新形势下住宅地产营销体系的构建、及实战精华4-地产文库

新形势下住宅地产营销体系的构建、及实战精华4

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城市规划与项目规划密切相关城市规划与项目规划是一种互动的关系，项目规划必须在城市规划的框架内实施、贯彻城市规划的内容，另外项目规划区域之外的配套和支持要靠城市规划来完善和补充。这种互动的关系，使得项目规划和城市规划形成了一个统一体，利益上共荣共衰。思？考：——华南板块“八大金刚”板块效应的辉煌与各自为政的尴尬。1市场需求与设计技术的平衡市场需求和设计技术是产品规划设计的两个矛盾体。市场需求的最大特点是尽量满足不同层次、类别的客户需求。而设计技术则往往是根据项目的技术指标、地块的地貌地质特性，结合较为流行的设计理念、产品形态以及设计者的审美取向进行设计。但房地产作为商品，决定了他的生命属性必须由市场进行主导，这就要求产品规划设计的权衡角度必须涵盖市场需求、设计技术、地块价值最大化等各方面。一味的迁就客户需求会在某些方面降低楼盘品质，一味的追求设计技术上的完美表达则会与客户的需求脱节。2设计文化与社区文化的关系设计文化是站在技术层面并结合市场需求、项目定位而由设计公司主观设计的一种符号、元素，它带有设计公司或设计师的某种特质，包括他们自己对这个行业的经验积累、不同的文化理解、设计背景、设计理念等等，有较强的主观倾向性。这种主观的设计文化又恰好是社区文化形成的基础之一。但是它并不能代表真正的社区文化。所谓建筑空间环境的社区文化，它不单指建筑环境景观，还包括自然、人文、社会等诸多因素，涵盖了社区的物质形态与文化形态以及它们在建筑环境空间中的表现：它广泛涉及设计、建筑、生态、园林、土木工程、生理、心理等多学科的综合渗透。社区文化更多的是从居住者的感受出发，大到区域目标客户群体的居住习惯、居住文化、历史人文，小到老人与小孩的特殊要求，早晚、四季的园区景致变化，小品景观的设置等等。3风格不是单纯的概念，而是追求实质、特色和文化任何一个建筑产品都会有自己的风格，但这种风格有些是独有的，有些是模仿复制的，有些高雅、有些低俗，有些是对一种文化的诠释，有些则是对某种概念的卖弄。自然，独有的、高雅的、对文化能够诠释的风格正是项目所希望和需要的。4环境建设的重要性已经提升到前所未有的阶段1)环境建设的重要性认识2)环境景观设计理念与建筑设计的和谐统一3)景观设计风格要尊重项目的主题定位4)环境设计的文化特征是社区文化建设的主要构成5)环境设计更多的是要考虑到居住者的体验感受6)社区环境与自然资源、公建配套的延伸与呼应5环境设计的几个重点1)中心景观对项目的辐射2)中心景观与主入口的关系3)小区内各个节点的呼应4)主入口的视觉冲击尤为重要营口鲅鱼圈项目园5)植物的搭配层次感林景观调整建议6)植物的选种需考虑的因素7)园林中小品的运用8)后期维护与成本控制6PARTPART55新形新形势势下的推广下的推广7第五部分：新形第五部分：新形势势下的推广下的推广推广的基本步骤确定推广方向制定推广策略确定竞争对手确定竞争焦点8第五部分：新形第五部分：新形势势下的推广下的推广1111确定推广方向确定推广方向以品牌推广以品牌推广为为核心核心可以是可以是项项目品牌也可以是企目品牌也可以是企业业品牌品牌甚至可能是建筑施工方的品牌、甚至可能是建筑施工方的品牌、设计单设计单位品牌、位品牌、物物业业管理的品牌等等管理的品牌等等这这些合作些合作单单位的品牌位的品牌以以产产品推广品推广为为核心核心建筑形建筑形态态、建筑立面、建筑造型、、建筑立面、建筑造型、建材建材运运用、社用、社区区配套、配套、园园林林规划规划……等……等等等产产品特色品特色以以概概念推广念推广为为核心核心迎合迎合区区域市域市场场的流行的的流行的概概念，念，或借用相或借用相对对先先进进地地区区的的概概念，念，难难度大一点的度大一点的则则是自我是自我概概念念创创新新9第五部分：新形第五部分：新形势势下的推广下的推广2222制定推广制定推广总总策略策略适合以打造品牌为目的的项目适合已有强大品牌的项目以以势势以力以力取市取市驭驭市市以情以情以理以理悦悦市市导导市市适合绝对自信的高端项目适合个性突出的创新项目10

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