12010年01月28日(50亩+75亩)咨询与研究发展中心松江华汇产业园产品策划方案2目录1.1上海市产业园特征解读1.2松江区域重点个案剖析2.1总部型商务花园案例2.2低密度商务别墅案例3.1方案一：总部型商务花园3.2方案二：商务别墅+总部花园3.3其他相关建议4.1项目投资成本初步测算4.2项目销售收入初步测算壹、市场回顾贰、案例解析叁、产品方案肆、经济测算31.5128.0万㎡278亩财富兴园1.6018.0万㎡240亩金桥OfficePark1.4528.0万㎡272亩名企公馆1.159.0万㎡165亩医谷现代商务园0.93420.0万㎡6746亩慧创国际容积率总建筑面积1.581.301.971.401.20占地面积100.0万㎡60.0万㎡16.0万㎡32.0万㎡50.0万㎡1.1上海市产业园特征解读项目名称837亩1800亩150亩347亩600亩区域漕河泾松江高科技园大业领地盛创企业家园钢领东方慧谷北区0.5921.0万㎡765亩张江集电港西区容积率80.0万㎡560亩多媒体谷21.0万㎡135亩东方环球中心70.0万㎡890亩科技绿洲35.0万㎡1890亩上海市北工业园16.5万㎡75亩张江创新园8.0万㎡123亩润和国际总部园150.0万㎡1394亩总部湾30.0万㎡500亩浦庆国际机电园3.8万㎡63亩半岛科技园建筑面积占地面积市场回顾项目名称浦东容积率集中在0.60-1.15之间,中区在0.72-2.14之间,北区在0.93-1.97之间,西区在1.30-1.58之间。（主体容积率集中在0.8-1.2之间）区域2.141.801.200.721.900.950.900.800.70浦东0.9840.0万㎡600亩印象钢谷0.607.2万㎡180亩中邦MOHO中区1表1.全市主要产业园建筑指标汇总4面积段产品类型*1.1上海市产业园特征解读项目名称庭院式区域北区196-2223㎡独栋多层厂房西区1500-3000㎡独栋双拼小高层面积段1160-2144㎡独栋多层小高层上海市北工业园1217-1600㎡独栋高层多媒体谷1300-20000㎡独栋多层高层东方环球企业934-2600㎡独栋双拼三联名企公馆3500-20000㎡独栋多层厂房科技绿洲900-3200㎡独栋、小高层钢领1189-4752㎡独栋多层小高层产品类型1000-2000㎡市场回顾项目名称独栋、高层浦庆国际机电园中邦MOHO280-3300㎡双拼联排小高层慧创国际623-1972㎡独栋双拼小高层润和国际总部园东方慧谷医谷现代商务园张江创新园286㎡双拼、小高层印象钢谷半岛科技园总部湾1100-1500㎡独栋、厂房漕河泾松江高科园1596-3455㎡双拼小高层厂房张江集电港1300-4000㎡独栋、双拼大业领地2000㎡叠加多层厂房金桥OfficePark650-2800㎡独栋双拼三联财富兴园1300-2400㎡独栋、小高层各产品面积段差异较大，各项目的小面积段产品集中在650-1,200平方米之间，大面积段产品集中在1,500-3,000平方米之间。区域浦东200-1000㎡双拼、高层盛创企业家园296-2000㎡独栋、多层中区1表2.全市主要产业园面积段汇总51.102.20119户128户88户物业单元697㎡8.3万㎡112亩1.4028万㎡280亩财富兴园1.601.831250㎡名企公馆1.2松江区域重点个案剖析1.301.542000㎡大业领地容积率一期总体具体指标物业单元/栋54栋70栋57栋建筑单体平均单套面积16.0万㎡16.0万㎡建筑面积150亩178亩占地面积1.451.30容积率28万㎡60万㎡建筑面积265亩1800亩占地面积市场回顾事项区域各主要项目的总体容积率在1.30-1.45之间,财富兴园(一期)的容积率仅为1.10；平均单套面积在697㎡-2,000㎡。表3.区域重点个案相关指标汇总163.4%3套3栋42009D142009D242009D3100%87套45栋套型比10栋25119C221928C117栋15栋套数23.0%39.1%35.5%1.2松江区域重点个案剖析栋数**134614591673207916801896单套建筑面积4A15A26B17B26B37B4建筑层数合计20套34套30套市场回顾户型类别大业领地主力面积段集中在1,346-1,896㎡。表4.大业领地户型特点17中心绿地天然水系A区5F\4FC区9F\8FB区7F\6F1.2松江区域重点个案剖析。商务管理中心市场回顾大业领地双拼类产品主打，楼层为4-9层写字楼图1.大业领地户型平面布局18套数44444413003600-65002800-50001800-450026001300组团面积1套4-6套3-6套3套4套2套1.2松江区域重点个案剖析标准层面积646双拼型650风车型162850围合型163646弧线型95-1451329独栋型162400-600展示型213单体建筑面积层数332产品形态市场回顾财富兴园主力面积段集中在646-850㎡之间。表5.财富兴园户型特点19风车型（650*4）弧线型（3600-6500）围合型（1800-4500）1.2松江区域重点个案剖析独栋型（1300）图2.财富兴园户型平面布局双拼型（650+650）市场回顾展示型（2800-5000）财富兴园户型丰富，但楼层都控制在4层左右。110配比100.00%84*2.40%21750-200036.90%311250-150035.70%301000-125025.00%21750-1000累计销售套数100.00%4.65%27.91%32.56%34.88%1.2松江区域重点个案剖析配比批准预售432121415套数面积段市场回顾合计独立双拼三联排产品形态名企公馆主力面积段集中在1,000-1,500㎡之间。表6.名企公馆户型特点111双拼、联排混合区独栋别墅区1.2松江区域重点个案剖析商业综合配套区市场回顾图3.名企公馆户型平面布局双拼别墅区（小面积）双拼别墅区（大面积）112市场回顾1）浦东容积率集中在0.60-1.15之间,中区在0.72-2.14之间,北区在0.93-1.97,西区在1.30-1.58（容积率集中在0.8-1.2间）2）各产品面积段差异较大，各项目的小面积段产品集中在650-1，200㎡之间，大面积段产品集中在1，500-3，000㎡之间。3）区域各主要项目的总体容积率在1.30-1.45之间,财富兴园(一期)的容积率仅为1.10；平均单套面积在697㎡-2000㎡。4）大业领地主力面积段集中在1,346-1,896㎡。双拼类产品主打，楼层为4-9层。财富兴园面积段集中在646-850㎡。户型丰富，但楼层都控制在4层左右。名企公馆面积段集中在1,000-1,500㎡。小结：1132.1总部型商务花园案例项目概况A.???????????????????物业地址：丰台区西南四环科丰桥总部基地西侧交通状况：毗邻西南四环快速路与城铁9号线租售动态：出售装修状况：毛坯开发周期：两期投资商：北京景枫立嘉置业北京横泰隆兴置业物业管理公司：北京英印威尔建筑单位：中国航空港建设总公司景观设计单位：北京新纪元占地面积：118432.59平方米建筑面积：212880平方米容积率：1.50停车位：400个绿化率：39.40%楼层状况：4-8层独栋开工日期：2005-12-02开盘时间：2006-12-01开盘价格：6860元/平方米目前价格：11000元/平方米案例解析案例1.总部国际雄踞科技总部新区西部，与总部基地仅一路之隔。项目总建筑面积22万平米，总计110余栋多功能、复合式独栋总部楼。目前在北京类似的项目有BDA国际企业大道、非中心等。214此区域于项目北部，由6栋独立总部楼围合构成。东侧毗邻近大面积市政绿化带，中央围合形成绿荫停车场，成为真正的绿荫广场区低密度总部单元，尊荣地位，不言而喻。绿荫广场型—低密度总部围合此区域位于项目南端，由数十座精致、小体量总部楼围合而成。该区域中心地段由两大花园广场与一条景观通廊组成。通透的景观视野，大面积的集中花园绿地与围合而成的私密专属庭院共同形成了园区内独具特色的花园型、小体量总部组团。2.1总部型商务花园案例精致花园型—小体量总部机构案例解析平面布局B.此区域由总部楼与市政交通干道有机排列形成，其最大特色为“临街”。整体建筑集群东侧依邻区域内市政主干道，西侧紧邻园区内集中景观绿地。此区域楼型均设前后双出入口，形成园区内街区式、可分可合的总部组团。城市大道型—街区式总部组团215合计首层4.5—5.8米；标准层3.4—3.5米层高16890地下建筑面积110余栋独立产权、独立冠名、独体独栋项目楼座项目户型面积为1000--5000平米户型区划39.4%绿化率82769地上建筑面积99659总建筑面积55199.59占地面积二期35082177798212880118432.592.1总部型商务花园案例一期1.5容积率4—8层楼层数地下一层，地上五层，各户型面积约2628--3537平米D、E型楼地下一层，地上4-5层，各户型面积约1127--2256平米(A型楼可竖向分割成约1127平方米和约1129平方米各一栋)A、B型楼(绿荫广场型)地下一层，地上5-8层，各户型面积约1820--4270平米Ca、Cb型楼(城市大道型)181929502911322163233.00、建筑参数案例解析C指标表7.总部国际经济技术指标2162.1总部型商务花园案例案例解析、产品特色D???低密度庭院办公：独立冠名，