三一街区2012年营销方案联道地产事业二部2012-1-6本报告所含内容为公司机密资料，仅限于内部沟通使用，未经许可，任何单位或个人不得转载。Codeofthisreport|1报告体系Analyze?回顾及目标?项目价值体系?市场及客户洞察?营销定位?推售策略?推广策略?蓄客策略?营销费用Codeofthisreport|2销售回顾：2011年三一街区销售面积7.4万，完全销售额3.59亿，回款3.3亿。剩余户型楼栋销售套数销售面积剩余套数剩余面积2房3房4房5房2号栋2177.6400000售罄8、9号栋3313.8500000售罄18号栋9948.5700000售罄10、11栋11818183.5862059038233.4412号栋13814716.1620200244.1613、14栋22022491.0910010001335.7622号栋484445.04782157008992.3524号栋605799.92661848007637.4725号栋696811.98571641006617.4合计66773887.83275552170333060.58Codeofthisreport|3营销回顾：2011年三一街区向市场历经了品牌、品质、非常道最三一、成熟、热销等多角度的传递。Codeofthisreport|4销售目标：2012年三一街区实现3.88亿销售额。1112指标推售面积1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月合计月月销售面积3756.917309.76149.58218.4140126127.310029.16745.257582104.1549.331283.55346.9（㎡）8845.85931.058114968.9㎡销售额1778.12,530.8,504.32,803.3445.76705.1952.83171.217938861.9260607.484921.72(万元)869828687579.966思考：2012年三一街区营销额比2011年营销额高出0.27亿，在现今形势下，完成目标目标存在一定挑战，需要对三一街区项目价值、市场、竞争、客户等进行深入分析。Codeofthisreport|5报告体系Analyze?回顾及目标?项目价值体系?市场及客户洞察?营销定位?推售策略?推广策略?蓄客策略?营销费用Codeofthisreport|6三一街区项目交通体系日益成熟，周边配套资源逐渐完善，大部分投入实用，且三一街区规划日益落实，品质生活已经凸显。*项目交通价值*?火车站、黄花机场?距离项目距离大约12KM，车距约20分钟内交通干线?特立西路已经拉通，由万家丽路通往星沙中心城区和市中心，经万家丽北路往南行驶8分钟即到月湖公园、15分钟即可到达四方坪和马王堆商圈.高速路?京珠、机场高速*项目资源价值*[资源][环境]?项目对面体育公园启动建设，大部分景观出街，步?项目周边无民房、工厂包围，外部环境相对纯粹行2分钟左右即可到达，可赏可玩。，?项目的北面为政府重点打造的松雅湖生态景观，车程?临近的长丰星城已经交房入住，商业入驻，片区5分种即可到达，具有日常利用价值人流量逐步聚集，生活初步形成。*项目规划价值*?在满足地块容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及高层的景观性?项目一期已经交房入驻，外立面展示完善，展示效果好。?形成与华润凤凰城、恒广国际景园、家和院等竞品明显竞争区隔?项目与城市的外向交互界面处理较好、具一定的昭示性?交通组织方式人车分流提升居住品质Codeofthisreport|7与前两年不同，三一街区现今社区、商业、教育、交通等均以出街，不再是落脚于“将来”，居住条件较为完善，生活居住氛围不需等待。三一街区一期已经成熟，园林景观、植被、上万社区㎡中心园林、篮球场等均已成型，多数员工已经入驻，社区生活氛围已经形成，为三一街区充盈了“生气”。一期十余家商铺已经完成招商入驻，入驻商家项目商业大部分属于品牌商家，项目在形成商业氛围的同时，提高了项目品质。价值教育三之三幼儿园属于国际双语幼儿园，现已经投入体系使用，开设班级；为片区教育资源最优幼儿园。在特立路拉通的同时，集团已经兑现三一通勤大交通巴，实现员工上班一站式服务，弥补片区交通不足的同时，提高项目交通服务质量。三一街区不管从整体规划、建筑风格、还是局部设施、商业配套、内部教育配套等，均在片区树立了高端品牌项目形象。Codeofthisreport|8三期产品虽局部面积更改，但主力产品依旧为85㎡两房及120㎡左右三房，属于较为舒适型的两房以及三房，属于中端刚需产品。三期产品户型配比分析户型面积套数总面积户型套数三期产品总套数比例85.712810969.60两房43834.65%86.3331026762.30107.6313335.60113.2313509.20130.2293775.80133.9293883.10109.4647001.60122.9607374.00三房124.6688472.8070055.38%126.2688581.60139.384557.521264138.255691.25127.0312415751.72124.4815519294.40139.181139.18126.83313931.73145.8608748.00三房897.04%147.29294271.41147.1294265.90四房312.45%242.31242.30255.11255.10合计3746.171264146648㎡12641264　Codeofthisreport|9产品设计：户型方正实用，客厅开间尺寸较大，客厅和厨房多带有阳台，整体舒适度较高。127㎡客厅朝南，开间尺寸较大，带有阳台，采光、通透性较好。86㎡Codeofthisreport|10物业管理：竹胜园物业在业内虽未形成良好的口碑；但隶属于竹胜园地产，对于业主的服务水平、态度、与业主沟通等方面，秉持着负责任的态度。竹胜园地产优势物业事件电梯事件：晚上12点仍旧有人前往处?三一品牌：秉持三一文化精神，品牌品质有所保证。理。?服务水平：竹胜园物业属于起步阶漏水事件：物业人员、楼栋管家责无段，物业服务水平日益完善。旁贷，认真处理。?服务态度：物业与业主，大部分属……于三一集团员工，员工内部之间沟通方面、相互沟通方面均有别于其他物目前为止，暂无听到业主对物业的意见声音。业，所谓自家人好说话。Codeofthisreport|11三一街区区域自身交通价值资源价值规划价值社区教育产品物业发散影响区域的交通价值、资源、规划以及自身的社区、教育、产品、物业等，从不同的角度传递给市场，2012年的三一街区有别于以往！因此，在2012年，不管是?比品牌.?比社区.?比资源.?比信心.?比价值.?比实力.?比……三一街区不需要像前几年一样遮遮拦拦！Codeofthisreport|13报告体系Analyze?2011年回顾?项目价值体系?市场及客户洞察?营销定位?推售策略?推广策略?蓄客策略?营销费用Codeofthisreport|142011年各大政策的鞭策下，调控取得了一定的效果；中央政府多次在公众场合表态，坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产稳健发展。市场及客户洞察核心策略推广主题节点部署2011年初“国八条”和“房产税政府责任试点”的出台，已经为2011年定调行业政策将继续从紧、税收国八条保障房从严奠定了基调。（促供给）中央政府多次强调房限购（抑需求）地产调控不放松信贷（抑需求）温家宝总理11月6日房地产调控是国家坚定的政，调后的房价将使民众能够接受，也使房表示地产行业健康有序发展；对于房地产调控措施，决不可有丝毫动摇。李克强再次强调抑制房价国务院副总理李克强在河北视察时表示，要李克强副总理11月30坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。日表示住建部11月5日表示住建部表示，各地要继续落实房地产市场调控政策，坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。Codeofthisreport|15星沙区域2011年供应面积265万平米，成交面积172万平米，目前存量93万平米，成交率65%，区域销售压力。市场及客户洞察核心策略推广主题节点部署上半年新增供应面积166万平米，成交面积112万平米，下半年供受政府政策调控新增供应面积99万平米，较上半年减少67万平米，成交面积60万平米，较上半年减少55万平米，8-12月连续5个月供大于求，单月供销比最大值达到2.32。Codeofthisreport|16成交情况：星沙2011年整体成交套数、价格、面积均表现为波动下滑，整体房地产市场不太理想。市场及客户洞察核心策略推广主题节点部署2011年星沙区域住宅成交量明显下降，由3月成交2581套下降至487套下降比例81.13%，价格8月5623元/平米下降至5081元/平米下降比例9.57%，成交面积也出现明显下降仅数据来源：长沙房地产局网签数据5.08万平米。Codeofthisreport|17但2011年12月5日银行存款准备金率三年来首次下调0.5%，下调之后21%，存款基准利率的下调给房地产带来了一丝曙光。市场及客户洞察核心策略推广主题节点部署大型金融机构中小金融机构公布时间生效日期调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2011年11月30日2011年12月5日21.50%21.00%-0.50%17.50%17.00%-0.50%2011年06月15日2011年6月20日21.00%21.50%0.50%17.00%17.50%0.50%2011年05月12日20