大连市城市发展及市场研究报告第一部分城市整体发展状况第二部分城市规划及发展方向第三部分城市房地产业发展状况第四部分城市房地产开发状况第一部分目标城市整体发展状况——城市规模与人口1、城市面积及人口城市面积12574平方公里，现有户籍人口586.4万人。3656平方公里91万2770平方公里82万3576平方公里103万甘井子区1353平方公里157平方公里452平方公里74万7万74万中山区40平方公里512平方公里西岗区36万21万24平方公里沙河口区31万35平方公里66万资料来源：《2010年大连市统计年鉴》第一部分目标城市整体发展状况——城市规模与人口2、城市化率2010年大连户籍人口为586.4万，城市化率达到62%。大连市委书记在辽宁省第十一届人代会上表示今后五年大连市城市化率大体要提高到80%，预示大连城市建设速度将进一步加快。总人口户籍人口城镇人口城市化率年度(万人)(万人)(万人)(%)2010年625586.4363.5622009年617584.8357.861.22008年613583.4347.859.62007年608578.19336.8355.4资料来源：《大连市统计年鉴》第一部分目标城市整体发展状况——城市经济发展1、经济数据1.1东北区域同档次城市比较东北四个主要城市中，大连市2010年指标几乎均位于榜首，仅固定资产投资一项低于沈阳位居第二，但也遥遥领先其余二市。50000第一部分目标城市整体发展状况——城市经济发展1、经济数据1.2与一线城市城市比较与一线城市仍存在较大差距，GDP仅相当于深圳的50%,上海的30%。但在固定资产投资方面已经超过广州、深圳，表明城市进入快速扩张、开发期，城市建设力度将进一步加大。50000第一部分目标城市整体发展状况——城市经济发展1、经济数据1.3与二线城市比较5000现有指标中，大连市较其他副省级城市并无明显优势。但在固定资产投资一项上明显高出。上升空间优于其他二线城市。0第一部分目标城市整体发展状况——城市经济发展2、产业结构第三产业的比重将持续上升成为趋势。2010年大连市产业结构示意图2010年，大连第二产业比重最大，占到总体经济的51%，第三产业为42%。十二五规划提出要加快推动经济发展方式由依赖投资、出口的发展模式向消费需求、创新驱动和服务经济的可持续发展模式转变。可见未来第三产业的比重仍将继续上升。第二产业支柱：大连船舶、大钢大化、瓦轴、大连机床第一部分目标城市整体发展状况——城市经济发展3、居民日常消费习惯青泥洼商圈：大连最早的商业中心。但由于2001年左右的整体拆迁，使得商业氛围被破坏，地位逐渐被西部商圈所取代。华南商圈西安路商圈：目前大连最为成熟的商业区，已成为人们日常消费的主要区域。青泥洼商圈华南商圈：刚刚崛起，尚未成熟，主西安路商圈要辐射大连西南甘井子区及北部金州新区。第一部分目标城市整体发展状况——自然人文4、社会发展状况2011年中国城市竞争力报告中，2010年大连综合竞争力名列全国城市第八位。成为有史以来第一个进入前十名的东北区域城市，打破由珠三角、长三角、环渤海、港澳地区“垄断”的格局。城市综合竞争力划分为总量、质量和流量三个指标。总量指标指一个城市的经济实力、实际产出能力及发展状况。质量指标深刻反映城市经济的发展质量和社会经济的“健康”状况。流量指标具体反映在GDP规模、资本、技术、人力资源、对外开放、资源利用等方面的集聚和扩散能力。前十名：香港、上海、北京、深圳、台北、广州、天津、大连、长沙、杭州资料来源：中国社会科学院编制《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》第一部分目标城市整体发展状况——小结u地理位置战略性强，自身城市基础建设较好。u城市景观资源丰富，气候舒适，具有较强的房地产投资及宜居属性。u城市基本面数据良好，全面领先东北四大大城市，与其他一二线城市相比也体现出较大的发展空间。第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位国家发改委“十一五”期间重点课题“到2030年中国空间结构问题研究”1.哈尔滨都市圈?11.盐连都市圈2.大齐都市圈?12.驻信都市圈3.长春都市圈13.南京都市圈?4.沈大都市圈14.上海都市圈5.京津都市圈?15.武汉都市圈6.石邯都市圈16.南昌都市圈??7.青烟都市圈17.长沙都市圈8.济维都市圈?18.珠三角都市圈9.郑州都市圈19.南宁都市圈?10.徐州都市圈20.成渝都市圈第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位1、沈大都市圈2020年中心城市（人口1000万）：2个沈阳、大连500万人口城市：1个鞍山300万人口城市：5个抚顺、锦州、本溪、营口、铁岭阜新、葫芦岛、辽阳、盘锦、瓦房店、海城、开原、新民、100万人口：10个盖县、彰武总人口5000万辽宁省第六次人口普查显示2010年该省人口总数为4374万人，即意味着未来10年内辽宁省年人口增长将在60万左右，达到14%的增幅，房地产市场需求将空前旺盛。第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位1、沈大都市圈东北区中沈大都市圈最先成熟，势必引发东三省、河北、内蒙古部分人口规模性流入。年度2005年2010年2015年2020年2025年2030年长沙都市圈徐长春都市圈哈尔滨都市圈州都市圈郑州济潍都市圈齐大都市圈成熟型都市圈：人口京津都市圈成渝都市圈5000万，非农产业都市圈石邯都沈大都市圈盐连都市圈青烟都市圈GDP4.27万亿上海都市圈南京都市圈市圈驻信都市武汉都市圈南昌都市圈圈珠三角都市圈南宁都市圈长春都市圈青哈尔滨都市圈成长型都市圈：人口沈大都市圈烟都市圈武汉3000万，非农产业珠三角都市圈南昌都市圈齐大都市圈　GDP8000亿济潍都市圈都市圈盐连都南宁都市圈市圈第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位2、城市整体定位80年代初十二五规划沿海国际性开放城市东北地区核心城市、东北亚重要国际城市东北亚重要的国际航运中心；东北地区核心城市；文化、旅游城市和滨海国际名城；中国重要沿海港口城市；中国东北主要的对外门户；第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位3、行政划分及未来发展规划八区中山区、西岗区沙河口区、甘井子区金州新区、高新园区保税区、普湾新区三市瓦房店、普兰店、庄河一县长海县第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位3、行政划分及未来发展规划“一市两城”八区主城区组团：中山区、西岗区中山区、西岗区、沙河口区、沙河口区、甘井子区金州新区、高新园区甘井子区、旅顺口区、高新园区保税区、普湾新区三市瓦房店、普兰店、庄河一县新城区组团：长海县金州新城、保税区、普湾新区第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势普湾新区团组区城新保税区西拓北进，全域城市化提速金州新城团组区主城区城主主城四区高新园区高新主城园区区旅顺口区第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势主城区组团加快推进主城区功能一体化进程主城区组团定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。突出行政、文化、科技、金融、信息、商贸、旅游、体育、教育、会展等主要职能。主主城区组团城区高新园区第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势市内四区担负城市金融、商务中心职能重点建设金融中心、物流中心、生态科技创新城、国际商务区、知识经济聚集区和生态宜居城区，发展总部经济、金融保险、软件和创意产业、科技服务、商贸流通、信息服务、旅游会展、文化休闲为主体的高端现代服务业。第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势旅顺口区明确“五城一都”的城市功能定位重点发展港航物流、旅游休闲、科技研发和教育文化。十二五期末全区城市化率达到95%，成为大连第一个基本实现全域化。西部临港新城旅游休闲度假城科技创新城历史文化名城生态宜居城大连花卉之都第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势高新园区打造世界一流软件和服务外包产业基地建设成以技术研发、销售批发、产品售后、仓储、专业策划、专业培训等服务为主的城市核心功能区,生态环境一流的创新型科技新城区。第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势新城区组团打造成大连对外开放的“桥头堡”新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地。力争5至10年内经济总量占全市一半以上，打造成大连经济发展新的增长极，成为大连外开放的“桥头堡”。新城区组团主城区高新园区第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势金州新区定位为新市区的经济中心，打造先进制造业聚集区。第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势普湾新区打造八大功能区城市核心区:分为内湾核心区、高铁核心区和西北核心区。总部经济区:通过“总部基地”功能链条辐射带动周边产业区的发展。会展中心区:承接大型会议会展项目。人才培训区:汇聚高端职业教育设施，高等学府和研发机构的学园城。居住生活区:宜居生活区。孵化研发区:大连科技孵化龙头区。产业居住复合区:形成工业与居住用地功能的混合。外围产业区:化工园区、临港园区。第二部分城市规划及发展方向——城市总体规划定位4、城市空间结构发展现状及未来发展趋势保税区进一步扩大和提升服务功能，加快汽车物流城建设，支撑保税区的发展。第二部分城市规划及发展方向——城市内部发展潜力1、重点项目规划哈大高铁年底正式运营，助推城市北部发展，加强