《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付1款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789前言2011年度，是地产新政影响由一二线城市蔓延至三四线城市的一年，也是兖州众多地产项目竞争纷杂、抢夺市场的一年。对海情·康城项目而言，在当下的市场环境中,如何化自身劣势为差异的竞争力？如何提升品牌高度及市场影响力？如何顺利推进工作完成营销任务？关于海情·康城项目如何针对性分解总公司任务压力、树立鲜明产品及品牌高度、快速回笼资金，将是本案解决的关键核心。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付22款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?目录一、市场透析四．营销推广1.地产新政对市场的影响1.总体营销原则2.兖州房地产市场简析2.总体营销目标3.重点竞争项目解析3.销售任务分解4.小结4.推盘策略二．产品剖析5.推盘原则1.项目简述6推盘顺序2.项目卖点梳理7.价格计划8.3.SWOT分析认购方式9.创新策划重心4.小结10.推广周期及阶段主题三．定位解读11.推广通路及媒体1.产品定位12.费用预算2.客群定位13.VI及平面表现3.形象推广调性及价值体系五、商业定位初步说明六、海情写字楼及综合楼初步定位说明《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付3款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、市场透析1.地产新政对市场的影响2.兖州房地产市场简析3.重点竞争产品解析4.市场小结《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付4款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891.房地产市场新政对市场的影响2010年全国房地产市场同比商品房投资量、销售量及销售价格三个层面均呈现快速增长态势。但随着国家宏观调控政策的相继出台并实施到位，全国房地产市场由一线城市开始逐步进入调整期，主要表现在开发企业减少或延缓商品房开发，商品房成交量快速下滑，销售价格出现松动。在此背景下，预期2011年，全国商品住宅市场将持续调整，对商品住宅销售的影响主要表现在，投资型客户短期内放弃购买，二次置业（住宅升级)型客户延缓购房，刚性需求客户购买住宅的比例逐渐提高。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付5款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892.兖州房地产市场简析2.1商品住宅市场供应量市场集中放量阶段供应量激增2011年兖州住宅市场整体潜在供应量预计达到203万平米，预期今年上半年市场会有50%的潜在供应达到预售条件，近100万平米住宅会在2011年上半年集中入市销售。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付6款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892.2兖州整体住宅市场需求简析整体需求快速下降，客群逐渐分流。兖州市辖区人口约60万，其中城区人口约20万，乡镇人口约40万，从住宅需求上看，乡镇人口到兖州市区置业比例相对较少，城区商品房客户基本以城市地缘型客户为主。兖州城区购房消费客群以职业划分，主要分为四类，政府公务员，事业单位员工，大型企业员工，个体工商户。但随着城市发展，此四类人群中大多已经购房，解决住宅的途径主要分为三类。1、兖州市大面积的城中村改造（近三年改造面积接近300万平米）多以回迁形式解决原住民住房问题。2、华勤集团，太阳纸业大型企业自建住宅，以成本价格销售给企业员工。3、商品房购买，2010年之前，兖州商品房供应主要集中在旧城区，已开发销售商品住宅总量约150万平米。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付7款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892.3商品住宅产品简析项目同质化程度较高，产品突出卖点缺失。参考样本楼层建筑形式主力户型瑞士豪庭11层2栋\18层4栋一梯两户\两梯四户90㎡两居130㎡三居明珠花园11层4栋一梯两户100㎡两居130㎡三居紫金城18层14栋28层3栋多层5栋两梯三户100㎡两居120—140㎡三居90㎡两居105—130㎡三怡和花园25栋18层一梯两户两梯三户居君临华庭11层2栋\18层5栋一梯两户\两梯两户89㎡两居142㎡三居100㎡两居120—165㎡三海情丽都17\18层8栋二梯三户\两梯四户居从建筑形式上，各个项目产品同质化程度较高，以高层及小高层板式建筑为主，主要差110㎡两居130—150㎡三异在建筑海清风康城格及户型面积上。25栋1111—层17建筑以一梯层两户一梯两户为主，两梯18三户层高层居建筑多为二梯三户及二梯四户。主力户型两居在90—100㎡之间，三居在120——130㎡之间。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付8款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892.4兖州在售大盘项目价格简析整体降低预期，价格出现阶段性下滑。项目名称预期均价目前均价紫金城50004350怡和花园38003450海情丽都38003725均价420038402010年四季度，兖州主要大盘项目预期销售均价为4200元/平方米，由于短期内，市场供应量急剧放大加之国家调控政策的逐步落实，使得市场意向客户持币观望的态势加重，造成市场成交量缩减，截止2011年2月，兖州大盘项目预期均价下滑至3820元/平米，均价整体下降约10%。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付9款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317893.重点竞争项目解析大盘竞争三分天下从市场竞争格局上看，形成了大盘竞争，三分天下的竞争格局，惠民建投，华勤集团，亚星集团三大房企总开发量达到170万平米，占据市场潜在供应总量的83%。预期2011年上半年6个项目将有40%的潜在供应达到预售条件，上半年市场放量预计68万平米。占阶段市场供应总量的68%。备注：附件中涵盖重点竞品项目分析对比10《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317894.小结市场小结?目前兖州商品住宅市场需求已形成阶段性饱和，住宅市场严重供大于求；?在售商品住宅项目产品同质化程度过高，各项目竞争主要以价格竞争为主；?大盘竞相降价，大打价格战，使得市场形成更为混乱格局。在此大背景下，本案若想在市场中赢得先机，平稳发展，必须规避价格竞争，在此基础上建立项目产品与品牌形象，形成市场差异化竞争，项目才能长久稳健的发展。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付11款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二．产品剖析1.项目分析2.项目卖点梳理3.SWOT分析4.小结《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付12款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891.项目分析?海情康城规划简析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付13款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?建筑布局规划?规划亮点：?建筑错落式的布局，保障了建筑采光的同时增大了楼宇间的空间。?东西两端综合楼形成地标性建筑。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付14款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?建筑风格设计?设计亮点：项目立面基本延续了海情丽都的建筑风格。在设计细节上增添了西班牙建筑风格中，红色陶瓦坡顶、圆弧檐口等建筑元素。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付15款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?项目园林规划?规划亮点7栋“点式”建筑围绕15000平米中心园林，形成项目园林景观的核心。同时在建筑楼宇间分布6处院落式景观点，保障了每户的室外景观效果。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付16款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789?项目配套?规划亮点：社区规划有6班幼儿园一所及5100平米12班小学一所，形成了初期教育无缝连接。目前“