例解析?东方尊峪–G2城市改善——城市型生态山居?项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面–基本信息?位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区?地块描述：三面环山,南望香港大雾山?占地面积：11万㎡?建筑面积：33万㎡?容积率：2.12?覆盖建筑率：16.7%?绿化率：67.55%?楼层状况：11-26层?车位比：1.1：1?物管费：3.5元/㎡?开发节奏：整体开发3.9品类细分案例解析?东方尊峪–交通规划?深盐第二快速干道?地铁8号线及公交车站–项目定位?上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居–设计理念?自然第一，建筑第二–整体规划?住宅：共21栋11-26层高层纯住宅?会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等?泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械?园林：8万㎡天然溪谷园林?商业：4000平米社区商业?学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学www.fdc01.com房地产智库3.9品类细分案例解析?东方尊峪G2品类特征东方尊峪客户需半山之中，城市之上，兼得宁静与繁华，生追求居住改善和品质态与健康的城市休闲山居求价值交通：便利，通常较为安交通：临近地铁8号线及交通干道，三面环静山土地属配套：周边配套完善配套：规划有中央会所，商业及基础教育配性套居住价值：宜居宜住居住价值：地处梧桐山风景区内，空气质量好www.fdc01.com房地产智库3.9品类细分案例解析?金域东郡G3城市栖居——都市经济的舒适居所–基本信息位置：深圳市东部新城商务行政区中心占地面积：104801㎡容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区3.0覆盖建筑率：≤25%建筑面积：316660㎡车位规划：一期797个开发节奏：2007年第一期，整体共3年–设计理念整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内通风，并提供适应深圳炎热气候的活动场所建筑立面上，极具现代感，以面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳重大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体典雅的气质户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间层次及实用性www.fdc01.com房地产智库3.9品类细分案例解析?金域东郡–整体规划?住宅：共7栋高层纯住宅?商业：1000余平方米社区广场及2100平方米棕榈风情商业街?生活配套–教育：坪山中心小学、飞东小学、龙山学校、坪山中学、坪山机关幼儿园等　–购物：三和购物商场、万福佳、民乐福、泰华商场、国惠康百货　–医院：坪山人民医院　–邮政：深圳邮政局坪山支局　–银行：中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等–休闲：大工业区体育中心、大工业区中心公园、聚龙高尔夫练习场等；www.fdc01.com房地产智库3.9品类细分案例解析?金域东郡G3品类特征金域东郡客户需客户需低总价优势力求经济实用求价值求价值交通：公共交通密集，站点在步交通：位于市东部新城商务行政区中心，行距离内交通路网发达土地属土地属配套：周边有较完善的生活配套配套：教育，购物，医院，邮政，银行，性性休闲等配套齐全居住价值：居住价值一般居住价值：容积率较高，无自然环境优势www.fdc01.com房地产智库3.9品类细分案例解析?城郊住宅（CITY系列）——大城.丰盛生活将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落–万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征–万科CITY系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和?深圳CITY系列产品–第五园–万科城www.fdc01.com房地产智库3.9品类细分案例解析?城郊住宅类（CITY系列）细分主力细分客户构成客户选择客户细分主力户客户品项目*容型土地属性需求类价值积率年龄价值价值比家庭生购买（平方(购排序例命周期动机米）买力)10孩子三35-45四房150-1改善％代岁240C1.交通便捷，可20后小太40-45三房130-2改善快速到达，离城％阳岁200舒适市成熟区域较近约为3035-39三房130-居所2.追求3小太阳改善城项目基本配套1.0％岁200(第设施齐备舒适至老年一45-50二房90-郊3.居住45％空巢一居相对市中心居1.5代岁100所)住密度低，居住改青年持30-35三房110-氛围良好（水质55％改善130善及空气质量好）家岁30小小太25-30三房110-6改善％阳岁130–共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房www.fdc01.com房地产智库3.9品类细分案例解析?第五园–C城郊改善——倡导中式居住理念的城郊舒适居所–基本信息?位置：布吉街道坂田雅园路?占地面积：约44万平方米?建筑面积：55万平方米?总建筑户数为5000户左右?容积率：1.48?开发节奏：分6期，由04年到08年–设计定位?大胆创新，糅合了中式传统居住理念的精华与现代建筑的简约，通过瓦屋面、石材墙面、村落空间的运用，创造乡村田园风格，人车分流更彻底，极力倡导对中式居住生活方式的理性回归–设计理念?建筑风格，原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院洋房、叠院HOUSE和高层?园林设计，以层次分明的多重“庭院空间”为精髓，充分利用中国传统造园隔、抑、曲等手法，创造出富有“起、承、转、合”完整变化的空间序列，配以灰色系基调的硬质铺装，将中国的人文精神与现代人的生活需求有机结合，全方位塑造社区文化和人居环境，达到自然景观与人文景观的融合，体现了人与自然的和谐与对话www.fdc01.com房地产智库