徐州市铜山区同发凤凰花园项目提报上海裕地置业徐州分公司/2010年10月10日提报PART1宏观市场走势分析PART2城市地产发展PART3铜山区地产架构PART4凤凰花园价值及操作建议PART1宏观市场走势分析2009-2010年宏观市场走势从国内宏观市场发展概况看，中期供给的提升对整体市场价值快速提升将产生抑制作用，但随着经济发展及通货膨胀预期的加速，整体房价仍有继续提升的空间，二三线城市市场反应速度虽相对迟缓，但方向性保持一致PART1宏观市场走势分析2010年新调控期：针对疯狂的楼市，政府近期出台了更严厉的调控政策，改变市场供给结构，抑制投资投机需求政策层级颁布时间政策名称政策颁布主体政策主要内容正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策2010-04-21立即执行房贷新政银监会各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作进一步加强房地产市场监管《关于进一步加强房地产市完善商品住房预售制度2010-04-19场监管完善商品住房预售制住房城乡建设部度有关问题的通知》加强预售商品住房交付和质量管理健全房地产市场监督管理机制各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责《国务院关于坚决遏制部分坚决抑制投资投机性需求2010-04-17城市房价过快上涨的通知》国务院增加住房有效供给国（“国十条”）加快保障性安居工程建设家加强市场监管政坚决抑制投资投机性需求策增加有效住房供给2010-04-15新“国四条”国务院加快保障性安居工程建设加强市场监管要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，要严控炒房行为.银2010-04-11严控炒房行为中国银监会行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住2010-04-07加强房地产市场调控国家发改委和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人2010-04-02普通住房契税优惠方案财政部已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.PART1宏观市场走势分析政府调控房地产市场的政策主要包括：保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面；政策性质政策名称颁布时间政策目的《国四条》及地方细则2009-12-14稳定市场、控制房价快速上涨、打击投资综合性政策《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健2010-01-10投机，多为指导性政策康发展的通知》（国11条）营业税调整2009-12-09打击投资投机二手房转让营业税优惠政策终止2009-12-23税收政策《关于2010年深化经济体制改革重点工作2010-05-31经济结构调整和经济发展方式转变的意见》《进一步加强土地出让收支管理的通知》2009-12-17闲置土地清查2009-12-23规范土地市场，增加土地有效供给，抑制土地政策地王《国土资源部关于加强房地产用地供应和监2010-03-10管有关问题的通知》（国19条）央行提高央票利率2010-01-07金融政策（货币）货币政策由宽松进入适度宽松上调存款准备金率2010-01-12其他类官员财产公示2010-03-10遏制腐败，抑制公务员投资PART1宏观市场走势分析影响者1：购房者投资投机购房者成为打击重灾区，改善性刚需及部分异地首置刚需也受到一定影响?三类购房者信贷政策影响对象政策二套房限定三套房限定异地购房限定投资投机客对投资投机客尤其是投尤其如温州炒房团资金杠杆利用率较高的投资投机投资投机客机客的影响重大，投机等此类投机团体打客将受到重创成本大幅增加击最大改善性刚需此政策对大部分改善性刚需也起改善性刚需——到了抑制作用对部分工作在外地部分首置刚需——但回乡置业的首置部分首置刚需刚需产生一定影响税收政策研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，包括正在研究和拟定的重庆“特别房产消费税”和上海“住房保有税”，其中重庆“特别房产消费税”主要针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，对投资投机购房者及部分改善性购房者有一定杀伤力，但由于具体细则尚未出台以及何时落实未知，因此市场观望氛围浓厚PART1宏观市场走势分析从土地获取、融资、流通各开发环节规范行业标准；对开发商开发经营提出影响者2：开发商更高要求1信贷政策对一线城市和投资活跃地区布局的企业影响较大确保行业良性发展?企业业绩将首当其冲，根据调查显示，目前市场上约40%的购房者为二次购房，而信贷政策对购买二套房及多套房带来重挫，由此对?此政策也有限定对象，即存在土地闲开发商尤其是在一线城市和投资较活跃地区布局较多的开发商其今置及炒地行为的房地产开发企业和非年的业绩将产生较大的负面影响，而对一些区域性深耕或在三四线房地产主业的国有及国有控股企业，城市布局的企业影响较小对前者则是限制其新购土地及融资渠道，包括贷款、上市、再融资和重大商品房预售政策2资产重组等，几乎囊括了所有的融资渠道，对后者则是禁止其参与商业性规范市场，避免囤积房源，哄抬房价土地开发和房地产经营业务政策影响?对一些不规范类企业尤其是在二三线城市中较多出现的未取得预售许可证而进行销售的开发商打击重大；4购地融资政策?对于开发商控制开盘量和批次的行为避免囤地，促进市场有效供给进行规范，防止囤积房源，人为制造紧张气氛哄抬价格，涨价受到抑制；?土地增值税政策中明确规定对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，而定价过高、涨幅过快主要集中在一线、?禁止认购、发卡等形式收取定金部分二、三线城市，如北京、上海、合肥、重庆等地区，因此在此类地区布局较多项目的开发商将受到冲击，通过土地增值税，避免囤积土地带来畸形利润行为，确保市场供给流转畅通土地增值税政策3PART1宏观市场走势分析政策影响下的未来两年市场走势供应加大保障性住房供应比例改变整体市场供需结构投资投机需求萎缩，刚性需求长期存在需求?此次政策力度大、执行严，将会导致成交量的下滑，从而使得价格下行调整，市场进入深度调整期；价格?经过此次供需结构的调整，价格将整体平稳上扬，涨幅趋缓。?房地产市场经营门槛提升，市场趋于规范化；格局?进入大资本+专业型开发商占据市场主导地位的新时代。PART1宏观市场走势分析2010年新政调控下，成交量缩水本轮政策调控的逐步深入，全国房地产市场转热为冷，投资客纷纷撤离市场，楼市观望氛围浓重，各地成交大幅下滑，超半数城市跌幅超过50%，其中北京、上海、南京等城市本月成交落入了09年以来的最低值。从房价方面来看，在成交大幅跳水、去化缓慢的背景下，整体房价仍高位僵持，主要是由于继中央调控政策后，除了北京出台了严厉的调控细则，其余多数城市出台的细则均较为温和，后期政策走向的不确定性加大，开发商也不想冒然降价，因此多数城市的房价基本与上月持平。但仍有个别项目出现降价苗头，上轮调控中率先降价的深圳再次成为楼市降价的排头兵，5月底，佳兆业、万科等企业的部分楼盘陆续采取了各种降价促销措施，个别单位降价幅度低至七折。从项目方面来看，市场上多数楼盘销售出现停滞现象，不少项目出现零成交的尴尬局面，但部分90平方米以下的小户型以及郊区低总价项目在刚性需求的支撑下，表现仍较为良好；此外，景观资源好、产品附加值较高的项目也仍然受到改善性需求的欢迎；抗跌性较强的市区高端项目则仍是高端客户的关注点。这些项目凭借自身的优势成为淡市下的亮点。成交结构：小户型、低总价产品成交较好，中高档项目受挫最为明显从成交面积结构来看，小户型产品成交表现持稳。一线城市小户型产品成交比重稳中有涨；二线城市小户型产品虽有下降，但降幅较小，仍为市场成交主力。从成交价格结构来看，在自住需求的支撑下，多数城市中档以下产品成交比重上扬，受政策影响最大的中高档产品成交占比下滑，而高档项目表现依然坚挺。项目：首轮降价大幕拉开，刚性需求占据市场主力在政策影响下，楼盘价格松动迹象越发明显，本次调控的首轮降价大幕逐步拉开，继5月初恒大全国性85折销售之后，深圳佳兆业、万科的深圳项目在月底均相继跟进降价。同时，在未来预期转向悲观的情况下，投资需求开始撤出市场，刚性需求占据市场成交主力位置，低价、中小户型热销比例上升；送面积、景观佳的产品附加值较高的项目受追捧；一些位于城市中心的高端项目由于其抗跌性较强依然可以逆势热销。PART1宏观市场走势分析市场集中度：成交大幅下滑，集中度有所提升5月，全国重点城市市场平均集中度为42.55%，较4月份上涨6.66个百分点。受新政调控影响，市场观望气氛浓厚，整体成交大幅下挫，但很多开发商也伺机加大小户型项目推盘力度，采取密集促销，小户型、低总价的中低档产品受刚性需求推动成交比重上扬，市场集中度有所提升。45.00%42.60%42.55%40.00%39.10%38.71%37.31%36.45%35.89%35.00%35.41%33.76%34.09%32.46%31.69%31.56%31.72%31.71%30.00%30.09%28.05%25.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月PART1宏观市场走势分析二三线城市商品房市场三大表现：1、成交陆续回调，房价高位盘整；2、多数城市供应下滑，存量明显回升；3、成交跌幅小于一线城市，个别城市成交稳健。PART2徐州市地产发展本轮调控适逢徐州房地产快速发展，新发展周期的快速增长期徐州市区商品房成交面积统计（万平米）复繁衰退萧500苏荣条413.7400300248.5