2011年成都别墅市场年报第一部分2011年中国宏观经济与政策分析一、宏观经济总结精要1、全国经济情况?预计2011年中国GDP确保增长9.2%左右初步测算，2011年前三季度国内生产总值(GDP)320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。其中，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。从环比看，三季度GDP增长2.3%。从主要指标变动来看，尽管增长速度有小幅的回落，但是运行还是比较平稳，经济从政策刺激向自主增长有序转变的态势非常明显。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087中国国家统计局公布的宏观经济数据显示，前三季度，中国固定资产投资212274亿元，同比名义增长24.9%（扣除价格因素实际增长16.9%），比上半年回落0.7个百分点。其中，国有及国有控股投资73481亿元，增长12.7%。分产业看，第一产业投资同比增长25.5%，第二产业投资增长26.9%，第三产业投资增长23.4%。分地区看，东部地区投资同比增长22.3%，中部地区增长29.9%，西部地区增长29.5%。前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。全国商品房销售面积71289万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。2011年1-11月，中国社会消费品零售总额约为16万亿元，同比增长17.0%，扣除价格因素，实际增长率为11.4%，创下自2005年以来实际增速最低点。前11个月餐饮消费增长16.7%，比去年同期增幅低1.3个百分点，创下多年来最低纪录。《2012版《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:8000180871-9月份，全国进出口总值26774亿美元，同比增长24.61%，贸易顺差1070亿美元。其中，出口总值13922亿美元，同比增长22.7%。进口总值12852亿美元，同比增长26.7%。2011年12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，比上月回升1.3个百分点，略高于扩张与收缩的临界点50%，是2009年3月以来的次低点，并低于历史同期均值2.0个百分点。表明在消费旺季临近的带动下，企业生产增长，制造业经济总体略有回升，但在国内外市场需求持续放缓的情况下，未来制造业经济发展趋势仍有待进一步观察。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:8000180872011年1-11月累计比为5.9%,其中1月份最低为4.1%,6月份以后均在5.6%以上,8月份最高达6.4%,这是2008年以后的最高涨幅.1-11月份八大类商品呈“七涨一平”格局,其中食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修、医疗保健及个人用品、交通和通信、居住累计比分别上涨14.9%、5.1%、1.4%、1.6%、2.1%、0.2%、4.7%，娱乐教育文化用品及服务累计比持平。2011年CPI的涨幅为高开高走，见顶回落的趋势，预计年内CPI指数涨幅为5.5%。2011年1-10月，中国财政收入90851.68亿元，比去年同期增加19951.86亿元，增长28.1%。其中，中央本级收入46638.27亿元，同比增长24.8%；地方本级收入44213.41亿元，同比增长31.8%。财政收入中的税收收入79634.28亿元，同比增长26.6%；非税收入11217.4亿元，同比增长40.1%，其中中央非税收入2352.06亿元，同比增长13.8%。全年财政收入增长呈前高后低走势。分季度看，一季度中国财政收入增长33.1%，二季度增长29.6%，三季度增长25.9%，其中9月增幅回落至17.3%，10月增长16.9%。后两个月中国财政收入累计增幅还会有所回落。2、全国房地产情况开发投资总额：1-11月房地产及住宅开发投资总额同比增速继续高位回落1-11月，全国房地产开发投资额为55483亿元，绝对值创历史新高。同比来看，1-11月相比去年同期增长29.9%，增幅比1-10月下降1.2个百分点，但仍在高位运行。整体来看，房地产开发投资同比增速继续保持在2007年以来的历史高位，但近月降幅逐渐加大。1-11月，全国住宅开发投资额为39857亿元，绝对值亦创近年来新高。同比来看，1-11月比去年同期增长32.8%，增幅比1-10月下降1.5个百分点。需求：累计销售面积和销售额增速均放缓，单月销售面积继续同比下降1-11月，全国商品房累计销售面积为9.0亿㎡，同比增长8.5%。增速与1-10月相比下降1.5个百分点；住宅累计销售面积同比增长7.5%，增速也下降1.5个百分点。11月全国商品房销售面积为9941万㎡，同比下降1.7%，住宅销售面积为8668万㎡，同比下降3.3%。供应：累计新开工面积增速继续高位下降，开发投资增速降至30%以下1-11月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.5万亿元，同比增长29.9%；房屋新开工面积达17.5亿㎡，同比增长20.5%，增速比1-10月下降1.2个百分点。其中，住宅新开工面积为13.5亿㎡，同比增长17.6%，增速较1-10月下降1.5个百分点。自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降，但仍高于2006-2008年平均水平。1-11月全国房屋施工面积继续增长，达49.1亿㎡，同比增长27.9%，增速比1-10月下降0.5个百分点。其中，住宅施工面积为37.6亿㎡，同比增长26.0%，增速比1-10月下降0.8个百分点。1-11月，全国房屋竣工面积为5.9亿㎡，同比增长22.3%，比1-10月增加3.8个百分点。其中，住宅竣工面积为4.8亿㎡，同比增长21.5%，增速比1-10月增加3.9个百分点。价格：全国住宅销售均价连续四个月下降，百城住宅均价连续三个月环比下跌1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/㎡和5096元/㎡，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。数据显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8832元/㎡，与10月环比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。资金来源：开发企业资金来源总额创历史新高，国内贷款占比创新低1-11月，房地产开发企业资金来源共计7.5万亿元，同比增长19.0%，增速较1-10月下降1.2个百分点。除国内贷款增速有所增长外，其余各项资金来源的增速均保持下降态势。国内贷款占比下降，定金及预付款和利用外资占比不变，其他资金来源占比略有上升。小结：量价齐跌势头继续，供应、资金增速仍在高位价格方面：从百城价格指数来看，11月100个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续第三个月出现环比下跌。需求方面：1-11月，全国商品房累计销售面积和销售额的同比增速继续减小；11月，商品房单月销售面积和销售额增速大幅放缓，连续第二个月同比下降。值得注意的是，数据显示11月新房和二手房的成交量都明显低于去年。供应方面：开发商加速推盘，近两年的高速增长也使得供应方面压力越来越大。另一方面，货币政策微调将缓解房地产业的调控压力，但房地产调控政策仍不放松还是接下来房地产市场不得不面临的问题。二、宏观政策总结与发展预测1、全国政策时间措施要点2011.6.20央行上调存款类金融机构人民币存中国人民银行决定，从2011年6月20日起，款准备金率0.5个百分点。上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.6.7住建部《国有土地上房屋征收评估房地产价格评估机构由被征收人在规定时间办法》内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。2011.6.1新《规划管理建筑面积计算办法》自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商"偷面积"行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。2011.5.26《关于报送年度商品房项目预要求各开发企业，按时报送年度商品房项目（销）售计划和商品房预售方案有预（销）售计划，如实填报《年度商品房项关事项的通知》征求意见稿目预（销）售计划表》，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。2011.5.18央行上调存款类金融机构人民币存中国人民银行决定，从2011年5月18日起，款准备金率0.5个百分点。上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.5.12国土资源部《关于加强保障性安居明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土工程用地管理有关问题的通知》地兴建公租房，严肃查处"小产权"房，维护良好的管地用地秩序。2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商房地产开发企业违反明码标价规定未实品房销售明码标价专项检查的通知行"一套一标"，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011.5.1国家发展改革委《关于降低部分建自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施设项目收费标准规范收费行为等有工图设计审