招商地产雍华府项目销售培训目录壹、建筑基础贰、建筑风格叁、业务员标准及理念肆、客户分析及应对伍、案场作业壹、建筑基础提纲基本名词概念基本名词概念规划实例规划实例基本名词概念——居住区、居住小区、居住组团居住区居住小区居住区居住小区居住组团居住组团城市道路小区道路城市级公共服务设施小区级公共服务设施基本名词概念——规划用地城市规划用地：——居住区用地（R）——住宅用地（R01）——公共服务设施用地（R02）——道路用地（R03）——公共绿地（R04）R=R01+R02+R03+R04基本名词概念——道路用地和公共服务设施用地城市规划中有两个重要的用地概念——公共服务设施用地（R02）——道路用地（R03）公共服务设施用地（R02）?一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地（R03）?居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。基本名词概念——容积率包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..）不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层总建筑面积……容积率=净用地面积居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——道路红线居住区组团路及小区路道路宅间路无出高层5.03.02.0纵墙面入口多层3.03.02.0向道路有出入口-5.02.5道路红线高层4.02.01.5山墙面向道路城市道路（含居住区级道多层2.02.01.5路）用地的规划控制线。围墙面向道路1.51.51.5道路红线建筑控制线车行道绿化带人行道建筑后退www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——项目控制线实例——万科西半岛道路中心线道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围用地范围线用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，建筑退线围墙可以建到用地范围线处www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——项目控制线用地范围线道路边线道路中心线道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为实例——金色家园项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——日照要求居住建筑日照要求——国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。日照要求是建筑退间距的依据来源www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——建筑密度各类建筑基底总面积建筑密度=净用地面积相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多正常情况下。居住区建筑密度一般在17%~30%www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——绿地率上海市绿化条例对居住区的规定：密一区内绿地率不低于25%，公共绿地人均不少于0.5平方米；密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米；密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地在上海市，绿地计算很苛刻：1、距道路要后退1米计算绿地；2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地；3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算；4、水景按1/3折算成绿地面积；各类绿地面积总和绿地率=净用地面积www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——公共绿地公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。公共绿地名称最小规模居住区公园10000平米小游园4000平米组团绿地400平米块状带状绿地400平米，宽度不小于8米www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——公共服务设施公共服务设施公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”几个数据：1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积：居住区级——1.6~2.5平米/人，占地2~3平米/人小区级——约1平米/人，占地1~1平米/人组团级——约0.5平米/人，占地0.5平米/人www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——公共服务设施公共服务设施几个数据：1、商业需配的公共停车位：0.5~1个/100平米2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人——6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同3、居委会配置：每500户70平米4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——用地平衡用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标用地构成经验值备注住宅基底17%~30%即建筑密度一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停道路10%~18%车，会超过12%，直至18%景观、绿化50%~70%包括硬地、水面、绿化说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——停车位随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标www.fdc01.com房地产智库基本名词概念——住宅层数划分住宅按层数划分??一、低层住宅为一层至三层；??二、多层住宅为四层至六层；??三、中高层住宅为七层至九层；??四、高层住宅为十层及以上。住宅类型划分标准电梯疏散楼梯低层1层到3层无要求普通楼梯多层4层到6层无要求普通楼梯中高层7层到9层一个电梯普通楼梯10层到11层一个电梯普通楼梯12层-18层两个电梯普通楼梯高层18层-100米以两个或以上两个楼梯或剪刀梯下超高层100米以上www.fdc01.com房地产智库案例：新城市主义的实践——武汉城市花园www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库新城市主义规划设计主张的核心思想1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解决问题?现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功能2、强调多样化原则分离针对3、社区设计除供汽车使用外，要考虑人行?汽车占主导步道与大众运输工具的使用?忽视公共领域3、公共价值重于私有价值?漠视人文精神和自然4、尊重历史与自然，强调规划设计与自然环境、人文、历史环境的和谐性www.fdc01.com房地产智库新城市主义规划设计主张的核心思想邻里中优先考虑公共空间?公众利益大于私人利益?注重公共空间的创造A、保护原有地形地貌，做为公共空间可利用的资源B、公共建筑占据重要的位置C、街道是重要的公共空间www.fdc01.com房地产智库新城市主义规划设计在城花的实践注重与城市的关系1尊重城市区域级规划（交通）www.fdc01.com房地产智库新城市主义规划设计在城花的实践注重与城市的关系建立“都市核心带”——开放空2间公共空间优先设置大型公建结合公交设置www.fdc01.com房地产智库新城市主义规划设计在城花的实践尊重、保护基地中原有景观资源（植被）3景观资源共享，形成“开放绿轴公共空间”www.fdc01.com房地产智库新城市主义规划设计在城花的实践道路设计4建立安全的步行系统www.fdc01.com房地产智库新城市主义规划设计在城花的实践道路设计5建立安全的步行系统，人行优先-道路装置新城市主义规划设计在城花的实践道路设计6街道做为公共空间，注重街道景观的设计道路对景营造—公建形成的道路对景、住宅过街楼形成的道路对景新城市主义规划设计在城花的实践封闭式院落组团,组团入口开向车行道路7组团规模尺度:（128mX106m）,共184户，644人贰、建筑风格法国伟大作家雨果——“建筑是石头的史书”　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建筑是精彩的也是丰厚的，懂得欣赏建筑的人要有一双敏锐的眼睛，一个善感的灵魂，感受建筑情绪的心境和发现建筑艺术美的主观。总之，建筑的灵魂是深奥的。建筑有着它独特的艺术语言，同时有着极大的情绪感染力，宽阔明亮的大厅，使人感到心情开阔，舒畅，虽宽阔但低压昏暗的喇嘛殿堂使人感到压抑而恐怖，高大的教堂使人想到上帝的崇高和人性的渺小，园林的长廊给人以艺术的期待和品味……　　　　　而建筑风格具有情感交流，功能展示的先入性作用。房地产的竞争是开发企业在资金实力、市场运作、技术力量、楼盘规模，以及服务质量等方面的综合实力的较量，并由此综合上升到品牌形象的塑造上来。商品楼盘作为一类特殊的建筑产品，其建筑风格是反映品牌独特性和认知度的外在的、最为直观的因素。国内许多大型房地产企业如珠江、万科、华远等都有自己独特的建筑风格定位，呈现出百花齐放、不拘一格的局面。尤其是力扛新古典主义大旗的地产大鄂珠江，更是其中的典型代表，在众多的房地产企业中脱颖而出。建筑风格阐释选择什么？什么风格？有什么文化内涵？建筑风格主要类别1.按国家（民族）和地区分中国风格、日本、新加坡风格、英国风格、法国风格、美国风格等。常用一个地区概括，如：欧陆风格、欧美风格、地中海式风格、澳洲风格、非洲风格、拉丁美洲风格等2.按照历史发展流派分（1）古希腊建筑风格，约公元前80