谨呈：上海万科房地产有限公司万科·南通永怡路项目代理竞标报告中国⊕上海商业秘密声明?本文内包含的资料属于新景祥事业机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对新景祥公司与合作伙伴内部之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。?如果新景祥有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。引言献给这个不平凡的时代南通与国际大都市的上海一衣带水，“据江海之会、扼南北之喉”，苏通大桥建成后，南通已然进入上海一小时经济圈。南通享有海外和内陆两大经济辐射扇面，素有“江海明珠”、“北上海”之美誉。港闸区是中国近代民族工业的发祥地之一，南通最具经济活力、最具发展潜力的现代新城区……万科南通永怡路项目，南通北翼新城核心区、20多万方弘篇巨作，万科根植南通一号作品……携千亿规模气势，集万千期待于一身，必将开启南通品质居家新时代。2011年上海北·北上海目录市场解析项目定位营销策略目录项目理解项目理解市场解析价值发现价值发现市场分析市场分析价值点提升价值点提升项目定位营销策略万科南通一万科南通一号号作品，南通北翼新城核心、作品，南通北翼新城核心、双湾双湾流域、流域、项目项目项目项目理解理解理解理解2020多万方全精装、多万方全精装、创创新生活体新生活体验验的城市的城市综综合体合体20112011年度目年度目标标：：全全项项目目清盘清盘，，实现总销额约实现总销额约2525亿亿按21.87万平计，则整体均价为11431元/平米；跨越跨越若扣除商业部分4.7万平计，则整体均价为14560元/平米。(不含地下部分)1456014560元元//平米平米11431元/平米90009000元元//平米平米11431元/平米企业目标导向下项目使命三大使命注定必三大使命注定必须须一一战战成名！成名！企业战略项目品牌经济效益使命使命使命深化“战略纵深”品牌落地与提升项目“黄金大奖”作为万科进入南通的首个项南通市契合国家沿海跨越千亿高峰后的万科开发和长三角一体化目，肩负实现项目与企业品牌落地，以获得政府、同行在加速，而高周转率是发展两大战略重要支和客户的一致认可，并为万企业跑赢市场的核心战撑，发展潜力巨大，科在南通市场的长远发展打且是布局苏北的重要下坚实的基础，并实现在大略，也就决定了本项目跳板，具有战略意义苏北的深耕。必须挑战南通人的心跳。。南通受益南通受益两两大大国国家家级战级战略的略的双双重利好，借重利好，借势长势长三角城市集群三角城市集群价值发现价值发现价值发现价值发现的的产业联动产业联动，上升，上升为国为国家家级级沿海中心城市，而沿海中心城市，而备备受受瞩瞩目目?世界第6大世界级城市集群的长三角城市集连云港市连云港市群，持续保持稳健的高速全面发展，作为其中举足轻重的一员，南通城市发展将在区域集体联动发展下迅速提升。盐城市盐城市?2009年6月10日，国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》，标志着江苏沿海开发正式上升为国家战略，南通在南通市南通市此，上升为国家级沿海中心城市，城市地位产生质的飞跃，为城市房地产发展带来新的机遇和动力。从从““难难通”到“南通”——通”到“南通”——苏苏通大通大桥桥、、沪沪通通铁铁路等路等长长三角一体三角一体化化发发展展规划规划的的实实施，南通施，南通迈迈入入与与上海同城化上海同城化时时代代?苏通大桥已全面通车，随着在建上海崇明至南通启东的崇启大桥、沪崇隧道工程、沪通铁路等的建成与通车，以及崇明到南通海门的崇海大桥规划与实施，南通和上海实现“无障碍”对接，宣告着南通融入上海一小时都市圈。?长三角都市群的一体化融合进程的加快，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，南通作为长三角城市群北翼中心城市之一，必然带来吸纳能力的提升及回乡置业频率的加快。南通南京南常州沪通铁路公路无锡上海通两用桥苏州市嘉兴区杭州宁波崇海大桥崇启大桥绍兴隧苏通大桥崇沪道通州通州并并入南通入南通为为南通的中心南通的中心扩扩容、城市容、城市扩张与扩张与加速加速发发展提展提供了能供了能级级基基础础，，并给并给房地房地产发产发展展缔缔造巨大空造巨大空间间?2009年3月，国务院批准通州撤市设区，南通市区面积由355平方公里拓展到1706平方公里，人口超过200万，南通主城区成为国内少有既滨江又临海的城市。?放大通州和市区的“同城效应”，实现城市的整体提升和集约发展，带动城乡更快一体化，同时增加人员流动，加速壮大南通中心城区人口与城市规模。从从南大南大街街到北大到北大街街，北翼新城核心，北翼新城核心区区的全面的全面崛起崛起，南通城，南通城市重心已然北市重心已然北移移?过去的通吕运河是南通城界，过了通吕运河，就出南通了。近几年，南通城市建设发展日新月异，向外开发的脚步更是时刻不停，港闸区欣欣向荣已势不可挡，随着北城大桥的全面通车，彻底打破了港闸区与主城区的空间阻隔，通吕运河已从护城河摇身变为国际新南通的城市内河，三公里路程实现了南北大街无缝对接，南通城市之心已然北移。?南通市重点打造“以休闲游憩为特色的都市新商圈”的北翼新城核心区，总体功能定位是：区域交通枢纽，南通市第二商业中心，港闸区的商务集聚区、生态居住区和新兴产业区。城市形态上，将依托丰富的河流水系资源，建设“可持续发展的生态水绿新城”。产业支撑上，将着眼未来城市发展方向，重点发展高端商业、高品质商务、高品位休闲、高档住宅等“四高”型产业。港港闸区闸区凭凭借借众众多高新科技企多高新科技企业业的的进驻与进驻与高高端端人人士士的的聚聚集，集，创创造造出超强出超强的的财财富富力，具力，具备极备极强强的的消消费费潜力潜力?港闸区是中国近代民族工业的发祥地之一，秉承清末状元张謇先生奠定的工业基础，依托得天独厚的国家首批沿海开放城市的区位优势，港闸区已具备了较为雄厚的经济基础和产业配套能力，并逐步形成了具有较强竞争力的六大区域产业：1、纺织服装产业2、电子信息产业3、生物医药产业4、电力能源产业5、装备制造及船舶修造配套产业6、其他产业。?近年来，通过强化载体建设，园区承载力不断增强，产业集聚度不断提升，全区逐渐形成了“三区三园”的产业发展格局。随着港闸高科技园区的日益成熟，众多高新科技企业的进驻与高端人士的居住需求，让港闸的地区和人员素质更上一级。万科万科根植根植南通一南通一号号作品，作品，港港闸区闸区永怡路永怡路项项目，目，携携城市景城市景观观带带及及二河二河湾汇湾汇，，为为世界世界仰慕仰慕的的国际滨国际滨河河生活生活血血统统正名正名?上海，因为有了黄浦江而风声水起，汇聚了世界名企、吸引了全球精英汇聚于此，居住在黄浦江畔，代表的是无上的尊荣和至高的贵族品味。?南通，将因为万科永怡路项目，有了滨河居家的灵魂动脉而拥有浑厚的血统，并成为新南通居住者身份的符号和国际化居住的象征，其稀缺性和不可复制性是其他地区所望尘莫及的。市场分析市场分析市场分析市场分析受受宏宏观调观调控控影影响响，，南通南通市市场观场观望望浓浓厚厚，，商品房商品房市市场场呈呈现现成成交量交量急急剧剧萎萎缩缩，，但但成成交交均价均价还还保持保持较为较为平平稳态势稳态势2010年南通市区商品房成交走势400032593500306727673000257325001929数2000套1633交1500成10006707827505001301412190一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月?从历史成交数据看，2008年的宏观调控，当年成交量同比上年度下降45%，2010年再次受调控影响，同比成交量下降38%，可见宏观政策对南通市场的影响较大。?作为明显GDP排名第四的城市，南通2010年商品住宅成交仅约为120万方，与苏州、无锡等同等人口规模的发达城市差距较大，暂有挖掘空间。南通南通土土地地历历史存量史存量较较大，大，随随着着知知名品牌名品牌开发开发商及大商及大规规模模项项目目纷纷纷纷入入场场，市，市场竞争场竞争激烈激烈，，未未来将来将是品牌及品是品牌及品质质的的比比拼拼性质办公仓储工业安置类其它居住商办住商办商业合计幅数135015612141111132010年南通土地成交整体情况2009年成交2010年成交楼面均价板块量量（元/平）崇川区17133890港闸区372173开发区462601合计242631302010年南通住宅类土地成交情况用地性建设用地面积（规划建筑面（成交价格序号宗地名称楼面地价竞得方溢价率质㎡）㎡）㎡/元）江苏省苏建集1城山路西、解放河北居住15461631110012050598994.4%团青年东路东延段南、通富北2居住8823422250089303541南京红太阳78.6%路西3人民东路南、通富北路东居住15497438157086703521骏和建设42.1%4城闸新路北、通扬运河西综合18087745165084003364上海保利110.0%5永怡路北、长华路东综合9991021865050202294上海万科43.4%6外环东路东、人民路南综合8325727260092002810上海绿地0%江苏盛和房地7天虹花苑北、天润家园西侧居住6149414500012490529767%产受受调调控影控影响响，南通市，南通市场场以首以首改改、首置、首置为为主主，成，成交交面面积积集中集中在在90-12090-120平米和平米和120-160120-160平米平米两两大大区间区间南通2010年9月—2011年1月不同面积段成交对比3000272925262452250021