謹呈：河北碧水房地产开发有限公司涿州中心城二期营销推广方案《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789目录PARTA：一期工作总结第一篇:营销回顾第二篇:推广回顾第三篇:客户分析PARTB:二期营销策划思路第一篇:涿州市场价格分析第二篇:蓄客策略第三篇:营销推广策略第四篇:开盘活动组织《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PARTA：一期工作总结第一篇:营销回顾《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、关键营销节点日期营销节点2010年10月项目开工典礼2010年12月5日周易讲坛3月10-11日涿州中心城笔友会3月12日涿州中心城项目盛大开盘3月13-5月10日项目持续销售5月11日后项目封盘期《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二、营销阶段划分销售单位营销阶段时间营销筹备期2010年8月-2010年10月认筹蓄客期2010年10月-2011年3月11日商铺462个开盘日期3月12日持续销售期3月13-5月10日封盘期5月11日开始《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三、销售数据截止5月10日销售数据如下表：数量区域销售认购面积(㎡)认购总价保留剩余套数（套）A区75511124.2415354109222B区1812194.77270252015C区5620499.397424110036D区4629620.459265443314E区5840761.6911552125108F区5138923.251341503349G区105130.25142017523H区56501203.951766940106I区387375.135183679130J区1613293.89404305003K区18000018L区20134.09495749613合计4622666161.18852539429167《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PARTA：一期工作总结第二篇:推广总结《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、开盘前期推广回顾1、项目前期推广活动效果良好，推广手段主要包括：本地DM报刊、派单、讲坛活动、短信等。效果：通过以上推广宣传，本项目在涿州有了初步的知名度，蓄客数量达到500批左右开盘签到率：46%，开盘当天签到客户数量230个。原因：前期未限制每位客户的办卡数量，部分客户一人购买了多张卡，开盘时只购买了1个铺位，导致蓄客数量虚高。开盘成交：185个，成交率80%《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二、开盘后期推广回顾1、项目开盘销售火爆，但由于项目的特殊性，预售证未顺利办理，开盘后期推广工作被迫中断，导致前期和后期推广工作未能有效衔接，造成项目持续影响力和市场客户购买热情降低。目前现状：到访客户、来电客户数量偏低，平均总量5批左右，商铺出现滞销问题，三级市场反应上来的情况是涿州中心城销售火爆已经售罄。解决方法：项目目前已经进入冷淡期，后期只有加大推广力度，促使项目重新回归市场，提高曝光率，促进销售进度。由于市场认为项目已经售罄，后期推广我们可以改变说辞，一期销售火爆，特别新推二期限量铺位，或项目销售火爆，特推出开发商保留铺位，回馈广大投资者。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PARTA：一期工作总结第三篇:客户分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART1:来电部分1、来电客户获知渠道：获知宣传朋友路牌短信网络报刊路过合计途径单张介绍广告数量234055261583598435比例5%9%13%6%36%8%23%分析：1、通过来电统计数据分析，本地报刊、转介绍、户外广告是来电客户知晓本项目的最主要途径。2、短信数据是蓄客期的统计数据，后期没有使用过短信宣传，短信宣传还是具有一定效果的，建议后期可以适量采用推广。3、本项目未在网络上做系列推广宣传，以上数据来源是销售部把项目资料上传至房地产网站后的数据统计，建议后期可在本地房产网做广告推广。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART1:来电部分2、来电客户区域分析：区域开发区双塔桃园清凉寺北京其他合计数量1765248774735435比例40%12%11%18%11%8%分析：1、本项目地处开发区和清凉寺交界处，来电量以这两个区域为主，其他地区对本项目了解有限，建议加大推广力度，也为后期经营做到了很好的宣传。2、北京客户来电占总量10%，由于北京住宅限购政策趋于严格，投资客户转投北京周边物业数量加大，我们应抓住机会，适当在北京房产报刊做推广，以吸引北京投资客户的注意力。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART2:来访部分1、来访客户获知途径：获知宣传朋友路牌网络报刊路过其他合计途径单张介绍广告数量30183281811698584760比例4%24%4%24%22%11%11%分析：1、在涿州这类县级市，口碑传播是最有效果的宣传手段，成交率也是最高的，因此建议老带新政策继续延续执行。2、报刊数据统计是开盘前期占比较大，后期由于没有广告推广数据大幅下滑。后期应加大本地报刊的推广力度。3、在没有网络费用投入的情况下依然有4%的来访量，说明网络推广方面还是有一定吸引效果的。建议后期在本地房产网站投入相关费用。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART3:成交客户部分1、成交客户居住区域居住区清凉开发华阳贾秀桃园区双塔范阳路北京其他合计域寺区中路路数量362635581621181640266比例14%10%13%22%7%9%7%6%15%100%分析：1、成交客户以项目周边区域为主，其他区域挖掘价值潜力巨大2、甲秀路、华阳路、范阳路客群较为集中，也是后期推广的重点区域。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART4:未成交客户部分505040302520151010100价格地段风险公摊其他未成交客户关注的因素分析：通过未成交客户关注的问题，发现影响最终成交的因素为价格，其次为公摊。本项目商铺目前面价比周边底商价格每平米高出10000左右的价格。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PARTB:二期营销策划思路第一篇:涿州市场价格分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789价格分析项目周边商铺价格表区域面积类别单价总价名流五期60平底商920055.2万名流五期113平底商840795万国富嘉园230底商11000253万国富嘉园210底商12000252万惠友橙园50平底商1500075万朝阳路120底商10833130万燕赵花园77.2平底商997477万注：以上数据来自市场调研和三级市场。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789影响价格因素环首都经济圈规划、土地稀缺等因素导致涿州房价如此高调上扬。2006-2011涿州商品房