世界籍泉山下的公园豪宅泉山下的公园豪宅PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn保利保利.55号地PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn南京华策||20112011//1010PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目状况经济指标建筑用地面积194220平米绿化率35%容积率≤1.6建筑密度25%其他要求：地块沿泉新路向东，东西向3/5的范围，建筑限高不超过6层，地块东部分限高100米?处于新区高档住宅规划区，道路工整、开阔，周边空气等级高、限制性绿地较多；?地块为净地，利于开发，北邻大牛山，南部视野开阔，地势北高南低，西高东低，便于建筑排布和景观设计，建?项目地处项目地处环环泉山泉山板板块块，接受泉山区的辐射，是城市未来主要发展方向；筑整体采光与视野极佳；?环环泉山泉山板板块块具备独有具备独有的山的山水资源优水资源优势势，是目前徐州别墅集中区域之一，供应量巨大，产品同质化明显；?项目东项目东临居临居住住小小区区，南望铜山区政府，北靠大牛山，西接泉山国家森林公园，区位优势明显，极具极具发发展潜力展潜力；?地块靠近泉山，，处于矿大南湖校区与师大铜山校区之间，山水资源与人文特质兼备；PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnThinking思路策略目标策略挑战策策略推导略推导策略执行回顾/决策PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们我们的目的目标标？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目全案目标：|品牌目标、企业目标：如果以保利品牌作为项目推广的前缀名，本本案案将延续将延续保利山保利山水水系列系列的的市市场场口碑口碑；如果以宝信作为本案的推广前缀名，通通过项目过项目品牌品牌运运作作，提升项目在徐州区域市场的影响力。|项目运作目标：营销出彩，通过成功的项目营销，树立树立独独立立而鲜而鲜明明的的项目项目品牌品牌形象形象，提升项目溢价，提升发展商满意度，赢得市场、客户的关注和口碑。|具体营销目标保证项目12年中旬入市，并在首期开盘后，快速快速回回笼笼资资金金，实现滚动开发。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标再解读：三大目标聚焦：高形象高价格持续旺销三大目标实现后，可实现的结果提升保利豪宅品牌市场认知，奠定奠定保利保利徐州徐州豪宅豪宅市市场影响场影响力力PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnThinking思路策略目标策略挑战策略推导策略推导策略执行回顾/决策项目状况宏观趋势豪宅市场区域市场PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目四至属性?地块东侧为现有居住小区，为为徽派风格徽派风格的的别墅小别墅小区区，目前已售完入住；?地块南侧一半为三层小楼，一一半半为为市政市政绿地绿地，视野开阔；?地块西地块西侧侧一一街街之之隔隔为为一家一家生生产产型型企业企业；?此刻此刻北北侧侧为为师师大为高级大为高级教职教职工建设的牛山公工建设的牛山公寓寓，但目前入住率较低；地块北侧为牛山公寓地块西侧为工厂地块北侧为已入住小区地块南侧为市政绿地PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目项目属属性性解读解读项目重要节点2011201120122月3月5月6月月7月8月9月10月11月12月年12月年1月年4月工程出正和院高层节点负零展示户样板段实景展示节点外售楼处开盘开开盘盘节点临临时售时售楼楼处处与与现场现场售售楼楼处和处和实实景景样样板板段存段存在在时时间间断断档档期期，快速快速完善完善现场现场建建立立完善完善的体的体验验型型营销营销现场现场，成为快速蓄客的制胜关键！PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们面临什么样的市场我们面临什么样的市场环境环境、有何有何挑战？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn三大挑战；Q1：在周边激烈的市场竞争下，区域市场区域市场供供应量大应量大市场向下，如何有效积累客户？如如何何实现实现较较快速快速度度的销售的销售？Q2：项目处于黄河西路段区域认知有限，如何实现项目认知？Q3：高低配置的物业形态如何拔高项目形象，实现项目区域实现项目区域价价格突破格突破？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn1.宏观趋势宏观市场判断：国国务院务院部部署遏署遏制部分制部分城市城市房房价价上涨上涨过过快快的的措施措施——更为严格的差别化房贷政策，新“国国八条八条”国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于660%0%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）在一定时期内，对已拥有2套及套及以以上上住住房房的的当当地地户户籍籍居居民民家家庭庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法无法提提供一供一定年定年限限当当地地纳税纳税证证明明或或社会社会保保险险缴纳缴纳证证明明的的非当非当地地户户籍籍居居民民家家庭庭，暂停在本行政区域内向其售房。财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照按照其其销销售收售收入入减减去去购购买买房屋房屋的的价价款款后后的的差差额额征收征收营营业业税税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。国家发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起日起商商品品房房销销售售实实行一行一套套一标一标价价，商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn1.宏观趋势宏观市场判断：在新“国八条”出台后，央行前后6次次提提高高存款存款准准备备金金率率，现在达到历史高位21.5％从目前的政策看，政府政府已已经经比比较较鲜鲜明明的的表示表示出出控控制制房房价价的的决决心心，房地产价格调整在所难免。近期，住建部明确表示：将坚定不移执行新“国国八条八条”；同日，银监会也发表声明：严严格格执行执行二二套及套及以以上上房贷房贷政政策不策不动动摇摇；短期内，限限购购信信贷贷紧缩紧缩政政策策已已经经对对市市场信场信心带心带来来影响影响，市场逐步形成观望趋势，市场成交量出现较大幅度的下降，但同时，由由于于市市场场上上需需求求结结构构的的变变化化，第一类自住型需求客户比例增加，市场成交价格也因为结构性下降。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn1.宏观趋势宏观政策关键辞：在限购的执行力度和落实的情况上，要求“已已实实施施住住房房限限购措施购措施的的城市城市要要继继续续严严格格执行执行相相关关政政策策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。在在抑抑制制信信贷贷和和投投资资规规模模上上“要求各个地方政府继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合合理引理引导导住住房房需需求求。”在房价的控制上，则需要“严严格格落落实实地地方方政府政府房房地地产市产市场场调控调控。从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房房价价过过高高的地的地区要区要加加大大调控调控力力度度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。”PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn1.宏观趋势宏观市场判断结论：短期内成交量持续萎缩，房房价价存存在在很很大大的下的下行行压压力力中期房价、成交量走势如何，关关键键在在于下于下半年半年政府政府、银行对新政的决心和执行力度长期看，徐州区域房价会随宏观市场波动变化，，未来预期不明朗。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn2.别墅市场铜铜山区山区别墅市别墅市场场一一览览容积率占地面积(万㎡)建筑建筑面积面积(万㎡建筑类型销售状态)恒龙依山龙郡0.874.904044..25362536联排、双拼、叠一期准现房双拼别墅售罄，均价加12000元/平方米。二期独栋别墅正在规划，推出时间未定。久隆长岛0.354.272.5独栋（70套）均价18000元/平方米，售价538万元/套起，一房一价。美达檀香山0.458243.8独栋、叠加现在销售南区共496套，还剩余120套，总价176—240万泰康红郡1.093.95叠加（共计180目前在售房源不足40套，均价户）7000元/平方米，总房价160万-210万左右。慧龙阁0.61.51联排、独栋（共户型面积为280-380平米，总价计31户）每套300万左右，预计10月底盘半山御景0.89.77.8联排、独栋工程于9.26日正式开工，预计销售时间2012年5月华润-云龙湖悦府0.893934.8联排、叠拼、电项目6月份公开，正式销售预计梯洋房11月下旬PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn2.别墅市场全市别墅市全市别墅市场成场成交交一一览览2011年1月-9