谨呈：凤凰县崇文房地产开发有限公司打造湘西旅游休闲地产示范区打造湘西旅游休闲地产示范区——翡翠城项目整体定位与产品完善报告——翡翠城项目整体定位与产品完善报告2011年7月7日《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付1款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789目录一、项目背景二、项目发展方向研究三、项目主题定位四、项目产品完善建议五、项目形象定位《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付2款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、项目背景《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付3款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789凤凰——边城传说“中国最美的小城”县城建设古朴典雅，北门、东门古城楼，沱江河畔的吊脚楼别具一格，还有那飞檐斗角的万寿宫、大成殿、天王庙、遐昌阁、万名塔，构成了一幅美丽的画卷。沱江—凤凰母亲河沱江之于凤凰县凤凰的母亲河：依古城墙缓缓流淌，世世代代哺育着古城儿女。坐上乌篷船,听着艄公的号子，看着两岸已有百年历史的土家吊脚楼，别有一番韵味。顺水而下，穿过虹桥一幅江南水乡的画卷便展现于眼前。自然资源：沱江在凤凰县境长96.9公里，流域面积为732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。历史文化：沈从文故居,吊脚楼,南方长城,跳岩,虹桥,舒家堂,南华山,北门城楼万寿宫、万名塔、夺翠楼。。。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付5款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用2009凤凰湘西州比例旅游总人数485万1060万45.80%旅游总收入26亿50.66亿51.30%?2009年接待游客485万人次，?同比增长约13.8%。2009年凤凰旅游接待人2009年凤凰旅游收入占湘数占湘西的45.8％西的51.3％凤凰的旅游收入一直保持较高的水平，09年突破26亿。?2009年游客的总人数达到485万人次。?凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一。?2010年进入“中国生态宜居城市”。?“最佳投资环境县”行列。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付6款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。凤凰翡翠城位置10里沱江风光带2011-《版房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付7款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目周边建筑目前地块北靠青龙山，南临沱江，西面是凤凰人家，东面是村民住宅。东北向向西南向向《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付8款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目地块的交通区位优势明显、通达性较好?209国道穿越本项目地块；?规划中的吉怀高速；?凤大高速；?凤凰火车站；《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付9款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789凤凰旅游产业纵深发展的“抓手”本项目属性界定：十里沱江风光带承上启下的枢纽别墅区凤凰古城东扩的关键高地体育高中心尔夫别墅作为凤凰古城的价值提升机会，本项目应该如何发展？《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付10款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二、项目发展方向《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付11款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789方向之一：走亲水大盘开发路线但发展方向不符合项目自身的价值属性?凤凰不缺普通的房地产项目?普通房地产项目除了满足居住需求以外民俗园，没有给区域带来更多的价值汽车总站商住楼本项目凤凰家苑潜龙居凤凰人家凤凰翡翠城《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付12款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789凤凰普通房地产项目项目名称起价均价项目名称户型面积1800--1900元M263M2----176M2（一室一厅、两室两厅、三室凤凰家苑1680元M2目前对外报价2100元M2凤凰家苑两厅、复式楼；其中以三室两厅为主，约占总户数的80%）凤凰客运总1650元M21980元M2站商住楼凤凰客运总90.14M2----152.1M2（两室两厅、三室两厅沃福花园1680元M21998元M2站商住楼、四室两厅；其中以三室两厅为主）住宅2480元M2，商业凤凰人家江景商住别墅隆兴商贸城/11000元M2-25000元M2。92.89M2----134.29M2（两室两厅、三室两厅鸿景铭苑/2000元M2左右沃福花园；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）隆兴商贸城住宅40户，店面178间，铺位664个，92.14M2----135.39M2（两室两厅、三室两厅县级城市客户对价格非常敏感。鸿景铭苑；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）总的消费人群有限居民消费能力有限《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付13款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789国内大城市和凤凰的房价对比《2010年7月中国城市房价排行榜》杭州北京上海楼盘2.6万2.232.1万均价万项目名称起价均价凤凰翡翠城/2300元/M2价格的巨大差距，激发想象空间《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付14款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789期望一政府也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值VISION?高度决定影响力；项目的成功开发?项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；项目于凤凰的意义?我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于沱江、凤凰城市发区域价值迅速提升展的积极意义!沱江对于古城的贡献凤凰对湘西影响项目的成功开发《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付15款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789期望一市民市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间项目的期望MISSION?为城市增添新的光彩?为市民休闲增添新的去处城市赋予项目的使命?为文化生活提供新的内容凤凰现状?古城可休闲的地方不多项目特征?生态环境面临恶化沱江十里风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地?旅游旅游季节性非常明显季节性非常明显《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付16款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789期望一企业凤凰县崇文房地产开发公司作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付17款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目本身的价值属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求?各方目标聚焦1、做一个对凤凰乃至湘西有意义和深远影响的百年工程。2、以处在十里沱江风光带的枢纽位置提升区域价值。站在沱江，乃至城市的角度，本项目真正的发展方向和战略？《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付18款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读翡翠城项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究。实实地地调研调研与与踏勘踏勘深度访谈深度访谈国国内外案内外案例例分析分析专题研究专题研究调研内容调研内容：：政府官员政府官员：：参考性案参考性案例：例：现现状研究状研究：：城城市市发展现发展现状状凤凰县旅游凤凰县旅游局局八八大大关关青青岛岛凤凰房地产凤凰房地产市市场场凤凰县政府办泰晤士泰晤士小小镇镇上上海海项目本体项目本体条件条件分析分析城城市市总体总体规划规划凤凰县政府办凤凰县国土凤凰县国土局局耶荷镇耶荷镇法法国国城城市规划研究市规划研究自然人文资源自然人文资源分布分布与与利利凤凰县凤凰县招商局招商局豪斯登堡豪斯登堡日本日