谨呈：西安华侨城投资有限公司西安西安华侨华侨城曲江瓦胡同城曲江瓦胡同项项目目整体整体开发开发策略策略研研究究WORLDWORLDUNIONUNION本体质素理解NNOOIINNUUDDLLRROOWW区项目位于曲江新区，属于城市传统高端居住区，与城市位核心区联系便捷，城市人文价值凸显?项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷西安主城区?项目位于西安市曲江区核心区车行时域，距离主城区钟楼车行距离间约1约9.1公里左右，车型时间约7分17分钟；钟?曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的NN人文景观资源，以唐文化为主曲江新区OOII题的旅游开发带动下使其近年NNUU来成为城市的热点，为西安市DDLL居住价值的最高点，西安绝对RROO意义上的富人居住区。WW交项目所在区域路网发达，道路通达性好，公交系统处于通不断完善中，享有轨道交通利好道路交通：雁南一路?项目周边道路系统完善，长安南路路网发达，其中在建的翠华南路为双向四车道，未来地铁2号线朱雀路直接与南二环对接，雁展路为雁南三路双向四车道，贯穿东西，连天坛路接高新区；公共交通：雁塔南路NNOO?目前项目所在区域内公交II雁展路NN系统不太完善，仅有游9、UUDD504、526等公交线，随着LL翠华路RR区域的发展，公交系统日OO趋成熟；WW轨道交通：?地铁2号线将于2011年9月开通，本项目距离会展中心站不足1公里，能享有轨道交通利好；配项目与曲江高端生活配套无缝对接，拥有五园一塔的人套文景观休闲配套，及丰富的教育配套资源生活配套：生活配套：?西距西安国际展览中心900多米;?北邻西安国际会议中心\曲江宾馆；大雁塔广场?逐渐投入使用的大唐不夜城总占地967亩，总建面65万平方米，海洋馆集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游师大附中、商务为一体中国西部第一文化大唐不夜城MALL。大唐芙蓉园景景观观休休闲闲：：植物园?曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江西北政法外国语学院唐城墙遗址公园池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园。NN陕师大O曲江宾馆O曲江池遗址教教育配套：育配套：II公园园NN华东服西安国际?西邻陕西师范大学、西安外国语学UU饰广场会议中心D院和西北政法等高等学府；DLL?RR北距省重点师大附中约1.5公里；OO?延翠华路悲伤，还有翠华路小学，WW国际会展中心雁塔中学等教育配套，教育资源丰富。地项目属于中等规模、中高容积率混合物业房地产开发项块目?占地：约170亩?总建面：约46万平米?容积率：3.0-4.0?地块性质：住宅用地?地块使用年限：70年?地块内部地势平整，无明显地势高差；?地块内部无待拆建筑；?地块东南角存在土方，若判断不是建筑垃圾，则可加以利用；否NNO则需要部分外运；OIINN?地块中间有在建的翠华南路，将UU地块自然分割为两部分。DDLLRR中等中等规规模、中高容模、中高容积积率率OOWW、混合物、混合物业业属项目属于二线城市传统高端居住区的拥有丰富教育配套性的中等规模中高容积率的住宅项目?位于西安市曲江新区，属于传统高端居住区?曲江新区项项目目；区区位位?城市尺度?距离城市核心区，车行时间约17分钟；?项目紧邻多条城市主干道，可便捷到达城市城市传统高端居住交通交通?路网发达各个主要节点；区/路网发达，高配套配套?轨道利好?距离地铁2号线会展中心站约1公里，能享受地铁价值；端生活配套，拥有丰富教育资源/中?与曲江高端生活配套无缝对接，享有五园一?高端生活配套生活生活塔的人文景观休闲配套；等规模，中高容积?人文景观休闲配套配套配套?紧邻三所高等院校，一所省重点中学，拥有?教育配套较丰富丰富教育资源；率的住宅项目NNOOIINN?中等规模?项目总占地面积170亩；UU自身自身?中高容积率?容积率3.0-4.0；DD禀禀赋赋LL?住宅项目?70年产权的住宅用地；RROOWW西安高端豪宅居住区核心、拥有多重资源禀赋的优质土地拥有先天优质条件下，项目成功必须回答的三个问题Q1项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体or稳健的住宅开发？Q2实现项目价值最大化目标下的开发节奏和策略是什么？Q3项目核心价值体系树立之下的形象和市场站位是怎么样的？NNOOIINNUUDDLLRROOWWQ1项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体or稳健的住宅开发？从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命是什么？NNOOIINNUUDDLLRROOWW企企业业满足客户需求,为区域客户提供城市系统生活的优质配战战略略套企业理念理解企业社会责任——为客户创造价值使??????命通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质“通过独特创想文化致力提升中国人生活愿???????景成为中国最具创想文化和影响力的企业品质”为使命，更加关注客户需求，做好产品牌个性人本、创造、坚定、卓越品基础上不断创新，为客户创造价值，为品牌定位优质生活的创想家股东创造价值，为社会创造价值切合中国人日益增长的品质需求，依托优秀团队的无限想象力，我们敢为人先地创造，以坚定的意志品牌承诺，不断追求卓越，为人们提供更具个性化的生活体西安华侨城曲江验战略发展NN2010年，壹零捌坊OOII——为西安顶级客户提供绝对稀缺高端优质低密生活NNUUDDLL2011年，本项目RROO——致力于极大满足顶级客户需求，为WW客户提供城市系统生活的优质配套曲江市曲江市成熟的高端居住区，居住、文化、资源价值极致释放，场场背背景景但缺乏满足客户顶级城市生活的综合性项目一线城市成熟高端居住区具备的四大价值要素【类比案例】北京朝阳公园价值1：优质人文环境价值2：稀缺城市景观资源价值3：顶级优居产品价值4：顶级城市生活配套【类比案例】纽约中央公园曲江作为西安高端居住区，顶级富人聚集地拥有……优质人文环境：大雁塔、大唐芙蓉园……NNOOI稀缺城市景观资源：曲江池遗址公园…..INNUU顶级优居产品：湖城大境、曲江公馆、壹零捌坊……DDLLRROOWW?顶级城市配套曲江市曲江市曲江是西安顶级富人聚集地，区域目前缺乏满足高端客场场背背景景户顶级消费需求的配套项目曲江整体以私营企业主、企业高管、公务员等社会高收入人群为主编码项目名称主力客户湖城大镜客户来源较为分散，外地客户占了大概30%，以陕北客户居多；21本地客户以私企老板、企业高层管理者等高收入人群为主2中海铂宫以企业主居多，有一定财富积累的成功人士63鸿基紫韵以高端人士、政府从业人员、企事业单位高层管理者居多。44金域曲江以企事业单位从业者、高级公务员、大学教授、私企业主等为主5315紫薇永和坊本地客户较多，以政府高层领导者为主，部分陕北客户6曲江公馆以大型企业企业主、企业高层管理者为主曲江这个片区文化、资源是毋庸置疑的，可是配套实在是太从我们接触的曲江客户看，西安现在不缺有钱人，经济实力NN不完善了，虽然项目大唐不夜城那个片区的商业兴旺起了，OO很牛的人非常多，但是，曲江甚至西安都缺少和国际接轨的II可是那些商业只能满足日常需求还有旅游需求，没有一个正NN，能够满足高端客户消费的场所，整个西安都没有一个奢侈UU经购物的地方，想买点儿有品牌的东西还要去高新的金花…DD品品牌的旗舰店LL…RR——湖城大境策划经理OO——湖城大境客户WW曲江需要全新的变革力量，满足西安高端客户顶级消费需求，改变区域市场格局将各种物业进行有机组合，形成相互联系相互依存的多功能高效城市城市综综合合组合，城市综合体在城市的发展过程中能够承担树立城市标志与体价体价值值形象，有效推动城市现代化与国际化的功能?城市综合体定义：城市综合体各物业的相互关系?所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互协住宅/公寓为商业提商业为写字楼、酒助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。供客源，满足居住需店和公寓提供配套求，保证资金来源，聚集人气商业住宅办公大型建筑综合体承担的城市功能公寓：酒店酒店为公寓、办公写字楼为商业、酒店?土地价值的高效利用NN提供共享的服务和和公寓带来潜在客户OOI?I树立城市的标志与形象配套设施，提高整体档次NNUU?D满足高端消费DLLR?RO推动城市的现代化和国际化OWW城市城市综综合合都市综合体作为城市核心区的标志之一，代表着国际化的生活体价体价值值方式、引领着时尚潮流，是城市商业发展最高级的表现形式伊顿中心之于多伦多国贸之于北京CBD六本木之于都港SOHO之于北京CBD洛克菲勒中心之于曼哈顿万象城之于钱江新城深圳华润中心之于罗湖太古城之于中环NNOOIINNUUDDLLRROOWW城市顶级综合体——改变城市格局的力量——即是在综合体属性的基础上带来区域升级效用，打造城市标杆形象，实现全面领先型酒店性形象NN地标OOII公寓N档N+高UU宅舒住DD高LLRR活潮流OO领新生W引W中心的购物小结从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命是什么？企业战略发展需要城市系统生活配套者，为曲江提供顶级生活配套区域市场需要区域市场缺乏满足高端客户顶级城市生活的综合性项目顶级客户需要高端客户需要与之生活相匹配的顶级消费场所综合体价值城市商业发展最高级的表现形式，拥有改变城市格局的力量NNOOIINNUUDDLLRROOW发W展高价值城市综合体可同时满足企业战略、市场发展、客户生活三方需求Q1项目应选择怎样的开发模式，高价值城市综合体or稳健的住宅开发？从企业战略发展角度与区域整体市场发展角度看项目应承载的使命？发展高价值城市综合