2011年度北京房地产市场研究报告策划顾问部2012年1月11目录宏观运行世界环境中国环境政策研读环境研读北京环境房地产市开发经营状况一级市场分析二级市场分析场分析趋势研判经济预判房地产预判应对策略及对策22世界环境33世界环境|世界经济世界各经济体总体疲软，2012年中国经济将面临更多不利因素2011年世界经济体发展状况欧元区美国日本英国欧元区债务危机严重美国低增长态势还将延日本经济有所反弹，通胀压力减轻，但经，负面效应正在向银续，高盛预计，美国的但复苏步伐有所放缓济发展缓慢，明年经行及实体经济扩散，GDP增速第四季度可能，自大地震以来，日济发展压力较大，经金融动荡危机进一步放缓至1%，2012年本经济的中期增长前济发展速度滞涨风险加重。进一步降低的概率较大景变得模糊。较高。。44世界环境|对外贸易受世界经济下行影响，对外贸易出口增速下降，未来国家刺激内需成为当务之急进出口总额（亿美元）图：中国进出口数据统计贸易顺差（亿美元）121210108866442200数据来源：海关总署?随着人民币汇率的增加、第三产业比重的提高，我国进出口顺差近两年有缩小的趋势。55世界环境|热钱逃离人民币持续升值，国际投资者在中国获利空间逐渐减小，热钱已逐步开始外流比率（美元/人民币）图：美元兑人民币月均汇率变化趋势表12108642数据来源：中国人民银行0?自2010年6月二次汇改效果明显，今年人民币持续升值，升值过程中汇率弹性明显增加，汇率中间价连续走低。66作为以出口为主要经济支柱的国家当世界经济衰退时，中国很难独善其身若世界经济继续低迷，中国的货币政策及房地产调控政策2012年将不会进一步严厉77国内环境88国内环境|国内生产总值2011年中国经济增幅有所下降，并且在2012年有继续下降的趋势生产总值（亿元）图：国内生产总值增长率（%）121210108866442200数据来源：国家统计局99注：2011年数据来源于12月份专家预测国内环境|新增信贷额今年新增信贷额增速为15%，呈下降趋势，房市低迷是其重要影响因素之一新增信贷额（万亿）表：金融机构人民币各项贷款年度统计同比增长率（%）121210108866442200数据来源：中国人民银行1100国内环境|货币供应货币供应量增速下降，货币收紧趋势明显，从供需两方面抑制房地产市场单位（%）图：货币供应年度变化率（%）121086420数据来源：中国人民银行数据统计注：狭义货币（M1）：=（M0）流通中的现金+支票存款（以及转账信用卡存款）；广义货币（M2）：=M1+储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）+政府债券。1111国内环境|存款准备金率存款准备金率连续上升后首次下调，若持续下调，紧缩的货币政策将开始松动图：存款准备金率历年变化走势12.110.18.16.14.12.10.1数据来源：中国人民银行?2011年多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，12月5日起，三年来首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金约4000亿元。1122国内环境|基准利率2011年三次上调基准利率至今没有下调，对房企及购房者仍然没有实质性利好图：存贷款基准利率历次变化走势12.0110.018.016.014.012.010.01数据来源：中国人民银行?2011年3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，贷款基准利率调整为6.56%，存款基准利率调整为3.50%。1133注：基准利率：在中国，以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。国内环境|土地税收2011年全国土地税收大幅锐减近60%，地方政府面临较大财政压力单位（亿元）图：土地财政收入占比（%）121210108866442200数据来源：国家财政部1144国内环境|保障房支出近三年保障房投入的增加，加大了开发商拿地难度保障房放松对外地人限制，分流了部分刚需客户单位：亿元图：保障住房支出121086420数据来源：国家统计局1155小结以宽松货币政策为支撑，以投资为主导的经济增长模式面临挑战，控房价依然是主旋律1166政策研读1177政策研究|政策回顾2011年房地产政策频出，涉及面广，力度大，北京成为有史以来最为严格的限购城市截止年底，房产房价土地招婚姻法二三线楼市调新国京十一房多个城市税试控制拍挂改司法解城市限控不动八条五条一价明确表明继点目标革释购摇续限购1.261.272.163.163.295.128.128.2512.0912.30商品坚持房地已有一套综合考一方婚前2012年继续执行二套房上海、房销产调控政房的本市虑各种贷款购买限购政策的有北首付款重庆推售必稳中二、三线策不动摇居民限购因素来的不动产京、广州、深圳比例提行房产须明有降城市限购，促进房一套房，控制地应归产权、上海、青岛、至60%税试点码标价合理回已有两套价登记方所济南、福州、长价归房的本地有春、厦门、太原人和已有等20多个城市一套房的外地人暂【关键词：限贷、限购、限价】停购房1188政策研究|政策回顾2011年12月14日中央经济工作会议将房地产调控主题定为“促进房价合理回归”文件/会议房地产调控目标国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳定市场预期，促进房地产市场平稳健2010年1稳健康发展的通知》国办发〔2010〕康发展。月7日4号国务院《关于坚决遏制部分城市房价过坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实2010年4快上涨的通知》国发〔2010〕10号解决城镇居民住房问题。月17日要加快推进住房保障体系建设，逐步形2010年12中央经济工作会议成符合国情的保障性住房体系和商品房月12日体系。国务院办公厅《关于进一步做好房地产为巩固和扩大调控成果，促进房地产市2011年1市场调控工作有关问题的通知》国办发场平稳健康发展。月26日〔2011〕1号坚持房地产调控政策不动摇，促进房价2011年12中央经济工作会议月14日合理回归，促进房地产市场健康发展。2010-2011年房地产政策重要文件或会议的调控目标1199北京环境2200经济运行|GDP收入2011年前11个月人均可支配收入突破3万元，未来消费潜力巨大GDP（亿元）图：北京市GDP及人均可支配收入收入（元）121210108866442200数据来源：国家统计局注：2011年GDP数据为前三季度，2011年人均可支配收入为1-11月份2211城市结构|人口结构北京市常住人口近几年稳定增速3%左右，青年占常住人口的比重达35%，潜在需求旺盛图一：人口数量及增长率图二：人口结构统计人口：万人增长（%）百分比（%）121212101010888666444222000数据来源：北京市统计局2222城市结构|城市化率北京城市化率逐年递增，对周边地区的吸附力较强，为房地产行业发展提供巨大支撑人口：万人图：北京市城市化率城市化率（%）121210108866442200数据来源：北京市统计局2233北京不缺购买人群及购买力调控如果放松，房地产前景将会向好2244总结2255目录宏观运行世界环境中国环境北京环境环境研读房地产市开发经营状况一级市场分析二级市场分析场分析趋势研判经济预判房地产预判应对策略及对策2266房地产市场目录房地产整体市场分析房地产一级市场分析房地产二级市场分析土地商品房商品住宅其它物业年度供应状况投资状况建设用地住宅用地排行榜市场市场市场排行榜?供求状况?供需关系?出让总价?供求状况??套数?房地产施工、竣工量写字楼?量价走势??溢价水平?出让面积?量价走势?面积?房地产投资变化率成交状况?存量状况?价格状况?楼面地价?物业类型??金额?房地产资金来源商用物业?别墅市场?均价2277开发经营状况2288开发经营分析|房地产竣工量2011年房地产整体竣工面积呈下降趋势，但施工面积依然较高，未来潜在供应量较大图：2002-2011年北京商品房施、竣工面积单位：万㎡121086420数据来源：北京统计局数据整理2299开发经营分析|房地产投资2011年北京房地产投资依然较活跃仍然占GDP比例在50%以上，8月份达峰值后呈现回落，如果调控不放松，将会影响保增长的经济目标图一：2006-2011年北京商品房投资额与GDP占比图二：2011年（1-10月）北京商品房投资额走势％单位：亿元单位：亿元12100015108106452000?2011年房地产投资额所占比重依然较高，投资前十个月已基本与去年持平，所占GDP比重达最高值；?2011年房地产投资呈上升趋势，8月份出现拐点，预计未来短期内房地产投资呈下降趋势。数据来源：北京市统计局3300开发经营分析|资金来源2009年达到峰值以来，受信贷政策和楼市调控影响，外资及银行贷款呈现大幅下滑趋势，开发商融资渠道更加狭窄单位：（亿元）图：2002-2011年北京房地产开发资金来源情况121086420数据来源：北京市统计局3311小结全年投资活跃，房地产投资贡献较突出；新开工面积稳步上涨，未来存量将进一步加大；受限购政策及信贷收缩影响，房企自筹资金压力大。3322土地市场—建设用地3333建设用地|供求及价格2011年建设用地整体供应量为2858.25万㎡，环比2010年下降26%；成交量为2321.84万㎡，环比2010年下降29%；成交楼面均价为4546元，环比下降10%面积：（万㎡）图：2006年-2011年北京建设用地供求及价格楼面价：（元/㎡）121210108866442200数据来源：北京市土地储备中心数据整