200920102011注：省略部分小开发商土地信息2011年南昌市区各板块成交面积及价格（万平米，元/平米）47.5501500010737409875808726.410000307113699269995520476919.216.5452343612013.910.912.511.28.97.49.08.67.120587.68.27.39.99.65000101.41.43.43.100昌北朝阳洲红谷滩京东罗家青山湖青云谱桑海市中心湾里英雄商品房住宅商品房价格住宅价格七月份月南昌市区各板块成交面积及价格（万平米，元/平米）127781335513355121186215000101057362548805273337644626875987334100005.783636534955164.9552055205.07192493049963.73.9410.124732.350002.11.720421.81.01.01.41.41.21.21.40.820.40.30.40.400昌北朝阳洲红谷滩京东罗家青山湖青云谱桑海市中心湾里英雄商品房住宅商品房价格住宅价格滨江一号和滨江皇冠和江一国际滨国际入市滨号江首府入市入市朝阳洲每月住宅成交面积及价格（万平米，元/平米）800001277814000694687000010380120009701600009042540438331100007756500001044639967800040000325857865791330024283427373735971207288600030000228676104627316823165544000200005267508315121454184175839640647472000100002900254125712826001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份2010成交面积2011成交面积2010价格2011价格体量竞争：住宅总体开发体量达200万平米；土地出让仍然持续不断。商住用地编号地块总建面办公服务用地14.1万1恒泰路桥㎡2筑城12.3万2㎡313嘉园5.0万㎡44力高14.9万4㎡85正荣6.9万㎡1326上海凯润14.9万2㎡7厦门国贸22.6万5㎡6138万科7.6万㎡149江西水利8万㎡71210华润27.3万12㎡91111正荣25万㎡12中海38万㎡10121013联发13.1万㎡111114新力12.7万㎡品牌竞争：万科、中海和华润一线开发商品牌进入，品牌PK愈演愈烈开发商品牌竞争下一个？资源竞争：突出自然资源和城市景观资源的项目会越来越多朝阳大桥临赣江项目中心赣公园环中心公园项目朝阳江公园象桃项目周边环朝阳公园项目湖资源竞争花风河景临桃花河项目区生米临象湖项目大桥朝阳洲沿赣江规划桃花河大桥朝阳洲沿象湖规划产品竞争：同样的限制条件（90㎡以下比例不低于55%），成为朝阳洲各大项目主力户型竞品项目名称容积率物业形态主力户型优势资源100—105㎡三房江景、中心公园、滨江商贸金力高滨江国际4.0高层130—160㎡三房融区江景、中心公园、滨江商贸金万科金域蓝湾3.5高层100—110㎡三房融区部分江景、中心公园、滨江商恒泰花苑2.5高层、小高层100—140㎡三房贸金融区国贸天琴湾2.2高层、小高层105—159㎡三房抚生路、云飞路、小学筑城2.5高层100—130㎡三房抚生路、云飞路、小学联发君悦朝阳4.0高层100—130㎡三房朝阳公园嘉园3.5高层100—140㎡三房江景凯润2.2高层、小高层100—140㎡三房抚生路、云飞路、小学本案3.5别墅、高层101—134㎡三房部分江景、中心公园……产品竞争：新古典主义风格、材质感较强的外立面，同样还是各开发商打造高端项目不变的选择正荣澜湾中大项目国贸天琴湾力高滨江国际推售节奏：50%项目预计在2011年年底入市2011年2012年2013年2014年本案本案力高力高滨滨江江国际国际（住宅）（住宅）14.914.9万㎡万㎡万科金域万科金域蓝湾蓝湾7.67.6万㎡万㎡国贸国贸天琴天琴湾湾22.522.5万㎡万㎡筑城筑城12.312.3万㎡万㎡凯润凯润14.914.9万㎡万㎡华润华润27.327.3万㎡万㎡联发联发君君悦悦朝朝阳阳13.113.1万㎡万㎡新力新力12.712.7万㎡万㎡中海中海3838万㎡万㎡一方面，朝阳新城已然炙手可热，南昌下一个地标板块，将规划为集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区。今天的红谷滩新区，就是5年后的朝阳新城。新景祥认为:在朝阳新城板块内，项目之间地段、产品等方面等同的情况下，谁能在项目形象推广、现场展示、服务方面高人一等，谁就能在未来竞争中占有一席之地。别墅重要竞争对手客群分析：考虑到市场上别墅产品参次不齐，各项目地段、总价、产品有较大差异化，因此各项目面向的客群也有不同。别墅项目情况产品户型价格区间客户精神需求银亿上尚城生米大桥附近象湖新城175~244㎡享院联排单价尚未公开，首置客群，着眼于产品，体量大，地价低，适；167~206㎡精致叠预计别墅总价为的性价比和投资升值潜低开高走拼约150~200万/力套天沐君湖象湖新城低密自然墅获一期首推116套280-平均为2万/平别墅终极置业，具有足，社区内规划五星级售503㎡别墅，包括大总价约500~1000够的财力，重视个人居楼会所和七星级水上会宅，内院独栋，双拼万住感享受。所别墅海域香廷红角洲腹地，距离“前为220-260㎡新独墅总价未定绿地品牌固有的高端客湖迎宾馆”1.5公里，、联排房源户群，喜欢通过房产为紧邻多所高校区身份贴标签。中海朝阳郡朝阳新城最核心的地王别墅产品以208㎡价格未定终极别墅客群，追求精项目，项目紧领各项目联排和280㎡双拼端生活，愿为更品质细优势配套。为主节和品牌买单高层重要竞争对手客群分析：同属朝阳新城，品牌、户型、地段、产品差异化不明显，下半年集中亮相，短兵相接。对本案的高层将形成激烈的客户抢夺战。高层项目情况产品户型价格区间客户精神需求万科金域蓝湾朝阳新城江畔，少量房源由5栋28~39层高层单价尚未公开，多次置业客群为主，（江景+精享一线江景。泰式园林，与超高层组成，首批预计总价约150对朝阳洲前景和万科装）精装修。现入市人气较好入市4栋为106-140—200万产品具有信心平米力高滨江国际朝阳新城江畔、紧邻中央140㎡~190㎡两梯三9600元/平方改善型置业客户，看（江景+性价公园，90%以上单位皆可户104~106㎡的两梯米总价约重江景价值和升值潜比）凭栏览江。四户户户带空中花园100~200万力华润橡树湾朝阳新城核心地段，采用首推多层、高层房源项目尚未面市，多次置业客群，城市（品牌+人华润橡树湾产品线，法式，户型面积区间为预计价格12000新知富阶层，愿为更文）建筑强调人文。室内空间160-190平米－14000元/平享受的生活花巨资体现华润“增值服务。方米国茂天琴湾厦门国贸集团南昌的首个板式结构，90—175价值未公开改善型购买为主，对（品牌+板“天琴湾”项目。新古典主平米2房、3房、4朝阳洲前景和中心区楼）义建筑，现代简欧园林。房。价值认可朝阳洲板块在售个案点评滨江一号物业位置位于中山路与滨江大道交界处，一线临江鸟瞰图开发商洪客隆地产6#物管公司世邦魏理仕*（直管）5#物业管理费3元/月·㎡7#建筑风格新古典主义风格3#1栋超高层写字楼、6栋住宅楼物业类型及商铺1#办公楼2#占地面27811768亩建筑面积积㎡总体规划其中住宅：151661㎡，写字楼：51297指标㎡，商铺：8625㎡，幼儿园：1150㎡容积率5.09绿化率35%总户数901车位896项目配套内部陪大型品牌MALL、沿街商铺、幼儿园3#、5#、6#三栋高层豪宅仅2套位置不好房型，销售率达99%；5月营销动态18日推7#楼，下批房源推出时间待定。竞争对手个案——国贸天琴湾项目名称国贸天琴湾项目风格建筑继承法国古典主义与新古典主义风格物业类型住宅项目特点景观资源优越，东临桃花河，西傍赣江，远（主要眺象湖卖点）首推100余套高层房源户型为45㎡一户型区间房，103㎡、105㎡及130㎡三房，160㎡四房。物业位置位于抚生路以西、云飞路以南开发商南昌国贸地产有限公司占地1028728288面0建筑面积0积总体规划容积2.2绿化率45%指标率总户1948车位数户内部配套：商业：4500㎡；幼儿园：2000项目配套㎡；生态园林：46000㎡、国际会所项目产品规划由20栋18-33F高层住宅组成项目简介，预计2011年下半年开盘，营销中心9月底最新动态、10月初开放竞争对手个案——万科金域蓝湾项目名称万科金域蓝湾项目风格现代风格，泰式园林物业类型住宅一线江景、万科品牌项目特点精装修户型区间106~145平方北接云锦路，南连规划一路，东西分别为江韵路物业位置和滨江辅路。开发商南昌万科朝阳洲房地产有限公司占地面积21806建筑面积76322总体规划指标容积率3.5绿化率40%636总户数车位户项目配套内部配套：未知由5栋28~39层超高层组成（精装修）紧邻建设项目简介中的滨江公园，景色优美最新动态共5橦，同时开工在建，预计11月开盘。竞争对手个案——华润橡树湾项目名称华润橡树湾项目风格法式项目特点景观居所,宜居生态地产,低密居所户型区间未知橡树湾项目一期东侧为抚生路，南侧为丁家物业位置洲路。开发商华润置地（南昌）有限公司物业类型占地47781100000建筑面积面积㎡㎡总体规划容积指标2.20绿化率40%率总户800户车位数项目配套内部配套：商业、社区休闲设施橡