《《20112011版版--房地产营销策划大全房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付1款款房策网房策网www.fangce.netwww.fangce.net海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载0755-835135980755-83513598QQ:69031789QQ:69031789谨呈：江苏凤凰置业有限公司凤凰和熙南地块项目商业现阶段营销讨论稿《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付2款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789目录ContentsPART1销售及招商策略、计划适合进驻物业条件分析PART2形象宣导推广时间节点返租合同示意《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付3款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART1Ⅰ、销售及招商策略、计划《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付4款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、销售策略目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯销售带租约销售短期返租销售一般为一到三年返租长期返租销售一般为八年以上返租《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付5款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789销售策略：1、纯销售模式优势优势：：?开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；?将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣劣势势：：?产权分散，主力店或品牌店难以进驻；?无法规划经营业态及规范整体形象；?对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；?若经营不好，对于项目整体形象及公司品牌有一定影响。适用：适用：?商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；?纯街铺销售；?商业体量较少或零星小面积的商业物业。?针对于本案单层5000平米的体量加之高总价，此种销售模式难度很大《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付6款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789销售策略：2、带租约销售模式优势优势：：?通过招商保证前期商业定位与形象；?能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；?短期内使业主获得稳定收益。劣劣势势：：?铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；?未出租的商铺销售难度较大，特别是类似于本案的大铺；?销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；?中、长期收益难以稳定；?后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；?各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：适用：?商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；?可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；?纯街铺或中等体量左右的商业物业。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付7款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789销售策略：3、短期返租(1-3年)优势优势：：?前期由开发商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。?帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；?3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣劣势势：：?承担前几年的返租补贴；?返租结束后的统一经营管理要求较高；?因返租而产生相应的返租法律风险。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付8款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789销售策略：4、长期返租(8-10年)优势优势：：?前期由开发商控制招商，能确保既定的商业定位；?给投资者坚定信心。?返租销售，并适当降低投资门槛，尤其针对大面积商铺可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。?如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣劣势势：：?承担八年以上的返租补贴；?如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。?因返租而产生相应的返租法律风险。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付9款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789销售策略：长期与短期返租比较?从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。?从风险角度看，短期返租相对于长期返租，短期返租后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。因此，我们建议在短期返租的前提下，进行带租约销售。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付10款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二、销售计划?销售程序?先对各个楼层进行招商，确定经营商家以及租金，?开发商与商家签定租约；?针对投资机构、各大商会、高档场所会员等进行针对性营销?开发商与投资客户签定返租协定并出售?（返租租金尽量做到与月供额相等，以保证免供计划的吸引力）（返租合同拟稿附后）《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付11款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789销售渠道：关系营销①大客户拓展：金融行业，休闲娱乐，连锁超市等②商会联盟拓展：南京浙江商会，南京永康商会，南京餐饮协会等③高端客户拓展：高档俱乐部会员，银行VIP客户，高档私家车车主等④投资机构：如大摩投资等⑤UPCS客户资源：筛选天正湖滨、紫园等有效客户⑥政府资源：争取与相关政府部门取得联系并促成进一步协作，充分利用此类资源扩大有利影响。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付12款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789三、招商计划?确定最适合的经营业态，寻找进驻商家及购买客户；?具体实施过程：?由凤凰与UPCS共同对南京一些经营较有特色的大型商家进行考察，主要针对诸如租金回报、经营业态、连锁企业等；?由专人负责联系各家选定的商家，进行洽谈招租事宜（包括租金、租期以及优惠方式）；?与意向商家签定租赁合同；《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付13款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789对于主力商家的招商工作，需采用定向招商的方法对于主力商家招商工作的开展，要做到“走出去，请进来”，如：①来访→电话来访→来访约谈②出访→电话访问→出访约谈因此，在此基础上，配备具备一定专业性的商业人才，根据确定好的主力商家方向，主动联系意向较为明显的大客户。由于目前本项目周边的商业氛围尚未浓厚，本项目的主题性较强，对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付14款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789PART1Ⅱ、适合进驻物业条件分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付15款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789下面我们来分析一下适合进驻凤凰南地块商业的几种物业所需条件《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付16款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789百货商场物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）25,000-30,000单层面积（㎡）6,000－8,000，长宽比一般大于10：7经营楼层选择（层）－1-4结构层高要求（m）≥5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）超市区≥500，其它楼层≥350给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）500左右物业交付装修《2011标版准-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付毛坯/或按照装修要求提供17款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-8