谨呈:郴州国富房地产开发有限公司懿德园项目策划报告公元公元20112011年年11月月66日日哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园……——德国·诺瓦尼斯特别声明：我公司对该方案中的所有内容拥有唯一的知识产权，未经我公司同意，任何人或企业不得抄袭和盗用我公司的知识产权，否则，我公司将保留追究相关责任的权力。声明方：郴州市众联房地产策划有限公司Contents内容纲要前言壹.自我认知贰.项目界定叁.物业发展建议肆.营销攻略前言一我们的目标前言二界定问题：此岸彼岸前言一：我们的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向目标一：高定位，为开发商实现最大利益化；目标二：高品质，开发具有竞争力精品社区；目标三：高效率，产品切合市场需求，实现热销；目标四：高形象，提升国富地产的品牌影响和美誉度。前言二：界定问题非期望结果——由特定情境导致的特定结果期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果R1——此岸彼岸——R2(项目条件)自我认知自我实现(项目目标)郴州概况实现利益最大化核心问题四大目标：区域感知高端产品定位项目界定市场环境：竞争个案实现快速销售解决方案项目分析提升企业品牌价值1壹R1此岸-自我认知ONE11.1郴州概况【城市风貌】郴州市位于湖南省东南部，自古以来即为中原通往华南沿海的咽喉。东接江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南长沙，素称湖南的南大门。郴州市现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省土地总面积的9.2%。总人口约460万人。郴【城市经济环境与房地产市场】州概郴州市的城市发展定位：况湖南省南部门户，省级历史文化名城,依托矿产、生态资源和区位交通优势，发展定位成为湘、粤、赣省际区域中心城市和湖南省最开放城市。郴【城市经济环境与房地产市场】州城市发展规划:总体目标：郴州为建设成为概湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市，要在城市规划方面实现“一况个目标和五大功能”：实现特大城市和本区域首位城市的发展目标，承担本区域交通信息中心、产业聚集中心、商贸物流中心、金融服务中心、科教文化中心等五大功能。近期经济建设目标：2009年—2010年，全面推进“千亿投资计划”，实施500个建设项目，投资总额超过1000亿元，以项目大建设推动经济大发展。2009年，在全市开展“项目建设年”活动，重点推进430个项目建设，力争完成投资370亿元。郴【城市经济环境与房地产市场】区域交通枢纽:州郴州交通便利，四通八达。京广铁路、武广高速铁路、京珠概高速公路、厦蓉高速公路、107国道、106国道、省道1806线、1803线和郴资桂高等级交通况干线等纵横境内。尤其以2010年全面通车的武广高速铁路，将成为纵穿整个湖南的客运“南北大动脉”。未来香港往返武汉的铁路车程（单程），有望缩至5小时左右。这将使得武广客运专线途经的20余个城市近1亿人口，与广州、香港的联系更为紧密，进而拉动铁路沿线经济的发展。而郴州也将和广州及长沙实现“一小时”生活圈“。郴【城市经济环境与房地产市场】州珠三角经济转型对郴州的影响概:郴州是湖南的南大门,郴州充分利用区位优势和泛珠三角区域况合作的有利机遇，加快融入华南经济圈；并大力实施倚北接南的方略，开辟与珠三角产业对接的快速通道，形成经济南融、产业北移的新格局。目前，郴州招商引资80%的项目来自粤港澳，郴州的劳务输出中80%的劳务输出到珠三角，郴州60%的农产品也输入到了珠三角。这一切利好因素为郴州带来新一轮发展机遇郴【城市经济环境与房地产市场】州概丰富的旅游资源况:郴州以苏仙岭、莽山原始森林、东江湖等旅游景点和丰富的温泉资源吸引着各地的旅游观光客，旅游综合收入提高至33亿元，旅游综合收入占GDP的比例提高到8.4%。郴【城市经济环境与房地产市场】矿产资源是郴州经济一大支柱州：郴州拥有丰富的矿产资源，素概有“中国有色金属之乡”、“南方重点林区”、“湖南能源基况地”之称，有色金属储量占湖南全省总储量的三分之二。丰富的矿产资源带动了部分消费群体的暴富，矿业经济也成为部分县市主要的支柱产业之一。部分矿产资金开始向其它投资渠道分流是郴州投资市场一大特点，矿老板消费和投资观念观念的改变将使郴州投资市场更加活跃。郴【城市经济环境与房地产市场】州城区规划的发展：加快实施“南延东进、西扩北提、东进优先”战略，推进概“一体两翼三中心”建设。况——摘自2009年郴州市第三届人民代表大会第三次会议《郴州市政府工作报告》“一体”：主体城区—老城区；“两翼”：西翼—福城新区、东翼—郴州有色金属产业园（含郴州出口加工区）为主体的东部新城；“三中心”：商务中心—武广新区、物流图示：2030年郴州城区总体规划图中心—郴州物流园区、产业中心—郴州有色金属产业园。郴【城市经济环境与房地产市场】省统计局8月3日公布了上半年湖南各市州GDP情况。数据显示，州长沙GDP总量排第一，为14841287万元；郴州GDP增幅排第一，为19.6%。概数据来源：湖南省统计局公布资料况GDP增速与房地产发展关系图郴州今年经济的高速增长，也让房地产市场进入快车道。郴【城市经济环境与房地产市场】州概快速工业化带来况激进城市化第一产业增加值120.5亿元，增长6.3%；第二产业增加值358.1亿元，增长4.1%；第三产业增加值255.5亿元，增长11.0%。全市三大产业比重为16.4：48.8：34.8。郴【城市经济环境与房地产市场】州概况郴州目前的城区人口约为53万,到2015年要达到68万,到2020年要达到78万,到2030年要达到100万。激进城市化催生每年新增城区人口3万，按人均居住面积22㎡房地产需求计算，每年住宅需求量为66万㎡，再加上居民二次置业的需求，郴州市每年的住宅需求量将超过100万㎡。郴【城市经济环境与房地产市场】郴州人口461万，人均生产总值16668元，比上年增长6.4%,达到1041美元。州全市城镇居民人均可支配收入13765元，增长10.7%；扣除物价因素，实际增长4.3%。概发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP0～800800～40004000～80008000以上况（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主快速发展平稳发展，以质超速发展缓慢发展发展特征以数量为主，数量与量为主，数量与单纯数量型综合发展型质量并重质量并重12000按照国际标准，根据房地产发展阶段与人均GDP10000的关系，判断郴州市房地产市场正在步入快速发展8000阶段，对质量的要求开始越来越高。6000人均GDP4000结论：郴州市房地产市场目前整体处于快速发2000展阶段，这一阶段的住宅需求属于增量型，需01991200320042005求旺盛。郴【城市经济环境与房地产市场】州2010年最新数据统计2010年1-10月份数据显示，全市完成全社会固定资产投资544.6亿元，同比增长34.8%，截止今年10月份房地产开发投资44.6亿元,同概比增长57.6%）况商品房施工面积达475.6万平方米，同比增长75.7%；新开工面积为60.41万平方米，同比增加14.52万平方米商品房销售面积为商品房销售面积147.9万平方米，同比增长64.7%商品房竣工面积81.3万平方米，同比增长89.9%各项指标均为上升趋势，市场供应充足。在2010年湖南郴州房地产开发招商引资项目推介会上推介的138个项目中，有57个达成现场签约,引进房地产开发投资380.93亿元，建设规模达1746.73万平方米郴【城市经济环境与房地产市场】州市区内代表性高层楼盘价格45003600388037004100400036003380393035003400概30002500340032003300320033003080200015001000况5000缘园城邸城城畔郡际水家尚名华天湖南国山凤翔泉贵润莲云·龙鸿龙新天爱祥泰锦2010年12月2010年1月2010年初统计“高层住宅均价为3200每平方米”,至2010年下半年，高层住宅实际均价上涨到3600元∕㎡，并且从新推入市场的楼盘价格来看，仍有上升趋势。郴州房地产市场发展总体趋小势1、市场供给量将增加，产品品质大幅提升；结2、市场接受度走高，价格将继续稳定上涨；3、市场刚性需求依然旺盛；4、伴随着房地产市场秩序的整治，市场规则将进一步健全和完善；5、随着外来资本和地产巨鳄的陆续入郴，品牌将成为郴城地产经营方向；6、地方政府将继续保持对市场的扶持力度；7、对地域的要求将日益淡化，消费者对产品价值的关注将提升；8、新城区建设刺激房产开发呈现规模化迁移；9、行业分工越加明显；10、银行为控制风险,房贷政策有可能收紧；区【区域感知】郴州房地产市场可以分成六域个板块：苏仙岭板块：以中档的概住宅小区为主苏仙岭板块王仙岭—爱莲湖板块：以北湖公园板块况别墅和多层住宅为主，将是下阶段的开发热点五岭广场板块：以中高档的住宅小区和政府小区为王仙岭主骆仙岭板块爱莲湖板块北湖公园板块：以商业和电梯底商物业为主骆仙岭板块：以电梯房和南塔公园板块单位合作建房为主南塔公园板块：以精品五岭广场板块多层与电梯物业为主.区1.2区域感知域概况本项目位于南城区的五岭版块,我们通过对该区域的分析,来明确项目的地域特征.区【区域感知】域概从道路规划来看,本项目处于新城区况交通的核心地域,紧靠五岭大道，连接107国道，面向武广高铁，是目前郴州交通最为便利地域！区【区域感知】域从城市用地规划概来看，本项目处于未来城市新城区核心区况域，是城市规划中”一体二翼“的核心地带，是未来