钢丝绳上的舞蹈——线上线下述求地铁的便捷?线下折页/灯箱/桁架/易拉宝/X展架等随线上报广诉求主题及时更新，保持关注度?地铁站点开通——产品总价和单价诉求钢丝绳上的舞蹈——活动保持现场人气?支柱型活动贯穿7月持续引爆市场（市场关注）——辅助型活动回馈业主，老带新（口碑传播）——促人气活动造氛围、促人气，氛围成交（点带面）延支柱型活动动续贯将穿爱夏活季动，以以，欢亲辅助型活动乐子旅TI程C穿O插家周庭促人气活动末欢活乐动营活钢丝绳上的舞蹈——活动保持现场人气?策划团队从先期通知客户至过程的全盘把控，协调组织/，氛围主持/，树口碑/，7月老带新成交8套，强力执行力和协调各方是活动成功基础。黑山谷抽奖业主领取老带新来老带新购时间新业主业主来访合计护照访房2011.7.1629635365312011.7.17411758305422011.7.23443175291212011.7.2443277022353合计157812381171421备注：17日老带新来访其中1人已交定金钢丝绳上的舞蹈——周末区县客户暖场?7月中旬，持续下3-4个区县/周，冒高温，策划带队，坚持日报监控，当日成交奖励，事后惩罚，7月我们合计带回12车次区县客户，积累有效客户约110组，成交18套。铜梁步行街临时摆展李艺在开县社区派单颐高数码广场摆展业主登门领取礼品管雄炜做客户登记记录荣昌新世纪大门派单开县业主上门领取礼品万州钟文丽上门拜访老展位一角业主涪陵步行街摆展丰都步行街摆展涪陵业主领取礼品钢丝绳上的舞蹈——商圈持续巡展?三大商圈持续巡展！积累有效客户约96组，转成交12套。销售团队惊人的意志力杨家坪商圈巡展战高温/斗酷暑持续39-42度高观音桥商圈巡展温沙坪坝商圈巡展看房即送夏季清凉饮料一份坚持步行街巡展钢丝绳上的舞蹈——专业市场派单?11个专业市场，14个写字楼派单，积累有效客户约70组，转成交8套。未来国际办公楼派单红鼎国际A座派单海关片区社区扫楼朝天门批发市场派单理想大厦办公楼底插车高新区公安局派单渝高商务大厦外展八一建材市场派单朝天门专业市场派单陈家坪机电市场派单菜园坝汽车市场派单朝天门专业市场插车钢丝绳上的舞蹈——超市商场摆展?6个超市巡展，3个商场巡展，积累有效客户约60组，转成交11套。大礼堂好又多商场巡展沙坪坝嘉茂商场巡展杨家坪嘉茂商场巡展沙坪坝嘉茂商场巡展人人乐3个超市超市巡人人乐3个超市超市巡展杨家坪沃尔玛超市巡展杨家坪沃尔玛超市巡展展钢丝绳上的舞蹈——轨道交通截客?沿地铁轻轨沿线扫街，派发宣传单张逾10万份，出动兼职400人次。地铁1号线一期开通包括：较场口、七星岗、两路口、鹅岭、大坪、石油路、歇台子、石桥铺、小龙坎、沙坪坝这10个站点。地铁1号线自28号开通后第一阶段计划（7.28-河运校站8.7）三峡广场站置业顾问：5名兼职人员：40名策划人员：1-2名安排：1名销售负责带8名兼职负责2个站点的派单肖家湾站较场口站、客户登记、介绍工作。完成每日日报、照片、总结汇总鹅岭站石油路站石桥铺站7月份价格策略-渠道执行各类表格钢丝绳上的舞蹈——渠道作战地图作战地图—社区摆展洋河花园加州花园渝州交易城春江名都华宇花园达飞绿洲机三设计院大川国际本案竞地花园达飞彩云小城一城新界公务员小区达飞绿洲三木花园春晖花园钢丝绳上的舞蹈——渠道作战地图作战地图—专业市场派单巴山摩配市场盘溪蔬菜市场八一建材市场石桥铺机电市场西站机电市场渝州交易城绅帝机电市场金尊机电市场本案金冠机电市场汽车美容一条街高新机电市场金科机电市场光华机电市场朝天门批发市场格力电器直港大道餐饮街恒胜摩托菜园坝批发市场钢材、石材市场宗申机电钢丝绳上的舞蹈——渠道作战地图作战地图—竞品拦截康德城市风云半山公馆协信君临盛世重庆总部城本案恒大名都龙湖时代天街中庚香江美地新干线华润24城钢丝绳上的舞蹈——渠道作战地图作战地图—写字楼超市巡展茂业百货沙坪坝苏宁电器沙坪坝国美电器人人乐超市黄泥塝店红鼎国际C座人人乐超市渝高大厦石桥铺店本案大礼堂好又多绿云石材海逸酒店好又多超市世贸中心赛格尔酒店钢丝绳上的舞蹈——渠道作战地图作战地图—商圈巡展嘉茂商场观音桥巡展沙坪坝重百本案杨家坪步行街巡展解放碑步行街钢丝绳上的舞蹈——阶段总结目录PartOne重庆万科锦程项目简介思PartTwo谋势路解PartThree钢丝绳上的舞蹈析PartFour正义的变节PartFive一步到位正义的变节——变脸的8月市场不再给力全年来电数据全年来访数据?7月报版大力释放洋房和高层信息，来电量猛增，8月报媒推广持续进行，但来电量迅速下滑；?7月、8月来访相差不大，但8月转化率严重下降，滞销苗头已经显现。正义的变节——买方市场观望情绪升温现状一你不了解客户，就永远不知道客户需要什么！?经过销售人员多次与老客户、来访未成交客户沟通、洽谈，我们发现，市场已今非昔比。?大多数客户认为锦程目前的价格有些偏高，他们迟迟不敢下手购置自己理想的房源。?“恒大同样地段同样精装，只要8000多，你们为什么要卖10000多？”意向购置首改类大户型产品的客户如是说。?市场上，某高层楼盘推售600余套，当天成交5套。。。我们的思考——上半年实行保价格，保利润的战略还能够持续下去吗？正义的变节——重庆龙头企业开始试探性降价抢客现状二优惠房源开售2周，区县市场揽一房一节开始后，金科6大项目销量金5亿。由周均销售65套提升至周均销售224套。市场状况冷气袭来，两大本土地产大鳄争相开展大幅度优惠活动，争抢客户资源。嗅觉如若不灵敏，如何品尝到可口的奶酪？正义的变节——全年任务目标任重道远现状三剩下3个月时间，如何保证全年销售任务目标的达成？正义的变节——发动价格政变，改变甲方价格战略思想正方：万科团队反方：思源团队正方观点：将保利润、保价格反方观点：淡市营销，√跑量为进行到底PK主，利润其次四期一批次房源均价10200元四期一批次房源均价9800元//平米平米正反方开展了一段唇枪舌战，反方一直持市场数据和项目状况进行游说，最终成功说服开发商。牛市下，保持价格平稳，保利润！淡市下，跑量为主，现金为王！正义的变节——价格拉差战术突破口一拉开房源价差四期一批次楼栋均价平面图——16栋均价由10200元/平米，调整为9800元/平米价格拉差策略：最好的两房与最差两房总价拉开到接近10万/套最好的三房与最差三房总价拉开到接近10万/套9410/739410/7310025/5710025/577710025/5710025/5766559010/519010/51448810432/8110432/813316169010/519010/51910239/6010239/6099410/7310109410/7310239/6010239/602211119456/549456/541212119456/549456/5410625/8310625/83正义的变节——房源销控战术突破口二房源销控策略实行房源销控，主推客户关注最高的房源，提高开盘认筹率9410/739410/7310025/5710025/577710025/5710025/5766559010/519010/51448810432/8110432/813316169010/519010/51910239/6010239/6099410/7310109410/7310239/6010239/602211119456/549456/541212119456/549456/5410625/8310625/83房源销控策略：1、针对客户需求意向进行梳理2、拿出客户聚集最多的1、2、7、8、9、11、12共计七种房源公开推售，形成当日开盘热销情况正义的变节——销讲说辞战术突破口三销售说辞引导销售说辞引导，避免优惠幅度大触发近期成交客户敏感神经9410/739410/7310025/5710025/577710025/5710025/5766559010/519010/51448810432/8110432/813316169010/519010/51910239/6010239/6099410/7310109410/7310239/6010239/602211119456/549456/54121211满意度策略：9456/549456/5410625/8310625/831、新推楼栋主要是靠近马路，整体楼栋环境和景观相对较差2、只是靠近主干道的房源价格便宜，其他房源价格与之前没有太大变化正义的变节——对客心里战术突破口四挤压销售策略?改变以往开盘所采取的摇号选房方式，启用认筹顺序即为选房先后顺序方式；?选取畅销小户型产品做为开盘房源，开盘优惠刺激客户选房；?认筹时让客户产生紧迫感+开盘选房时挤压销售；?突破短时间蓄客前提下，开盘销售率稳重有升。正义的变节——理想的销售结果收筹转化率：78%，开盘销售率：78%，实现了短时间蓄客，高比率转化的良好开盘业绩。开盘推售2、5、7、8、9、11、12号房源销控正义的变节——价格调整配合成交量大幅上升9-10月成功执行9800元/平米价格策略，2月成交604套，揽金近4亿！正义的变节——阶段总结嗅市场情况发生转变，代理公司敏锐“嗅”到未来趋势出甲方与乙方意见不一致，数据和现状“出”计策精一策既出，执行团队各个端口配合，“精”准营销彩准备就绪，淡市营销突出重围，绽放异“彩”目录PartOne重庆万科锦程项目简介思PartTwo谋势路解PartThree钢丝绳上的舞蹈析PartFour正义的变节PartFive一步到位一步到位——余货以大户型为主?小户型即将售罄，余下的产品主要为受市场以及价格因