《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087长三角城市房地产投资价值研究【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087PART-1研究背景【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087《上海服务长江三角洲的总体发展战略》将长三角分为了由16个城市为中心的核心区：上海、南京、苏州、扬州、镇江、泰州、无锡、常州、南通、杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴和台州。外加11个公司项目所在地：厦门、淮安、盐城、连云港、宿迁、徐州、衢州、金华、丽水、合肥和马鞍山。【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087分类依据1、国内生产总值2、房地产开发投资额增长率3、人均可支配收入4、常住人口规模5、未来发展潜力【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087样本城市——一线、二线城市城市类型所属省份上海一级上海市南京准一线江苏省杭州准一线浙江省宁波二线强浙江省苏州二线中江苏省无锡二线中江苏省厦门二线弱福建省合肥二线弱安徽省【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087样本城市——三线城市城市类型所属省份常州三线强江苏省南通三线强江苏省绍兴三线强浙江省台州三线强浙江省镇江三线中江苏省泰州三线中江苏省扬州三线中江苏省淮安三线中江苏省徐州三线中江苏省金华三线中浙江省湖州三线中浙江省嘉兴三线中浙江省舟山三线中浙江省【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087样本城市——四线城市城市类型所属省份盐城四线强江苏省马鞍山四线强安徽省连云港四线中江苏省宿迁四线中江苏省丽水四线中浙江省衢州四线弱浙江省【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087PART-2宏观经济概况【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087人口增长——一线、二线2008年户籍人口（万2009年户籍人口（万城市人口增长率人）人）上海1371.041379.390.61%南京624.46629.770.85%杭州677.64683.380.85%宁波568.09571.000.51%苏州629.75633.290.56%无锡464.20465.650.31%厦门173.67177.001.92%合肥486.74491.430.96%1、在所有的一、二线城市中，厦门市户籍人口增长最快，人口规模的加大意味着住房需求的提升。2、合肥市人口增长率仅此于厦门，无锡市户籍人口有滞涨趋势。【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087人口增长——三线城市2008年户籍人口（万人）2009年户籍人口（万人）人口增长率常州358.74359.80.30%南通763.72762.66-0.14%绍兴437.06437.740.16%台州574.06578.470.77%镇江268.77269.90.42%泰州500.89503.980.62%扬州459.79458.8-0.22%淮安536.91534.16-0.51%徐州946.86957.611.14%金华461.41462.50.24%湖州258.50259.170.26%嘉兴338.07339.60.45%舟山96.7796.770.00%1、在三线城市中，徐州市人口增长率最为突出，增幅高达1.14%，为所有27个样本城市中最高。2、淮安市人口增长率为27个城市中最低的，人口出现逆增长，不利于房地产业的建设与发展。【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087人口增长——四线2009年户籍人口（万城市2008年户籍人口（万人）人口增长率人）盐城811.71812.40.09%马鞍山128.1128.610.40%连云港488.25490.640.49%宿迁534.58540.61.13%丽水255.43257.390.77%衢州248.85249.860.41%1、在四线城市中，宿迁市人口增长最快，增长速度仅次于徐州市，有利于住宅市场发展。2、盐城市人口增长速度相对缓慢。【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087从人口增长角度看，值得介入的城市有4个厦门合肥徐州宿迁【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087经济发展GDP增长与房地产开发的关系：GDP增长率小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%-15%房地产开发萎缩停滞稳定发展高速发展飞速发展情况经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系会产生较强的影响，使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略有区别，房地产周期略早于宏观经济周期。1、当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导作用下，社会生产资源房地产业转移，由此导致并推动房地产业率先开始复苏，带动宏观经济步入扩张期。2、当宏观经济进入高涨期后，在政府通过提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策下出现降低，同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产特有的产业收缩机制的影响，结果使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果房地产市场先于宏观经济而进入收缩期。2007年底国家实施的更为严厉的金融紧缩政策，使得房地产市场已经进入了长达半年多的收缩期。【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087经济发展人均GDP与房地产开发的关系：一般来说，国民收入变动会导致房地产消费需求发生同方向相同的变动，即收入增加会刺激房地产需求上升，收入下降则导致房地产需求减少。同时也不得不考虑需求市场边际价值递减定律的影响，以及土地不可复制性所带来的开发用地逐渐减少等带来的房地产市场理性减缓的因素。故经长期观测发现，房地产开发随着人均GDP增长呈现波峰型变化周期。800-1000美元1000-4000美元4000-8000美元8000-10000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼顾改善需求为主改善需求为主快速发展平稳发展缓慢发展起步发展以数量为主，质量为以质量为主，数量为以质量为主的综合发单纯数量型辅辅展【战略是为了更好的行动与执行】《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款上海华燕市场研展中心房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087经济发展——一线、二线2009年GDP（亿人均GDP（美元）城市GDP增长率元）（按户籍人口）上海14900.938.20%16368南京4230.2611.50%10